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Neuer Begriff nach Baugesetznovelle: „Urbane Gebiete“ sorgen für Flexibilität

Am 9. März 2017 hat der Bundestag eine Änderung des Baugesetzbuchs (BauGB) verabschiedet, die es den Kommunen deutlich erleichtern soll, mehr Bauplätze für Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Nach Angaben der Bundesregierung wäre jedes Jahr der Neubau von 350.000 bis 400.000 Wohnungen nötig, um den wachsenden Bedarf zu decken. Die Schaffung der neuen Baugebietskategorie „Urbanes Gebiet“ in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) soll künftig insbesondere in den Innenstädten für eine Entspannung der Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum sorgen. Es sollen sich Innenstadtquartiere herausbilden, in denen alles auf kurzen Wegen zu erreichen ist: Gastronomie, Büros und Wohnungen können sich in einem Gebäude befinden, was die Innenstädte lebendiger machen soll. Die Initiative für die neue Baugebietskategorie ging von den Großstädten aus.

Der Termin für diese Baurechtsnovelle hat noch einen weiteren Grund: Mit dem modifizierten Städtebaurecht wird die Forderung erfüllt, bis spätestens 16. Mai 2017 die Richtlinie 2014/52/EU des EU-Parlaments in nationales Recht umzusetzen. Da die Zustimmung des Bundesrats noch aussteht, gibt es derzeit keinen konkreten Termin, ab wann das geänderte BauGB in Kraft treten wird.

Das ändert sich im Bebauungsrecht

Mit der Einführung der neuen Kategorie des „Urbanen Gebiets“ soll vor allem das Bauen von Wohnimmobilien in Innenstädten erleichtert werden. Hierfür wird künftig eine höhere Bebauungsdichte möglich sein, Baulücken sollen besser geschlossen werden können, Gebäude dürfen höher sein als üblich.

Das wird deutlich an den Kennzahlen, die das neue BauBG vorsieht:

  • Die dort in Zukunft geltende Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche erlaubt sind: Für reine Wohngebiete liegt sie bei 1,2, für Urbane Gebiete bei 3,0.

  • Während in einem Mischgebiet das Verhältnis von Wohn- und Gewerbegebäuden etwa paritätisch verteilt sein soll, ist bei den „Urbanen Gebieten“ ein deutlicher Schwerpunkt zugunsten der Wohnbebauung zulässig. Zum Vergleich: Die hierfür maßgebliche Grundflächenzahl wurde für reine Wohngebiete auf 0,4, für urbane Gebiete hingegen auf 0,8 festgelegt. Damit ist gemeint, dass die Fläche in reinen Wohngebieten zu 40 % überbaut werden darf, während das in urbanen Gebieten zu 80 % möglich ist. Damit gilt für diese neue Kategorie dieselbe Grundflächenzahl wie für Industrie- und Gewerbegebiete.

  • Auch der Lärmpegel darf etwas höher sein, als in Misch-, Kern- oder Dorfgebieten: Ein Plus von 3 dB(A) ist hier zulässig. Dies ist etwas mehr als in reinen Wohngebieten, aber weniger als in Gewerbegebieten. Der erlaubte Geräuschpegel wird etwa dem eines vorbeifahrenden Autos entsprechen. Um dies auf rechtlich sichere Füße zu stellen, wird im gleichen Zug die hierfür maßgebliche Verwaltungsvorschrift, die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm), entsprechend angepasst. Kommunen mit einer stark verdichteten Innenstadt erhalten mehr Flexibilität, um das vorgeschriebene Lärmschutzniveau der TA Lärm zu erreichen.

Ein weiteres Zugeständnis an die drängende Wohnungsnot betrifft die Bebauungspläne für Wohngebäude mit einer Grundfläche von unter 10.000 m2: Sie sollen, sofern sie sich an bereits bebaute Stadtteile anschließen, mithilfe eines beschleunigten Verfahrens aufgestellt werden können. Diese Regelung gilt befristet bis zum 31. Dezember 2019. Kommunen sollen außerdem durch Änderungen bei der Bauleitplanung im BauGB dazu gebracht werden, mehr Bauplätze auszuweisen.

Auch die Nähe von Industrieanlagen spielt eine Rolle

Da, wo Gebäude enger als bisher zusammenstehen dürfen, sich jedoch Gewerbebetriebe und Einwohner Areale teilen müssen, ist das Risiko höher, dass bei einem Firmenunglück, bei dem z. B. giftige Gase bei einem Brand freigesetzt werden, viele Menschen zu Schaden kommen. Die EU-Richtlinie 2012/18/EU, besser bekannt als „Seveso III-Richtlinie“, beschäftigt sich damit, wie Gefahren, die in bestimmten Industrieanlagen bei schweren Unfällen mit gefährlichen Stoffen ausgelöst werden können, beherrscht werden können. Diese bereits seit 2012 gültige Vorschrift soll nun im Zuge der Erneuerung des BauGB umgesetzt werden. Detaillierte Vorgaben in einem eigenen Artikelgesetz stehen jedoch noch aus. In der neuen Fassung des BauGB finden sich Hinweise, die bei solchen Störfällen greifen sollen. So spricht der neue § 9 Absatz 1 Nr. 23c von bestimmten baulichen oder sonstigen Maßnahmen, die der Vermeidung oder Minderung der Folgen von Störfällen dienen und verweist auf das Bundesimmissionsschutzgesetz. Die Kommunen sollen in ihren Bebauungsplänen festsetzen, inwieweit bestimmte Industrieanlagen hinsichtlich des Grads ihrer Unbedenklichkeit in einem „Urbanen Gebiet“ zulässig sind.

Ein Politikum wird geregelt: Der Umgang mit Zweit- und Ferienwohnungen

Darüber hinaus wird die BauNVO hinsichtlich der Regelungen, die Nebenwohnungen (Zweitwohnungen) sowie Ferienwohnungen betreffen, überarbeitet. In touristisch geprägten Orten wie z. B. an der Nord- oder Ostsee liegt es in Zukunft ausschließlich in der Verantwortung der Kommunen, in ihren Wohngebieten Ferienwohnungen zuzulassen oder zu untersagen. Hier gab es eine jahrelange Rechtsunsicherheit, die durch mehrere Gerichtsurteile eher noch verstärkt wurde.
Auch hinsichtlich der Zulässigkeit von Nebenwohnungen, die vor allem auf den Inseln von ihren Eigentümern nur gelegentlich genutzt werden (sog. Rolladensiedlungen), während für die Bevölkerung dort kaum bezahlbarer Wohnraum vorhanden ist, sollen die Kommunen durch entsprechende Regelungen in ihren Ortssatzungen die Bildung von Wohnungs- oder Teileigentum in solchen Fällen unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen können. Hier soll das zuständige Grundbuchamt eine Eintragung verweigern dürfen.
Diese und weitere geänderte Vorgaben sollen nach dem Willen des Gesetzes den „Wohnbedürfnissen der Bevölkerung, insbesondere auch von Familien mit mehreren Kindern“ (Art. 1 § 1 Abs. 6) Rechnung tragen. Was genau darunter zu verstehen ist, führt das Gesetz allerdings nicht aus.

Zielführender Ansatz mit einigen Schwächen

Die Kommunen mit geänderten gesetzlichen Vorgaben dabei zu unterstützen, der Wohnungsknappheit speziell im unteren und auch mittleren Preissegment in den größeren Städten Herr zu werden, ist ein richtiger Ansatz. Das neue BauBG und die modifizierte BauNVO enthalten allerdings auch künftig zahlreiche Unklarheiten und Ungenauigkeiten, die die Gerichte beschäftigen könnten. So bleibt es beispielsweise offen, anhand welcher Kriterien bestimmte Betriebsbereiche gem. Bundes-Immissionsschutzgesetz in einem Bebauungsplan als zulässig, ausnahmsweise zulässig oder nicht zulässig eingestuft werden.
Etwas irritierend ist auch die deutliche Unterstützung für das Wohnen in einer stark verdichteten städtischen Umgebung, in der so wenig freie Fläche ist wie in einem Industriegebiet. Eine dann voraussichtlich deutlich zunehmende Einwohnerzahl in den Innenstadtvierteln macht auch eine andere Infrastruktur nötig, die der Situation auch noch in 30 oder 40 Jahren gewachsen ist.

Abseits davon ändert sich, wenn man den Presseberichten glauben darf, etwa alle zwei Jahre der Trend: Mal wollen viele Menschen ruhig und im Grünen leben, dann werden für Wohnraumsuchende wieder gute Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und kulturelle Angebote wichtig.

Zum Schluss bleibt die Frage, welches Ziel die Bundesregierung tatsächlich verfolgt. Im Koalitionsvertrag ist noch von der Förderung des ländlichen Raums die Rede. Mit einem eigenen Förderprogramm unterstützt Bundeslandwirtschaftsminister Christian Schmidt, dass „gleichwertige Lebensverhältnisse zwischen Stadt und Land“ geschaffen werden (Pressemitteilung vom 13.04.2016). Dafür wurden 2016 30 Millionen Euro und für die Jahre 2017 und 2018 je 60 Millionen Euro bereitgestellt. Es bleibt abzuwarten, welchen Kurs die nächste Bundesregierung einschlagen wird.

 

 

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