Architektenrecht, Baurecht und Immobilienrecht

Informatives für Bauinteressenten, Bauherrn und Hausbesitzer.
Wir informieren regelmäßig über verschiedene Themen zu Haus, Garten, Bauen, Wohnen sowie Hausbau und Finanzierung.
7 minutes reading time (1399 words)

Die Reform des Bauvertragsrechts

Bereits 2016 wurde darüber zwischen der Politik und den Interessenvertretungen der Bauwirtschaft sowie Verbraucherschützern diskutiert, jetzt ist es soweit: Am 9. März 2017 hat der Bundestag das „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung“ beschlossen, das vorbehaltlich der Zustimmung des Bundesrats zum 1. Januar 2018 in Kraft tritt.

Damit wurde dem Umstand Rechnung getragen, dass sich die Bautechnik in den letzten Jahrzehnten stetig weiterentwickelt hat, das noch gültige Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu den oft komplexen Bauverträgen jedoch nicht mehr passt und eher allgemein formuliert ist. Das ist auch kein Wunder, denn das Werkvertragsrecht gilt nicht nur für Bauverträge, sondern in gleichem Maße für Verträge mit Kfz-Werkstätten, Gutachtern oder IT-Fachleuten, die mit der Erstellung von Computerprogrammen beauftragt werden. Es liegt auf der Hand, dass es hier rechtliche Lücken gibt, die mit dem neuen Bauvertragsrecht nun geschlossen werden sollen. Zudem hat sich das Baurecht zu einem juristischen Spezialgebiet entwickelt, das aufgrund der fehlenden Genauigkeit der bisherigen Regelungen des BGB zu einem großen Teil durch die Rechtsprechung ausgeformt wurde. Das schadet sowohl der Übersichtlichkeit als auch der Rechtssicherheit.

Darum geht es im Wesentlichen

Das Gesetz enthält für Bauverträge, Verbraucherbauverträge sowie Architekten- und Ingenieurverträge spezielle Regelungen, die in das BGB und das Gerichtsverfassungsgesetz (GVG) eingearbeitet wurden. Es berücksichtigt auch, dass sich Bauverträge vom ersten Spatenstich bis hin zur Abnahme durch eine lange Erfüllungsdauer auszeichnen.

  • Widerrufsrecht
    Private Bauherren haben erstmals ein Widerrufsrecht von 14 Tagen nach dem Vertragsschluss. Der Vertrag muss einen entsprechenden Hinweis enthalten; fehlt dieser, verlängert sich die Widerrufsfrist um ein Jahr auf ein Jahr und 14 Tage. Ein Muster einer Widerrufsbelehrung ist dem Gesetz als Anlage 10 beigefügt.

  • Abrechnung erbrachter Leistungen bei Widerruf
    Mit dem § 357d wird in das BGB eine eigene Vorschrift eingefügt, die sich mit den Folgen eines Widerrufs speziell bei Verbraucherverträgen, die zwischen einem Unternehmen und einem Verbraucher abgeschlossen werden, beschäftigt. Danach müssen Verbraucher einem Unternehmer den Wert der bis zum Widerruf erbrachten Leistungen erstatten, wenn eine Rückgabe oder Rückerstattung (z. B. bei verbauten Materialien) nicht möglich ist.

  • Eindeutigere Baubeschreibungen
    Bauunternehmen haben künftig die Pflicht, eine Baubeschreibung anzufertigen. Darin muss eindeutig dargestellt werden, was wie gebaut werden soll. Zu den Minimalangaben gehören dabei u. a. die Art und der Umfang der angebotenen Leistungen, die genauen Gebäudedaten, Grundrisse, Ansichten und Pläne, aus denen Flächen- und Raumangaben hervorgehen sowie Angaben, mit denen die Baukonstruktion der wesentlichen Gewerke beschrieben wird. Diese Festlegung auf bestimmte Daten erleichtert es Bauherren, verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen. Außerdem erhalten Verbraucher künftig genaue Aussagen über die Schallschutz- und Energiestandards ihres Hauses.

  • Bauzeit und Schadenersatz
    In Zukunft müssen alle am Hausbau beteiligten Firmen eine verbindliche Aussage hinsichtlich der Bauzeit treffen. Fehlt diese Angabe im Bauvertrag, dann werden die entsprechenden Angaben in der vor dem Vertragsschluss erstellten Baubeschreibung zum Vertragsbestandteil. Sofern die vereinbarte Bauzeit überschritten wird, müssen die Baufirmen Schadenersatz zahlen.

  • Planungsunterlagen
    Bereits vor dem Vertragsabschluss sind Bauunternehmen ab 2018 verpflichtet, das Bauvorhaben mit den Planungsunterlagen zu dokumentieren, die vom Bauherrn für die Beantragung von Förderungen oder eines Kredits oder aber zum Nachweis dafür benötigt werden, dass öffentlich-rechtliche Vorschriften eingehalten werden. Diese Unterlagen müssen an den Kunden herausgegeben werden.

  • Kündigungsform
    Architekten- und Ingenieurverträge müssen ab 2018 immer schriftlich gekündigt werden.

  • Anordnungsrecht
    Was in den VOB/B bereits enthalten ist, soll jetzt auch ins BGB Einzug halten: Bauherren erhalten das Recht, einseitig auf Änderungen des Leistungsumfangs zu bestehen (Anordnungsrecht). Bisher waren solche Änderungsanordnungen, die nicht im Bauvertrag enthalten waren, nur ausnahmsweise und auf der Basis des Grundsatzes von Treu und Glauben möglich. Für die Durchsetzbarkeit einer Anordnung des Auftraggebers ist es nicht nötig, dass es hierzu eine irgendwie geartete rechtliche Verpflichtung wie z. B. eine Anordnung des Bauamts gibt; es genügt der Wille des Bauherrn, sofern sein Wunsch für die Baufirma zumutbar ist.

  • Abrechnung von Nachträgen
    Wenn wegen Bauänderungen wie z. B. auf der Grundlage des Anordnungsrechts des Bauherrn (siehe oben) ein Nachtragsangebot erstellt wurde, sich die Vertragspartner jedoch nicht über die dann geltenden Abschlagszahlungen einigen können, kann ein Bauunternehmer 80 % seiner im Nachtragsangebot kalkulierten Mehrvergütung über Abschläge vorläufig abrechnen. Will ein Bauherr dies abwenden, bleibt ihm als Rechtsmittel der einstweilige Rechtsschutz vor Gericht. So oder so: Die Schlussabrechnung wird erst nach der Abnahme durchgeführt.

  • Abschlagszahlungen
    Sieht ein Bauvertrag Abschlagszahlungen vor, ergibt sich hier eine deutliche Änderung: Während sich die Höhe der Abschlagszahlungen bislang an dem Wertzuwachs, den der Kunde mit dem Baufortschritt hatte, orientierte, wird künftig ein Höchstbetrag gelten: Unternehmer können dann insgesamt höchstens 90 % der vertraglich vereinbarten Gesamtvergütung erhalten, wobei die Nachtragsleistungen bereits enthalten sind. Einen Höchstbetrag für Abschlagszahlungen sah das BGB in dieser eindeutigen Form bisher nicht vor. Der Restbetrag wird nach der Abnahme fällig.

  • Zahlungssicherheiten
    Zahlungssicherheiten, die eine Baufirma von ihrem Kunden verlangt, sind auf die Höhe der nächsten Abschlagszahlung, aber maximal auf 20 % der Vergütung beschränkt.

  • Haftung bei Mängeln
    Im Zuge der Modifizierung der Haftung bei Mängeln wird der § 439 BGB erweitert. Es wird nun klargestellt, dass ein Verkäufer (hier: die Bauunternehmen) einer mangelhaften Sache seinem Kunden gegenüber die Pflicht hat, diesem Mangel entweder durch den selbst durchgeführten Ausbau der Sache und den Einbau eines mangelfreien Ersatzes abzuhelfen oder für die Kosten, die dem Verbraucher dadurch entstehen, aufzukommen. Die Voraussetzung ist allerdings, dass die mangelhafte Sache entsprechend ihrem Verwendungszweck in eine andere Sache eingebaut wurde. Das defekte Fenster im neuen Eigenheim muss also vom Bauunternehmer wieder entfernt und durch ein neues intaktes ersetzt oder aber die hierfür entstandenen Kosten beglichen werden.
    Bislang blieb der Bauunternehmer auf den Kosten für den Aus- und Einbau eines defekten bzw. dann intakten Bauteils sitzen. Mit dem Inkrafttreten des neuen Baurechts kann er die hierfür aufgewendeten Kosten vom Lieferanten einfordern, wenn der Mangel bereits bei der Lieferung bestanden hat. Der Lieferant kann seinerseits jedoch nicht selbst die Beseitigung der Schäden vornehmen oder beauftragen. Damit folgt das Gesetz der Rechtsprechung des EuGH.

  • Bauüberwachung
    Auch hinsichtlich der Regelungen im Falle von Fehlern bei der Bauüberwachung gibt es neue Vorgaben: Da zahlreiche Bauherren bei Baumängeln von vornherein die Architekten und Ingenieure wegen ihrer Haftpflichtversicherung in Anspruch genommen haben, soll es in Zukunft im Regelfall zunächst eine Nachbesserung durch den Baubetrieb geben, der für den Fehler verantwortlich ist. Erst wenn es innerhalb einer angemessenen Frist nicht zu einer Nachbesserung gekommen ist, kommt eine Inanspruchnahme der beteiligten Ingenieure und Architekten infrage.

  • Abnahme
    Das neue Baurecht widmet sich auch der Neuregelung der Abnahme: Wenn ein Kunde diese mit dem Hinweis auf Mängel verweigert, muss er zusammen mit dem Auftragnehmer den Zustand des fertigen Hauses schriftlich feststellen, sofern der Unternehmer darauf besteht. Der Bauherr darf sich nur in wenigen Ausnahmefällen einer gemeinsamen Zustandsfeststellung entziehen. Diese Zustandsfeststellung sollte insbesondere durch den Verbraucher genau überwacht werden: Offenkundige Mängel, die hier nicht genannt werden, werden in der Regel so bewertet, als seien sie erst nach der Zustandsfeststellung entstanden. Das Gesetz schiebt der Verweigerung einer Abnahme durch den Bauherrn, ohne dass hierfür ein Grund genannt wird, einen Riegel vor: Bauunternehmer können in diesen Fällen eine angemessene Frist setzen, innerhalb der eine Begründung nachgereicht werden muss. Verstreicht diese ohne eine Reaktion des Kunden, gilt die Abnahme als erfolgt.

Ab 2018 verpflichtende Einrichtung von Baukammern

Bauprozesse zeichneten sich bislang vor allem durch ihre Langwierigkeit aus. Sie können sich leicht mehrere Jahre hinziehen und kosten so sowohl für die Auftraggeber als auch die Auftragnehmer nicht nur Zeit und Nerven, sondern vor allem viel Geld. Das Gesetz sieht deshalb zwingend die Einrichtung eigener Baukammern an allen Landgerichten vor, um diese Verfahren zu beschleunigen. Bislang gab es sie nur an manchen Gerichten. Sie beschäftigen sich mit Klagen, die aus Bau-, Architekten- und Ingenieurverträgen im Zusammenhang mit Bauleistungen entstanden sind. Auch die Oberlandesgerichte sind verpflichtet, jeweils mindestens einen Zivilsenat zu installieren, der sich mit Streitigkeiten aus diesem Rechtsgebiet befasst. Der Gesetzgeber hat allerdings Vorsorge getragen, dass die Richter dort ganzjährig ausgelastet sein werden: Er sieht vor, dass in diesen Kammern und Senaten auch Streitigkeiten aus anderen Rechtsgebieten verhandelt werden dürfen. Trotz dieser Ausnahmen ist es in Zukunft also vorgesehen, dass Baustreitigkeiten von Richtern ausgetragen werden, die sich schwerpunktmäßig mit dem Baurecht beschäftigen und so auf der Grundlage ihrer Spezialkenntnisse urteilen können. Im Gesetz findet sich allerdings kein Hinweis darauf, ab welchem prozentualen Anteil an Bausachen eine Kammer als Baukammer bezeichnet werden kann.

Ausnahmen beim Bauträgervertrag

Das neue Baurecht macht einen Unterschied zwischen Bau- und Bauträgerverträgen. Für Bauträgerverträge gelten weder das Anordnungsrecht des Kunden, noch die Regelung, dass die Angaben der vor dem Vertragsschluss erstellten Baubeschreibung hinsichtlich der Bauausführung automatisch Vertragsinhalt werden. Das trifft auch auf das Widerrufsrecht und die Gesamthöhe der Abschlagszahlungen zu (neuer § 650u BGB).

 

 

Neuer Begriff nach Baugesetznovelle: „Urbane Gebie...
Zankapfel Mobilfunkantenne: Es ist nicht alles erl...

Ähnliche Beiträge

© 2018 abir.eu | Architektenrecht - Baurecht - Immobilienrecht