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Der Immobilienkauf platzt überraschend – Wie geht es weiter?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 13. Oktober 2017 in einer Angelegenheit verhandelt, die so oder so ähnlich immer wieder vorkommt (Az.: V ZR 11/17). Es ging um eine Eigentumswohnung, die die Kläger kaufen wollten. Sie waren sich mit der beklagten Verkäuferin über den Preis einig geworden, sodass ein Notartermin vereinbart wurde. Der Käufer bereitete den Kauf vor, indem er mit einer Bank einen Darlehensvertrag abschloss, mit dem fast 80 % des Kaufpreises abgedeckt wurden. Doch wenige Tage vor dem Notartermin überlegte es sich der Verkäufer anders und verlangte einen um fast 100.000 Euro höheren Kaufpreis. Die Widerrufsfrist für den Darlehensvertrag war da schon abgelaufen.

Der neue Preis war dem Interessenten nun allerdings zu hoch und er trat von dem Kauf zurück. Den Darlehensvertrag mit der Bank löste er auf, was ihn 9.000 Euro kostete. Diesen Betrag verlangte er nun vom Verkäufer, weil er in ihm den Schuldigen dafür sah, dass es überhaupt zu diesen Kosten gekommen war. Doch die Richter des BGH mochten dieser Rechtsauffassung nicht folgen.

Der Knackpunkt: Wann kommt ein Vertrag zustande?

Ein Kaufvertrag über eine Immobilie wird erst dann rechtswirksam, wenn alle Vertragsparteien ihn unterschrieben haben und er von einem Notar beurkundet worden ist. Es handelt sich nicht um eine Verletzung der Treuepflicht, wenn ein Verkäufer einem Interessenten nicht von vornherein darüber informiert, dass er sich einen höheren Preis vorbehält. Wenn also schon vor dem Vertragsschluss Aufwendungen gemacht worden sind, geschieht dies immer auf eigene Gefahr. Der BGH bezieht sich dabei auch auf seine älteren Entscheidungen, wonach ein Anspruch auf Schadensersatz nur in besonders schwerwiegenden Fällen in Betracht kommt: Das kann z. B. dann der Fall sein, wenn die Verkäuferin von Anfang an nicht zum ursprünglich vereinbarten Preis verkaufen wollte, dies aber den Interessenten verschwiegen hätte.

Vor den finanziellen Folgen einer solchen Situation kann sich ein Kaufinteressent nur schützen, indem er mit dem Kreditinstitut eine Annahmefrist oder ein kostenfreies Löserecht, das bis zum Abschluss des Kaufvertrags gilt, aushandelt.

 

 

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