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Ein häufiger Anlass für Streitigkeiten bei Mieterhöhungen: die Wohnfläche

In Zeiten von ständig steigenden Mieten kommt es schnell zu Protesten von Mietern, wenn Wohnungseigentümer die Miete erhöhen wollen. Eine wesentliche Berechnungsrundlage ist hier die Größe der Wohnung: Es ist üblich, dass die Kaltmiete auf der Basis der Wohnfläche in Quadratmetern ermittelt wird. Aber daran, ob solch eine Angabe den tatsächlichen Verhältnissen entspricht und die Miethöhe korrekt errechnet wurde, scheiden sich oft die Geister. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in diese Thematik Klarheit gebracht.

Was versteht man unter der ‚Wohnfläche‘?

Manchem erschließt sich der Sinn dieser Frage gar nicht. Es scheint klar zu sein, dass die Quadratmeterzahl, die sich beim Ausmessen der Räume ergibt, mit der Wohnfläche identisch ist. Das ist allerding nur die halbe Wahrheit.

Im verhandelten Fall hatte eine Vermieterin nach mehr als fünfjähriger Mietdauer ihren Mieter um Zustimmung für eine Mieterhöhung von 20 % (= 84,60 Euro) gebeten. Doch der Mieter war mit der Erhöhung in diesem Umfang nicht einverstanden. Er machte eine um eine um 12,46 % kleinere Wohnfläche als im Mietvertrag aufgeführt geltend und leitete daraus ab, dass

  • die künftige Miete nur um monatlich 21,36 Euro angehoben wird und
  • ihm seine Vermieterin den auf dieser Grundlage überzahlten Betrag von über 2.000 Euro zurückzahlen muss.

Im 2007 geschlossenen Mietvertrag war die Wohnungsgröße mit 94,48 Quadratmetern angegeben worden. Ein Gutachter konnte jedoch nur 84,01 Quadratmeter ermitteln. Der Hauptgrund für diese Differenz lag in der Einbeziehung der Grundfläche des straßenseitigen Balkons: Gemäß der Wohnflächenverordnung wurde sie durch den Sachverständigen mit 25 % von dessen Fläche angesetzt. Der Vermieter bestand allerdings darauf, den Balkon mit der Hälfte seiner Fläche einzurechnen. Der Grund: Eine Mietminderung aufgrund einer Abweichung der Wohnfläche kann nur erfolgen, wenn die Differenz der Flächen mindestens 10 % beträgt (§536 Abs. 1 Satz 3 BGB).

So urteilte der BGH

Welche Berechnungsgrundlage für die Wohnflächenermittlung herangezogen wird, kann von mehreren Bedingungen abhängen:
Für Mietwohnungen, für die der Mietvertrag bis zum 31. Dezember 2003 abgeschlossen wurde, gilt die II. Berechnungsverordnung. Sie sieht vor, dass der Balkon zu 50 % seiner Grundfläche der Wohnfläche zugeschlagen wird.

Grundsätzlich gilt also die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses für das verhandelte Mietverhältnis geltende Wohnflächenverordnung (WoFlV). Die BGH-Richter verweisen in ihrem Urteil (Az. VIII ZR 33/18 vom 17.04.2019) darauf, dass dies der ständigen Rechtsprechung dieses Senats entspreche. Eine abweichende Handhabung kann nur gelten, sofern es einen anderen örtlich üblichen Berechnungsmodus gibt oder eine andere Berechnungsweise der Art der Wohnung besser entspricht. Solch eine von der WoFlV abweichende Wohnflächenberechnung kann jedoch nur verwendet werden, wenn die Anwendung eines anderen Regelwerks vor Ort üblich ist. Unter „üblich“ ist allerdings nicht zu verstehen, wenn die gültige WoFlV falsch angewendet oder mit anderen Regelwerken vermengt wird: Das ist immer unzulässig.

In diesem Fall musste also die WoFlV angewendet und die straßenseitige Balkonfläche zu 25 % in die Wohnflächenberechnung einbezogen werden.

 

 

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