Architektenrecht, Baurecht und Immobilienrecht

Bedenkenanzeige - Das sollten Bauherren und Handwerker wissen

Es kann etliche Gründe geben, aus denen sich ein Handwerksbetrieb veranlasst sieht, auf Mängel hinzuweisen: Das Spektrum reicht von Bedenken hinsichtlich der Güte der an die Baustelle gelieferten Materialien, der Arbeiten anderer an der Baustelle beteiligten Handwerksunternehmen bis hin zu Kundenwünschen, die aus rechtlichen oder bautechnischen Gründen nicht durchführbar sind. Ein Auftragnehmer hat jedoch die Pflicht, seinem Auftraggeber ein mangelfreies Werk wie z. B. ein Eigenheim zu erstellen. Wenn das unter den Voraussetzungen, die er antrifft oder die sich während der Bauphase ergeben, nicht möglich ist, muss er seine Bedenken dem vom Auftraggeber beauftragten Bauleiter schriftlich mitteilen.

Das rechtzeitige schriftliche Anzeigen von Bedenken befreit den Auftragnehmer von Mängelansprüchen gegen ihn, sofern die Mängel mit diesen geäußerten Bedenken zusammenhängen. Der richtige Adressat ist gem. § 4 Nr. 3 VOB/B der Auftraggeber, es ist jedoch grundsätzlich ausreichend, wenn der entsprechend bevollmächtigte Bauleiter über die Bedenken informiert wird. Sofern dieser jedoch nichts unternimmt, muss sich der Handwerker an den Auftraggeber wenden und auch ihm seine Bedenken fach- und sachgerecht und ebenfalls schriftlich erläutern. Wenn dann nichts geschieht, um die Mängel abzustellen, trägt der Auftraggeber die Verantwortung und der Auftragnehmer ist von der Haftung befreit. Sollte ein Auftragnehmer Zweifel daran haben, dass ein Bauleiter ausreichend bevollmächtigt worden ist, um die Bedenkenanzeige entgegenzunehmen, sollte er sich von vornherein an den Auftraggeber wenden.

Wie konkret muss die Bedenkenanzeige sein?

Der Auftraggeber muss der Bedenkenanzeige die konkreten Mängel entnehmen können. Dabei reicht es nicht, sie nur zu benennen, sondern es muss auch erläutert werden, welche Mängel voraussichtlich auftreten werden, wenn die Hinweise nicht beachtet werden. Der Auftragnehmer muss dabei alle Einzelheiten angeben, die bautechnisch relevant sind. Nur wenn er dabei ausreichend genau ist, kann er sich einer Haftung entziehen.

Die Problematik der Bedenkenanzeige wird in vielen Fällen vor Gericht ausgefochten, weil geklärt werden muss, ob diese ausreichend konkret formuliert war, um den Auftragnehmer haftungsrechtlich zu entlasten. Auch in den Fällen, in denen Baumängel aufgetreten sind, ohne dass es eine Bedenkenanzeige gegeben hatte, ist zu klären, ob der Mangel offensichtlich genug gewesen ist, dass er dem Auftragnehmer hätte auffallen müssen.

Hinweis: Die Nennung der Bedenken in einem Protokoll einer Baubesprechung reicht in keinem Fall aus, um eine schriftliche Bedenkenanzeige zu ersetzen.

Wie wird die Vergütung bei einer Auftragsänderung ermittelt?

Wenn ein Auftraggeber aufgrund der Bedenkenanzeige Änderungen anordnet, die eine Erhöhung der Baukosten nach sich ziehen, gelten diese als Vergütungsänderungen nach § 2 Nrn. 5 oder 6 VOB/B und sind dem Auftragnehmer entsprechend zu bezahlen. Die Einhaltung der Prüf- und Hinweispflicht ist also für einen Auftragnehmer nicht nur ein Risiko, sondern oft eine Chance, mit zusätzlichen Leistungen die Kalkulation „aufzubessern“.

 

 

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