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Die Vereinbarung von Baukostenobergrenzen – so urteilte der BGH

Um das Thema Baukostenobergrenzen ranken sich sowohl bei Architekten und Bauunternehmern als auch ihren Kunden einige Mythen. Hierzu gab es 2015 zwei interessante Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH).

Der erste Fall: Baukostenobergrenze muss nicht zwingend im Vertrag vermerkt sein

Mit seinem Beschluss vom 12. März 2015 (Az. VII ZR 333/12) stellte der BGH klar, dass eine Baukostenobergrenze auch dann als wirksam vereinbart gilt, wenn sie nicht im Vertragstext auftaucht. Im verhandelten Fall wurde eine solche Grenze mündlich abgesprochen und im Besprechungsprotokoll aufgeführt, im Vertragstext fand sie sich allerdings nicht wieder. Hier war das Verhalten des beauftragten Architekten ausschlaggebend. Es war unstrittig, dass er über den Finanzrahmen im Bilde war: Es zeigte sich während der Bauphase, dass er – rechtswidrig – das vereinbarte Bauprogramm einschränkte und so versuchte, den gesteckten Rahmen einzuhalten. Das wurde durch den BGH als schlüssiges (konkludentes) Handeln bewertet.
Doch aus dieser Veränderung ergab sich für den Architekten ein neues Problem, das er nicht vorhergesehen hatte: Da diese Planänderungen ohne das Einverständnis des Auftraggebers durchgeführt wurden, hatte der Architekt sein Recht auf Bezahlung verwirkt. Ihm war es nicht gelungen, den gesteckten Kostenrahmen mit den Planungsanforderungen in Einklang zu bringen, womit seine Leistung nicht verwertet werden konnte.

Der zweite Fall: Schadensermittlung bei Überschreiten der Bauobergrenze

Der BGH hat sich in seiner Entscheidung vom 21. Mai 2015 (Az. VII ZR 190/14) damit beschäftigt, ob sich die Schadenshöhe für einen Bauherrn an der Höhe der Baukostenüberschreitung bemisst. Er stellte klar, dass der Schaden nur ermittelt werden kann, indem der Wert des Grundstücks einschließlich seiner Bebauung mit oder ohne die fehlerhafte Leistung des Architekten ermittelt wird. Aus der Differenz der beiden Beträge ergibt sich ein Wertzuwachs für den Bauherrn, der mit dem Überschreiten der Baukostenobergrenze im Zusammenhang steht. Der tatsächliche Schaden besteht danach in dem Betrag, um den die Baukosten den Wertzuwachs überschreiten. Der ermittelte Wertzuwachs reduziert also die Schadenshöhe. Bauherren müssen hier nachweisen, bei welchen Gewerken sie eine kostengünstigere Gestaltung sehen oder auf welche sie ganz verzichtet hätten.

 

 

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