Architektenrecht, Baurecht und Immobilienrecht

Unwirksame Formulierung in den AGB beim Kauf von Eigentumswohnungen

Normalerweise ist der juristische Ablauf allen an einem Hausbau Beteiligten klar: Nach der Fertigstellung des Gebäudes erfolgt – die im besten Fall mängelfreie – Abnahme, und die Gewährleistungsfrist beginnt zu laufen. Wie lange, hängt vom Bauvertrag ab. Doch was passiert, wenn es sich bei dem Gebäude um eine Anlage handelt, die aus Eigentumswohnungen besteht, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten verkauft werden?

Das Recht der „Nachzügler“

Um zu verstehen, wo im nachfolgenden Fall das Problem lag, soll zunächst die rechtliche Besonderheit von Wohngebäuden, die aus Eigentumswohnungen bestehen, erläutert werden. Ein Wohnungskäufer erwirbt einerseits Gemeinschafts- als auch Sondereigentum:

  • Gemeinschaftseigentum
    Zum Gemeinschaftseigentum zählen Gebäudeteile, die nicht einem bestimmten Wohnungseigentümer, sondern der Eigentümergemeinschaft gehören. Darunter fallen das Grundstück, aber auch alle Gebäudeteile, die für dessen Sicherheit und Bestand unerlässlich sind, also beispielsweise die tragenden Wände oder die Balkonbrüstung. Außerdem sind auch alle Einrichtungen Bestandteil des Gemeinschaftseigentums, die der ganzen Eigentümergemeinschaft zur Verfügung stehen: Der Heizungsraum, Fahrstühle, ein gemeinschaftlicher Fahrradkeller oder das Treppenhaus sind hierfür typische Beispiele.

  • Sondereigentum
    Das Sondereigentum umfasst die eigentliche Wohnung und ggf. einen zur Wohnung gehörenden Kellerraum sowie evtl. einen festen Parkplatz oder eine Garage.

Der Rechtsstreit

Im verhandelten Fall hatte ein Bauträger eine Wohnungseigentumsanlage fertiggestellt und nach und nach die Eigentumswohnungen verkauft. Die Abnahme wurde Ende 2004 in Anwesenheit der Verwalterin sowie derjenigen Eigentümer durchgeführt, die zu diesem Zeitpunkt bereits eine der Wohnungen gekauft hatten. Zwei Jahre später wurde eine weitere Wohnung verkauft, an der auf Wunsch der Käufer bauliche Sonderwünsche durch den Bauträger vorgenommen wurden. In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen fand sich dieser Passus: „Die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums ist bereits erfolgt. Der Verkauf gilt nach Maßgabe dieser Abnahme als vereinbart.“ Nach der Ausfertigung eines Nachabnahmeprotokolls, in dem sowohl beseitigte als auch noch vorhandene Mängel aufgeführt waren, wurden von der Eigentümergemeinschaft mehrere Mängel gerügt, die das Gemeinschaftseigentum betrafen.

Ungültige Vertragsklausel

Die o. g. Klausel ist gem. Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 25. Mai 2016 (Az. VII ZR 49/15) unwirksam: Das Gericht begründet seine Einschätzung damit, dass eine derartige Klausel, die einen späteren Käufer („Nachzügler“) an eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums bindet, die vorangegangene Käufer vollzogen haben, die Verjährung mittelbar verkürzt (§ 309 Nr. 8b) ff. BGB). Der Bauträger konnte sich nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht darauf berufen, dass sich der Vertrag noch im Erfüllungsstadium befand, weil das Gemeinschaftseigentum noch nicht abgenommen war. Er war daher dafür verantwortlich, dass die Mängel behoben wurden.

 

 

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