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Reservierungsgebühr beim Makler?

Es ist bekannt, dass einem Makler nach einem erfolgreich von ihm vermittelten Immobilienverkauf eine Provision zusteht. Ihre Höhe ist nirgends gesetzlich festgelegt, sondern ergibt sich allein aus dem Inhalt des Maklervertrags. Die auch als Courtage bezeichnete Gebühr ist regional sehr unterschiedlich und liegt je nach Bundesland bei durchschnittlich knapp 6 bis mehr als 7 %. Ganz anders ist die Rechtslage bei der sog. Reservierungsgebühr.

Kein Geld ohne Leistung

Fast jeder, der schon einmal auf der Suche nach einem Grundstück oder Haus war und dabei auf einen Makler getroffen ist, hat das bereits erlebt: Oft wird die Immobilie vom Vermittler als so begehrt beschrieben, dass man sich Sorgen machen muss, tatsächlich zum Zuge zu kommen. Um noch etwas mehr Entscheidungsdruck auszubauen, ist dann nicht nur von „zahlreichen weiteren Kaufinteressenten“, sondern auch von „ernsthaften Interessenten, die bereit sind, einen noch höheren Preis zu zahlen“ die Rede. Aber der Makler weiß Rat: In vielen Fällen empfiehlt er seinem noch unentschlossenen Kunden, ihm eine Reservierungsgebühr zu zahlen. Ist dieser einverstanden, wird das Kaufobjekt zunächst nicht weiter angeboten, sodass genügend Zeit bleibt, eine Entscheidung zu treffen. Bei einem ordnungsgemäßen Ablauf wird dieses Geld mit dem Kaufpreis verrechnet, wenn sich der Kunde zugunsten der Immobilie entscheidet. Anderenfalls wird ihm der Betrag zurückgezahlt.

So sollte es sein, aber leider gab und gibt es immer wieder Makler, die in der Reservierungsgebühr eine weitere Einnahmequelle sehen und sie ganz oder teilweise einbehalten, wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommen sollte. Dieses Geschäftsgebaren wird in der Regel mit dem Verwaltungs- oder Bearbeitungsaufwand begründet, den der Makler bis zu diesem Zeitpunkt bereits gehabt hatte. Auf diese Weise können einem Makler pro Jahr etliche tausend Euro zufließen.

Bearbeitungsgebühr für Vertragsvorbereitungen?

Im vor dem Bundesgerichtshof (BGH) verhandelten Fall (Az. III ZR 21/10) hatte der Maklervertrag eine Formulierung enthalten, die dem Makler eine erfolgsunabhängige Provision in Form der Reservierungsgebühr zusprach. Für reines Nichtstun, als das der BGH eine Reservierung einschätzte, wollte sich der Vermittler bezahlen lassen. Dass die eine Hälfte des vereinbarten Betrages eine Entlohnung für die Vorbereitungen des notariellen Kaufvertrags sein sollte, ließ der BGH so nicht gelten: Die dafür veranschlagten 750 Euro stufte er als unangemessen ein. Außerdem monierte er die Formulierung, dass der gezahlte Betrag „anteilig je nach Bearbeitungsstand“ erstattet werden würde. Dies macht es dem Makler möglich, über die Höhe der Rückzahlung nach eigenem Ermessen zu entscheiden. Da hier ein Verstoß gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vorliegt, der das Transparenzprinzip für diejenigen Vertragspartner, die die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) einbringen, festschreibt, ist diese Klausel unwirksam.
Auch die Vorgehensweise, eine Reservierungsgebühr nicht zurückzuzahlen, wenn es nicht zum Kaufabschluss kommt, wertete der BGH als unangemessene Benachteiligung der Interessenten und bezeichnete sie ebenfalls gem. § 307 BGB als unwirksam. Dabei wurde vom Gericht in diesem Fall insbesondere kritisiert, dass es nach der Formulierung der AGB keine Rolle spielte, von wem ein Nicht-Zustandekommen eines Kaufvertrags zu verantworten gewesen sei. Der Makler habe also auch dann die Reservierungsgebühr einstreichen wollen, wenn von ihm ein Scheitern des Abschlusses ausgegangen wäre.

 

 

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