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BGH beschäftigt sich mit Altlasten auf Grundstücken

Wer eine Immobilie verkauft, muss den Käufer auf wesentliche Sachmängel hinweisen. Bei einem Haus kann das der Schimmel an der Kellerwand, bei einem Grundstück die vorherige Nutzung z. B. als Standort eines Rüstungsbetriebs sein, durch die Schadstoffe im Boden zu befürchten sind.

Im vor dem Bundesgerichtshof (BGH) verhandelten Fall (Az. V ZR 250/15 vom 21.07.2017) ging es um einen ganz ähnlichen Streitpunkt.

Sachmangel schon beim bloßen Verdacht auf Altlasten?

Der Kläger hatte mehrere Grundstücke gekauft, die mit einem Gewerbepark bebaut waren. Im Kaufvertrag war ein Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart worden, ausgenommen wurden Vorsatz und Arglist. Dem Käufer war jedoch nach dem Vertragsschluss bekannt geworden, dass sich auf den Grundstücken 30 Jahre zuvor lange Zeit ein Klärschlammrückhaltebecken und eine Asphaltmischanlage befunden hatten. Dies war ihm vom Verkäufer verschwiegen worden. Dieser hatte sich ungeprüft auf die Zusicherung des Vor-Vor-Eigentümers verlassen, dass diesem keine Bodenverunreinigungen bekannt sind. Die frühere Nutzung der Grundstücke legte allerdings den Verdacht nahe, dass sich dort Altlasten befinden könnten.

Mit seiner Klage forderte der Käufer vom Verkäufer Schadensersatz in Höhe von 884.000 Euro, da er den Grundstückswert aufgrund des Altlastenverdachts um diesen Betrag vermindert sah. Außerdem verlangte er die Feststellung, dass dem Verkäufer die Pflicht auferlegt wird, für weitere Schäden, die in diesem Zusammenhang noch entstehen, aufzukommen.

So urteilte der BGH

Nach Ansicht der Richter begründet schon der frühere Betrieb einer Asphaltmischanlage und eines Klärschlammbeckens objektiv den Verdacht auf das Vorhandensein von Altlasten und damit einen Sachmangel gem. § 434 Abs. 1 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Sie sahen den Beweis des Vorliegens von Altlasten durch konkrete Tatsachen oder eine naheliegende Gefahr einer tatsächlichen Kontamination hierfür als nicht erforderlich an. Ihnen ging es darum, dass für den Käufer grundsätzlich das Risiko bestanden hat, von den Behörden zur Beseitigung von Altlasten herangezogen zu werden. Schon dieses Risiko führt dazu, dass die Grundstücke mangelhaft sind.

Die fehlende Information über die möglichen Altlasten wertete das Gericht als arglistiges Verschweigen gem. § 444 BGB. Dafür reicht es aus, dass der Verkäufer sowohl einen Sachmangel für möglich hält als auch der Käufer von diesem Mängel nichts weiß und anzunehmen ist, dass er den Vertrag mit der entsprechenden Information nicht abgeschlossen hätte. Sich nur auf die Zusicherung des Vor-Vor-Verkäufers zu verlassen und diese als wahr anzunehmen, kann den Verkäufer nicht entlasten.

Darauf sollten Käufer und Verkäufer von Immobilien achten

Das BGH-Urteil hat eine Signalwirkung: Die Richter haben die Messlatte, ab wann ein arglistiges Verhalten vorliegt, tiefer gehängt. Künftig sollten Verkäufer sich nicht für clever halten, wenn sie einem Käufer einen möglichen Sachmangel an der Immobilie verschweigen und hoffen, dass dieser nie thematisiert wird. Sobald auch nur ein Verdacht auf einen Mangel entsteht, sind sie zum Schadensersatz verpflichtet, was sie teuer zu stehen kommen kann.

Sollte ein Verkäufer bereits Nachforschungen wie z. B. das Einholen von Gutachten angestellt haben, sollte er diese unbedingt lückenlos und transparent dokumentieren, um gar nicht erst in den Verdacht zu geraten, ihm bekannte mögliche Sachmängel zu verschweigen.

Grundsätzlich ist es außerdem empfehlenswert, die im Kaufvertrag aufgeführten Kenntniserklärungen und Haftungsausschlüsse zweifelsfrei zu definieren.

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