Architektenrecht, Baurecht und Immobilienrecht

Der Architekt kann als Planer grundsätzlich nur für die Mängel seines eigenen Werks haftbar gemacht werden. (Architektenhaftung)
Bauwerksmängel sind in der Regel vom beauftragten Bauunternehmer zu verantworten. Werden jedoch Mängel am Bauwerk festgestellt, die (auch) durch eine mangelnde Leistung des Architekten entstanden sind, tritt auch hier der Architekt in die Haftung ein. Der Fehler kann dann entweder bei einer mangelhaften Planung oder einer fehlerhaften Bauüberwachung liegen. Die Maßstäbe für die Qualität der Architektenleistung sind die Einhaltung der Regeln der Technik und die Erfüllung der an die Architektenleistung gestellten Anforderungen.

Um einen Architekten haftbar machen zu können, muss zunächst ein Mangel bestehen. Dabei wird unterschieden in einen Schaden, der direkt das Bauwerk betrifft (Mangelschaden) oder Schäden, die an Personen oder anderen Gegenständen eingetreten sind.
Die meisten Mängel, die zu einem Haftungsanspruch führen können, ergeben sich aus der HOAI:

Es handelt sich um

  • Koordinationsfehler,
  • Überwachungsfehler,
  • Planungsfehler,
  • das Ignorieren von Gewährleistungsfristen oder
  • die Überschreitung von Kosten.

Wenn Bauherren Mängel geltend machen wollen, müssen sie diese lediglich so beschreiben, wie sie sie wahrgenommen haben. Die Suche nach den Ursachen der festgestellten Mängel ist weder außergerichtlich noch im Laufe eines gerichtlichen Rechtsstreits ihre Aufgabe.
Es ist denkbar, dass der Bauherr trotz der von ihm monierten Mängel eine Rechnung des Architekten erhält. Mithilfe einer Einrede kann er die Honorarzahlung so lange verweigern, bis der Architekt entsprechend des festgestellten Mangels nachgebessert hat.
In Einzelfällen erhalten Bauherren auch Honorarforderungen über noch nicht erbrachte Leistungen. Darauf müssen sie nicht gesondert eingehen, auch eine Einrede ist in diesen Fällen nicht nötig, da die berechnete Leistung nicht erbracht wurde.

Hinweise zur deliktischen Haftung des Architekten finden Sie unter: Delikitsche Haftung

 

Die Gewährleistungsansprüche des Bauherrn (§ 634 BGB)

Das BGB gibt einem Auftraggeber innerhalb eines Werkvertrags mehrere Möglichkeiten, seine Ansprüche durchzusetzen, wenn er Mängel festgestellt hat. Dabei gilt jedoch, dass der Auftraggeber dem Architekten zunächst die Gelegenheit zu einer Nacherfüllung, also der Beseitigung der Mängel, geben muss, ehe er einer der weiteren Möglichkeiten nachgeht.

  • Nacherfüllung
    Dem Auftragnehmer kann nach einer angemessenen Frist die Gelegenheit zur Nacherfüllung gegeben werden. Innerhalb dieser Frist kann der Architekt die Mängel beheben. Nur wenn die Nacherfüllung für den Architekten mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden ist, kann er sie verweigern.  Damit ist jedoch nicht das Verhältnis der Nacherfüllungskosten zum Honorar gemeint: Das BGB sieht den Fall der Unverhältnismäßigkeit z. B. dann, wenn der Bauherr von der Nacherfüllung nur einen geringen Vorteil hätte, auf den Architekten deshalb jedoch sehr hohe Kosten zukommen würden. Während der Nacherfüllungsfrist darf der Bauherr nicht selbst Hand anlegen, um den Baumangel zu beheben. Wie oft einem Architekten nach einer fehlgeschlagenen Nacherfüllung die Gelegenheit zu einem weiteren Versuch gegeben werden muss, ist rechtlich bislang nicht geklärt worden. Fachleute sind jedoch der Ansicht, dass insgesamt zwei Versuche ausreichend sind.

  • Selbstvornahme
    Die Selbstvornahme kann frühestens dann durchgeführt werden, wenn die Frist zur Nacherfüllung erfolglos verstrichen ist. Hierbei behebt der Bauherr selbst den Mangel oder lässt ihn durch einen anderen Architekten beheben und stellt die dafür aufgewendeten Kosten dem Auftragnehmer in Rechnung. Der Bauherr muss jedoch nicht selbst den zweiten Architekten bezahlen, sondern kann von dem eigentlichen Auftragnehmer einen Vorschuss verlangen. Wenn jedoch der Architekt die Nacherfüllung wegen einer unverhältnismäßigen Kostenbelastung abgelehnt hatte, können die Kosten im Rahmen der Selbstvornahme nicht von ihm zurückverlangt werden. Wäre das möglich, liefe dieses Vorgehen der Kostenregelung der Nichterfüllung zuwider.

  • Ablauf der Nacherfüllungsfrist
    Ist die Nacherfüllungsfrist ohne Erfolg abgelaufen, kann ein Bauherr auch eine Minderung geltend machen. Da hier der Werklohn verringert wird, ist die Ermittlung der korrekten Minderungshöhe für einen baufachlichen Laien kaum einzuschätzen. Es sollte ein Bausachverständiger hinzugezogen werden, der regelgerecht die Differenz zwischen dem Wert des Bauwerks, das es in einem mangelfreien Zustand hätte, und dem jetzigen Wert, das es in der mangelhaften Verfassung hat, ermittelt.

  • Rücktritt vom Vertrag
    Mit einem Rücktritt vom Vertrag kann ein Bauherr reagieren, wenn die erbrachte Architektenleistung völlig unbrauchbar ist. In diesem Fall müssen die Vertragsparteien alles, was sie gegenseitig erhalten haben, zurückgeben. Lässt sich die mangelhafte Architektenleistung zumindest noch zum Teil verwerten, wird das Honorar um die Höhe des restlichen Schadens reduziert. Rücktritte dieser Art sind nicht ohne eine vorherige Fristsetzung möglich.

Es bedarf keiner Frist, wenn der Bauherr die nacherfüllte Leistung nicht annimmt, weil sie für nicht zumutbar, die Nacherfüllung nicht gelungen oder mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden ist.

 

Architektenhaftung & Schadensersatz

Ein Bauherr kann Schadensersatz geltend machen, sofern der Architekt den Baumangel schuldhaft verursacht hat und die Voraussetzungen für eine Minderung oder einen Rücktritt erfüllt sind. Die Beweislast liegt dabei beim Architekten. Wenn die Höhe des Schadensersatzanspruchs ermittelt wird, erfolgt dies nach dem Grundsatz der sog. Sowiesokosten. Damit sind diejenigen Kosten gemeint, die einem Auftraggeber auch bei einer mangelfreien Auftragsdurchführung entstanden wären, also „sowieso“. Sie sind von der ermittelten Schadensersatzhöhe abzuziehen. Es wird allerdings auch darauf geachtet, wie sich die mangelhafte Beschaffenheit des Bauwerks auf dessen Nutzungsfähigkeit auswirkt: Ein Architekt kann nicht deshalb von einer Schadensersatzzahlung Abstand nehmen, weil das Bauwerk trotz seines Mangels genutzt werden kann; es kommt hierbei darauf an, dass es so genutzt werden kann, wie es vertraglich vereinbart worden war. Jedem Bauherrn ist zu raten, noch vor dem Vertragsabschluss den Architekten auf seine Haftpflichtversicherung anzusprechen. Jeder Architekt muss sich zwar entsprechend Pflichtversichern, manche verzichten jedoch darauf. Die zu befürchtenden Konsequenzen sind mit der Zahlung eines Bußgeldes relativ gering, solange kein Schadensfall eintritt. Allerdings kann schon eine einzige Schadensersatzforderung gegen den Architekten zur Folge haben, dass er ohne eine Haftpflichtversicherung wirtschaftlich ruiniert ist und dem geschädigten Bauherrn keinen Schadensersatz zahlen kann.

 

Die Schuldverteilung bei der Architektenhaftung

Einem Bauherrn ist es oft nicht möglich zu beurteilen, welche am Bauprojekt Beteiligten das Verschulden an den Baumängeln trifft. Daher hat der Gesetzgeber das Prinzip der gesamtschuldnerischen Haftung eingeführt: Trifft sowohl den Architekten als auch den Bauunternehmer oder anderen am Bau Beteiligten eine Gesamtschuld, kann der Bauherr unter ihnen einen auswählen, von dem er Schadensersatz einfordert. Dieser wendet sich dann, wenn der jeweilige Schuldanteil der einzelnen Gesamtschuldner geklärt ist, an die anderen Baubeteiligten und fordert die ganze oder teilweise Schadenssumme von ihnen zurück. Hat ein Bauherr einen Architekten beauftragt, der in einer Arbeitsgemeinschaft tätig ist, wird diese wie eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) behandelt. Das bedeutet in der Praxis, dass jeder Architekt für die Handlungen seines Kollegen persönlich und unbeschränkt haftet.

 

Die Verjährung von Architektenleistungen bzw. der Architektenhaftung

Bei einem klassischen Werkvertrag gem. BGB beträgt die Verjährungsfrist für Bauwerke fünf Jahre, wenn keine anderen Vereinbarungen getroffen wurden. Basiert der Vertrag auf den Vorschriften der VOB/B, gilt die kürzere Verjährungsdauer von vier Jahren. Darauf muss jedoch ausdrücklich hingewiesen werden, außerdem müssen denjenigen Vertragspartnern, die nicht im Baugewerbe tätig sind, die Vertragsbedingungen nachweislich ausgehändigt werden. Wenn einem Architekten ein Mangel bekannt war, er ihn jedoch gegenüber seinem Auftraggeber arglistig verschwiegen hat, dann ist die sog. regelmäßige Verjährungsfrist maßgeblich. Sie beginnt am Ende desjenigen Kalenderjahres, in dem der Bauherr sowohl von dem Baumangel als auch von der für diesen Mangel verantwortlichen Person Kenntnis erhalten hat, und beträgt drei Jahre. Die o. g. 5-jährige Verjährungsfrist darf jedoch nicht unterschritten werden. Grundsätzlich beginnt die Verjährung mit der förmlichen Abnahme des Bauwerks. Mit dem Vorliegen einer Abnahmeerklärung besteht bei den Vertragsparteien Rechtssicherheit über die genaue Dauer der Verjährungsfrist. Schwierig wird es in der Regel, wenn eine solche Erklärung fehlt: Im Falle eines Rechtsstreits kommt dann die Möglichkeit einer konkludenten Abnahme zur Sprache. Dabei kann es sich um wohlwollende Äußerungen über das Bauwerk vor Zeugen als auch eine Ansprache während einer Eröffnungsfeier handeln, in der der Architekt lobend erwähnt wird. Der BGH stellt grundsätzlich auf Situationen ab, die den Schluss zulassen, dass mit einer weiteren Tätigkeit des Architekten nicht zu rechnen ist.

 

 

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