Architektenrecht, Baurecht und Immobilienrecht

Informatives für Bauinteressenten, Bauherrn und Hausbesitzer.
Wir informieren regelmäßig über verschiedene Themen zu Haus, Garten, Bauen, Wohnen sowie Hausbau und Finanzierung.
3 minutes reading time (516 words)

Fallstricke beim Immobilienkauf

Eine Immobilie zu erwerben ist trotz absolutem Niedrigzins eine teure Angelegenheit geworden. Die Nachfrage ist groß, das treibt die Preise in die Höhe. Es ist verständlich und nachvollziehbar, wenn Käufer Wege suchen, Finanzierungssummen und Notarkosten so gering wie möglich zu halten. 

Achtung beim Herausrechnen von Leistungen

Es liegt so nahe, dass sowohl Käufer wie auch Verkäufer versucht sind, Teile des Kaufpreises so zu deklarieren oder zu verteilen, dass dafür weder Steuern noch Notargebühren anfallen. Was vordergründig eine Ersparnis darstellt, kann aber, wenn das Große und Ganze betrachtet wird, sich komplett ins Nachteil verkehren. So auch in nachstehendem Fall.

Entscheidung des BGH

Verringerung des Kaufpreises

Unter dem Aktenzeichen V ZR 278/14 wurde im Revisionserfahren entschieden, dass Erwerbsnebenkosten , die statt wie üblich vom Käufer vom Verkäufer vereinbarungsgemäß übernommen wurden, auch vom Kaufpreis abzuziehen sind. Vom im konkreten Fall ursprünglichen Kaufpreis von 88.000 Euro gingen 4.400 Euro Grunderwerbssteuer, 862,22 Euro Beurkundungskosten und die Kosten für die Grundbuchumschreibung von 316,00 Euro von der Kaufsumme ab.

Überhöhter Kaufpreis

Ganz offensichtlich wurde den Käufern erst nach Abschluss des notariellen Vertrages bewusst, dass der Kaufpreis überhöht war. Dies in einer sogenannten sittenwidrigen Höhe, nämlich, so die Ansicht des Berufungsgerichtes, mit 91,3 % Überhöhung gegenüber einem üblichen Kaufpreis. Der Verkehrswert der Immobilie war vom Sachverständigen auf nur 46.000 Euro geschätzt worden. 

Deshalb kam das Oberlandesgericht als Berufungsgericht zu der Entscheidung, dass hier ein Fall nach $ 138 BGB "Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher" vorliege. Nach der Meinung des Gerichts von einer Verkehrswertüber- bzw. -unterschreitung von 90 % liege ein äußerst grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung vor. Die Erwerbsnebenkosten wären nicht bzw. nur teilweise vom Kaufpreis abzuziehen.

Die Klägerin verlangte deshalb die Rückzahlung von Kaufpreis und Zinsen, Zug um Zug gegen die Rückübertragung des Eigentums. Diesem Ansinnen wurde vom Oberlandesgericht stattgegeben, die Beklagte legte jedoch gegen das Urteil Revision zum Bundesgerichtshof ein.

Abzug der Erwerbsnebenkosten

Anders als das Berufungsgericht vertrat der BGH in der Urteilsbegründung die Rechtsansicht, dass die Erwerbsnebenkosten, die vereinbarungsgemäß vom Verkäufer getragen wurden, vom Kaufpreis abzuziehen sind. Dies hatte zur Folge, dass die Überhöhung des Verkehrswertes nun mit 79,18 % statt der für einen Wucher notwendigen 90 % zu Buche schlug. Dem Begehren der Klägerin wurde nicht stattgegeben, sondern der Fall zurück an das Oberlandesgericht verwiesen, weil hier zur Frage des überhöhten Kaufpreises an den entsprechenden Feststellungen fehle, ob das nun als auffällig statt grob zu bezeichnende Missverhältnis von Leistung und Preis tatsächlich sittenwidrig zu bezeichnen ist.

Fachkundigen Rat einholen

Dieses in Tatbestand und Entscheidungsgründen vereinfacht wiedergegebene Urteil zeigt eine der Fallgruben auf, die beim Herausrechnen von Leistungen aus dem Kaufpreis entstehen können. Jedem potenziellen Käufer - aber auch Verkäufer - ist deshalb anzuraten, sich vor Abschluss und vor Hineinnahme oder Herausrechnen von Erwerbsnebenkosten fachlich kompetenten Rat einzuholen. Dies gilt beispielsweise aber dann, wenn bei einer gebrauchten Immobilie Teile der Wohnungseinrichtung wie Einbauküche oder besondere Ausbauten im Keller an Notarkosten oder ähnlichem vorbei gezogen werden sollen. Darüber hinaus sollte es selbstverständlich sein, sich auch die örtlichen Preise für wirklich vergleichbare Objekte genau anzusehen, damit eine solch krasse Diskrepanz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis erst gar nicht lange zum Streitgegenstand werden kann.

 

 

Die Vereinbarung von Baukostenobergrenzen – so urt...
Minderung des Einheitswertes durch Windkraftanlage...

Ähnliche Beiträge

© 2018 abir.eu | Architektenrecht - Baurecht - Immobilienrecht