Architektenrecht, Baurecht und Immobilienrecht

Ein Haus wird verkauft – Inwieweit müssen Verkäufer über Mängel informieren?

Seit mehreren Jahren befindet sich die Zahl der Verkäufe von Wohnimmobilien auf einem hohen Niveau: Die niedrigen Hypothekenzinsen motivieren diejenigen, die sich nicht für den Bau eines Eigenheims interessieren, sich nach einer geeigneten gebrauchten Eigentumswohnung oder einem Haus umzusehen. Kommt es zu einem Besichtigungstermin, haben die Verkäufer die Pflicht, die Kaufinteressenten über die baulichen Mängel der Immobilie zu informieren. Doch gilt das auch, wenn der Mangel in einer Eigenschaft besteht, die zum Zeitpunkt des Hausbaus mit den damals geltenden Bauvorschriften im Einklang war?

 

Das dürfte Eigentümern von älteren Häusern nicht gefallen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zur Frage der Mitteilungspflicht von Baumängeln eine klare Haltung, die sich in seinem Urteil vom 27. März 2009 (Az. V ZR 30/08) widerspiegelt. Im damaligen Fall wurde 2006 ein 1980 gebautes Haus zum Verkauf angeboten, dessen Fassade aus Asbestzementplatten bestand. Für den Käufer war das nicht zu erkennen, dem Verkäufer war dieser Umstand allerdings bekannt. Im Kaufvertrag fand sich der Passus, der Vertrag werde unter Ausschluss der „Gewähr für Fehler und Mängel“ abgeschlossen. Die Verwendung von Asbest ist wegen seiner Einordnung als krebsauslösender Baustoff seit 1993 in Deutschland und seit 2005 in der EU verboten.

Das Berufungsgericht sah in der asbesthaltigen Fassade noch keinen Sachmangel und vertrat die Ansicht, dass das Haus trotzdem bewohnt werden könne. Mit dieser Begründung lehnte es ab, dass die Kläger vom beklagten Verkäufer die Kosten für eine Fassadensanierung beanspruchen können.

Für den BGH kommt es hingegen darauf an, dass die gewöhnliche und vertragsgemäße Verwendung auch bei einem älteren Wohnhaus vorausgesetzt werden muss. Damit ist nicht nur das reine Wohnen gemeint, bei dem noch keine krebsauslösenden Asbestfasern frei werden. Vielmehr geht es darum, dass bei einer späteren Umbau- oder Renovierungsmaßnahme die realistische Gefahr einer Gesundheitsgefährdung besteht. In diesem Zusammenhang wird schon das Anbringen einer Außenlampe oder eines Hauseingangsvordachs problematisch, was der BGH als eine erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit des Gebäudes einstufte.

 

 

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