Architektenrecht, Baurecht und Immobilienrecht

Das Honorar von Architekten und Ingenieuren wird anhand der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ermittelt. Bei der HOAI handelt es sich um eine verbindliche Bundesverordnung, die in unregelmäßigen Abständen modifiziert und vom Bundestag verabschiedet wird. Die Bindungswirkung folgt aus dem „Gesetz zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen“, gilt jedoch nur für Architekten und Ingenieure, die in den Bereichen Bauwesen, Architektur und Stadtplanung tätig sind. Für Ingenieure, die Leistungen in den Bereichen Vermessungswesen, Bauphysik, Umweltverträglichkeit und Bodenmechanik erbringen, gibt es lediglich nicht verpflichtende Regelungen.
Für beide Vertragsparteien ist es wichtig zu wissen, dass nur eine ordnungsgemäß dargelegte Honorarschlussrechnung die Grundlage für einen ggf. gerichtlich durchsetzbaren Vergütungsanspruch eines Architekten sein kann. Auch für geleistete Abschlagszahlungen entsteht der Rechtsgrund für den Architekten, sie auch behalten zu dürfen, erst mit der Schlussrechnungslegung: Diese Teilzahlungen beinhalten kein Schuldanerkenntnis durch den Auftraggeber, sondern sollen nur dazu dienen, die Liquidität des Architekten sicherzustellen und beim Bauherrn den Mittelabfluss nach Plan zu gewährleisten.

Die derzeit aktuelle Fassung der HOAI ist seit dem 17. Juli 2013 in Kraft.

 

Die Bestandteile des Architektenhonorars

Zur Ermittlung des Architekten- oder Ingenieurhonorars werden mehrere Komponenten herangezogen:
-    die anrechenbaren Kosten
-    die Honorarzone
-    die erbrachten Leistungen, die sich in den neun Leistungsphasen ausdrücken (s. a. „Der Architektenvertrag“)
-    der vereinbarte Honorarsatz
-    die Honorartafel
-    bei Leistungen an Bestandsbauten: ggf. je nach Schwierigkeit vereinbarte Zuschläge

 

a) Die anrechenbaren Kosten

Diese Kosten sind die Basis zur Ermittlung der Grundkosten gem. HOAI. Es handelt sich bei ihnen um die unmittelbar entstehenden Baukosten einschließlich der entstandenen Aufwendungen, also die „Nettobaukosten“. Sie werden ohne einen Mehrwertsteueraufschlag ermittelt und müssen sich in ihrer Höhe an den ortsüblichen Kosten orientieren. Der Architekt muss die Entwicklung der anrechenbaren Kosten während des gesamten Bauprojekts überwachen.

Die HOAI sieht hierfür ein innerhalb der Leistungsphasen abgestuftes Verfahren mit einer Dreiteilung der Abrechnung vor:

  • In den Leistungsphasen 1-4 ist eine Kostenberechnung,
  • in den Leistungsphasen 5-7 ein Kostenanschlag und
  • für die Leistungsphasen 8-9 eine Kostenfeststellung zu erarbeiten.

Jede dieser Berechnungsarten ist noch genauer als die vorangegangene und lässt konkretere Rückschlüsse auf die Entstehung von Baukosten und ihre Entwicklung zu. Diese Berechnungen werden in die Schlussrechnung nach Beendigung des Bauprojekts überführt. Die Aufstellung erfolgt nach DIN 276 in einem speziellen gegliederten Verfahren.

Die aktuelle Fassung der HOAI legt angesichts der großen Zahl von Modernisierungen von Bestandsbauten, die auch durch die von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)  vergebenen Zuschüsse und günstigen Kredite sowie den veränderten Anforderungen aufgrund der Energieeinsparverordnung (EnEV) (www.niedrigenergiehaus-bauen.de) begünstigt wurden, einen größeren Schwerpunkt auf diesen Bereich. In der Praxis hat sich allerdings daraus das Problem ergeben, dass nicht in jedem Fall klar ist, in welchem Maße bereits vorhandene Bausubstanz bei Sanierungsprojekten in die Abrechnungen eingearbeitet werden kann.

Die HOAI unterscheidet dabei zwischen einem Umbau und einer Modernisierung:

  • Umbau
    Bei einem Umbau müssen derart große Eingriffe in die bisherige Bausubstanz oder Konstruktion vorgenommen worden sein, dass die Zustandsveränderung nachvollziehbar und offensichtlich ist.

  • Modernisierung
    Eine Modernisierung hat hingegen eine Verbesserung des Gebrauchswerts zum Ziel, wobei die vorhandene Bausubstanz direkt in die Planungen integriert werden muss.

Auch die Anlagen der technischen Ausrüstung werden bei der Berechnung der anrechenbaren Kosten mit einbezogen. Bei Gebäuden werden sie auf der Basis der DIN 276-1:2008-12 festgestellt.
Liegen die anrechenbaren Kosten unter 25.000,-- € oder über 25.000.000,-- €, ist das Honorar frei vereinbar.
Die Kosten, die für den Grundstückserwerb, die Erschließung, Abgaben und Gebühren, Winterbauschutzvorkehrungen und Entschädigungen sowie die Baunebenkosten entstehen, können nicht den anrechenbaren Kosten zugeordnet werden.

 

b) Die Honorarzone

Die Einstufung eines Bauprojekts in eine der fünf  Honorarzonen erfolgt anhand des Schwierigkeitsgrads. Er richtet sich nach objektiven Bewertungskriterien. Die HOAI gibt hier in der Anlage 10 zu §§ 34 Abs. 1 und 35 Abs. 6 mit entsprechenden Objektlisten Hilfestellung bei der richtigen Zuordnung. Wird eine zu niedrige Honorarzone vereinbart, deren Folge ein Unterschreiten der Mindestsätze in der zutreffenden Honorarzone ist, ist eine derartige Vereinbarung unwirksam. Für ein Überschreiten der Mindestsätze in analoger Konstellation gilt die gleiche Handhabung.

 

c) Die Leistungsphasen

Ein Bauherr kann einen Architekten mit allen neun oder nur einzelnen Leistungsphasen beauftragen. Die Leistungsphasen bilden insgesamt den Fortgang eines vollständigen Bauprojekts ab und haben innerhalb dessen ein unterschiedliches prozentuales Gewicht. Der Architekt kann nur das Honorar für die Leistungsphasen abrechnen, für die er vertraglich verpflichtet worden ist. 100 % der Honorarsumme können nur erreicht werden, wenn ein Architekt für alle neun Leistungsphasen verpflichtet wird. Die einzelnen Leistungsphasen werden unter „Der Architektenvertrag“ inhaltlich erläutert.

 

d) Der Honorarsatz

In § 35 HOAI sind in der Honorartafel die Mindest- und Höchstsätze für Grundleistungen des Leistungsbildes „Gebäude und Innenräume“ festgelegt. Die Honorarsätze werden vertraglich vereinbart. Im Vertrag werden hier Formulierungen wie „Mindestsatz“, Mittelsatz“ oder „Höchstsatz“ gewählt; Honorarwerte ergeben sich dann durch eine lineare Interpolation der Kostenstufen. Sofern hierüber keine Vereinbarung getroffen wurde, kann nur der Mindestsatz abgerechnet werden.

 

e) Die Honorartafel

Mithilfe der anrechenbaren Kosten und der Zuordnung des Bauprojekts in eine der Honorarzonen wird anhand der Honorartafel der Bereich des Mindest- und Höchsthonorars dargestellt.

 

f) Besondere Leistungen

Wenn zum Auftragsumfang „Besondere Leistungen“ hinzukommen, kann das für sie zu zahlende Honorar frei ausgehandelt werden. Die „Besonderen Leistungen“ werden im Artikel „Der Architektenvertrag“ erläutert.

 

g) Mehrwertsteuer

Die Mehrwertsteuer ist nicht in die Honorartafel eingearbeitet und wird am Ende der Honorarberechnung aufgeschlagen.

 

h) Nebenkosten

Nebenkosten können gem. § 14 HOAI berechnet werden. Dabei steht es den Vertragspartnern frei, ob sie einzeln nachgewiesen oder vertraglich pauschal vereinbart werden. Wenn der Vertrag darüber keine Aussage enthält, müssen sie mit einem Einzelnachweis abgerechnet werden. Zu den Nebenkosten gehören z. B. Versand- und Kopierkosten, Kosten für ein Baustellenbüro oder für projektbedingte längere Fahrten.

 

Architektenhonorar gemäß dem Mindestsatz der HOAI

Einem Architekten steht grundsätzlich der in der HOAI ausgewiesene Mindestsatz zu.
Das gilt auch dann, wenn in schriftlichen Vereinbarungen andere Absprachen getroffen worden sein sollten.

Wie bei anderen Regelungen gibt es jedoch auch hier einige Ausnahmen:
Die aktuelle Rechtsprechung zielt darauf ab, ob ein Architekt zum Zeitpunkt seiner Zustimmung zu der Unterschreitung des Mindestsatzes bereits vorgesehen hatte, später mit Hinweis auf die HOAI den Mindestsatz zu verlangen. Der BGH hat sich zur Beurteilung einer solchen Situation in seinem Urteil aus dem Jahr 2011 (Az. VII ZR 163/10) in die Perspektive eines Auftraggebers versetzt: Sofern er nachweisen kann, die Unterschreitung des Mindestsatzes nicht bemerkt zu haben, stehen die Chancen für einen Architekten schlecht, im Klageverfahren den höheren Honorarsatz zugesprochen zu bekommen. Bei einem Laien ist ein solches Argument in der Regel glaubwürdig, weil er z. B. nicht nachvollziehen kann, ob alle Teilleistungen einer Leistungsphase hätten erbracht werden müssen.
Diese Handhabung steht nicht im völligen Einklang mit der HOAI. Dort ist in § 7 Abs. 3 festgelegt, dass die Mindestsätze nur in Ausnahmefällen mittels einer schriftlichen Vereinbarung unterschritten werden dürfen. Daraus folgt der Umkehrschluss, dass einem Architekten regulär das Mindesthonorar gem. HOAI zusteht. Bei der Bewertung, wann es sich um einen Ausnahmefall handelt, kann nur auf die Entstehungsgeschichte der HOAI sowie die Rechtsprechung zurückgegriffen werden. Der Bundestag, der die erste Fassung der HOAI 1976 verabschiedete, sah eine nahe Verwandtschaft oder einen ungewöhnlich geringen Leistungsaufwand als ausnahmsweise Gründe an, das Mindesthonorar unterschreiten zu dürfen. Mehrere Gerichtsurteile erweiterten im Laufe der Jahre die Zahl der Ausnahmen: Nun sind sie auch möglich, wenn zwischen dem Architekten und seinem Auftraggeber so enge geschäftliche oder persönliche Bindungen bestehen, dass dadurch das Vertragsverhältnis sozial, persönlich, wirtschaftlich oder rechtlich entscheidend beeinflusst ist.

Darüber hinaus wurden zahlreiche Urteile gesprochen, die einen Schwerpunkt auf dem Vertrauensschutz des Bauherrn gelegt haben und sich prinzipiell in thematische Fallgruppen unterscheiden lassen:

  • Fachkunde des Bauherrn (Auftraggebers)
    Bei der Urteilsfindung spielt die besondere Fachkunde des Bauherrn eine wichtige Rolle. Bei privaten Auftraggebern oder kleineren Bauträgern gehen Richter in der Regel von einer geringeren Fachkenntnis über die Details der HOAI und das Honorargefüge aus als bei größeren Bauunternehmen mit einer Rechts- und Planungsabteilung. Auch bei Auftraggebern aus dem öffentlichen Dienst wird die entsprechende Fachkunde vorausgesetzt.

  • Arglistige Täuschung des Architekten hinsichtlich der Honoraraufklärung
    Strittig ist oft auch, inwieweit einem Architekten eine arglistige Täuschung vorgeworfen werden kann. Dieser Sachverhalt ist für einen Auftraggeber nur schwer nachzuweisen: Er müsste belegen können, dass er bei einer korrekten Honoraraufklärung durch den Architekten den Auftrag nicht an ihn vergeben, sondern er einen anderen Architekten beauftragt hätte, der sich mit dem Honorarmindestsatz einverstanden erklärt hätte. Er muss außerdem nachweisen können, dass für eine solche Honorarvereinbarung mit dem anderen Architekten eine Ausnahme vorgelegen hätte, die den o. g. Maßstäben entspricht. Gelingt dem Bauherrn diese zweistufige Nachweisführung nicht, kann er keinen tatsächlichen Schaden geltend machen. Bei diesem Verlauf würde die arglistige Täuschung des Architekten zumindest hinsichtlich der Honorarermittlung folgenlos bleiben.

  • Vertrauensschutz bei Dauerhaftigkeit der Honorarverabredungen
    Wenn wiederholt der Mindestsatz unterschritten wurde, kann ein Auftraggeber mit einem Vertrauensschutz rechnen, sofern es sich um eine größere Auftragszahl innerhalb einer ständigen Geschäftsbeziehung gehandelt hat. Der BGH unterstellt dann dem Architekten, dass diesem das Vertrauen seines Auftraggebers auf die Dauerhaftigkeit der Honorarverabredung bekannt sein musste.

Ein Recht auf eine Nachforderung entfällt auch dann, wenn 

  •  für einen Bauherrn eine Honorarnachzahlung nach den Vorgaben der HOAI nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine Zumutung wäre,
  • der Auftragnehmer auf die Gültigkeit der Honorarvereinbarung, wonach der HOAI-Mindestsatz unterschritten wird, vertraut wird,
  • sich der Architekt widersprüchlich verhalten hat,
  • sich der Bauherr finanziell auf die Mindestsatzvereinbarung eingestellt hat oder
  • der Architekt eine Schlussrechnung mit dem Honorar in der vereinbarten Höhe erstellt hat, später jedoch eine Nachforderung stellt. In der Regel ist ein Architekt dann nach dem Grundsatz von Treu und Glauben an seine Schlussrechnung gebunden.

 

Alternative Honorarvereinbarungen

Sofern die Mindest- und Höchstsätze der HOAI eingehalten werden, haben Bauherr und Architekt auch die Möglichkeit, ein Pauschalhonorar zu vereinbaren. Damit ist für den Architekten eine erhebliche Erleichterung verbunden: In der prüffähigen Schlussrechnung kann er auf die genauen Angaben zu den anrechenbaren Kosten, der Honorarzone und den erbrachten Leistungsphasen verzichten. Grundsätzlich ist es nicht möglich, den Mindestsatz zu unterschreiten. Nach der Rechtsprechung des BGH kann eine solche Regelung jedoch im Einzelfall gültig sein, wenn dem Architekten durch den Auftrag ein sehr geringer Arbeitsaufwand entstanden ist. Analog dazu werden Vereinbarungen gehandhabt, in denen es um eine Überschreitung des Höchstsatzes geht: Auch hier kann es sich nur um einen ausnahmsweisen Einzelfall handeln, bei dem der Architekt eine außergewöhnliche Leistung über einen sehr langen Zeitraum hinweg erbringt.
In besonderen Fällen kann auch ein Zeithonorar vereinbart werden. Das ist immer dann möglich, wenn die HOAI eine freie Preisabsprache zulässt, also beim Unterschreiten des Mindest- oder Überschreiten des Höchstsatzes sowie bei den „Besonderen Leistungen“. Im Gegensatz zur HOAI 2009 legt die aktuelle Version keine Stundensätze mehr fest.
Oft werden auch Bonus-Malus-Regelungen zum Bestandteil eines Architektenvertrags. Mit ihnen versuchen Bauherren, den Architekten zu Kosteneinsparungen zu motivieren. Gelingt es dem Architekten, die veranschlagten Baukosten zu unterschreiten, kann ihm ein Bonus von bis zu 20 % des Honorars ausgezahlt werden. Im entgegengesetzten Fall einer Kostenüberschreitung muss er mit einer Honorarminderung von bis zu 5 % rechnen. Vereinbarungen dieser Art sind jedoch schon häufig in die Kritik geraten: Da ein Architekt bereits im Rahmen seiner werkvertraglichen Verpflichtungen für die für den Bauherrn beste und kostengünstigste Lösung sorgen muss, sollte eine solche Regelung entbehrlich sein.

 

Die Erstellung der Schlussrechnung

Die Schlussrechnung wird erstellt, sobald die Abnahme des Bauwerks erfolgreich durchgeführt wurde. Das gilt auch dann, wenn der Vertrag vorzeitig gekündigt wurde. Dabei muss es sich um eine prüffähige Schlussrechnung handeln, die so transparent aufgeschlüsselt ist, dass sie seitens des Bauherrn sowohl sachlich als auch rechnerisch überprüft werden kann. Dazu muss sie die erbrachten Leistungen und die jeweiligen Berechnungsfaktoren nachvollziehbar darstellen. Mit dem Begriff der Prüffähigkeit ist jedoch nicht die Richtigkeit der Rechnung gemeint: Der BGH stellte bereits 1998 fest, dass inhaltliche Fehler nicht die Prüffähigkeit der Rechnung berühren (Urt. v. 08.10.1998 - VII ZR 296/97). Die Schlussrechnung muss außerdem nachweisbar in den Empfangsbereich des Auftraggebers gelangt sein, was bei einer Übergabe gegen Empfangsbekenntnis, durch einen eingeschriebenen Brief oder per Telefax rechtsgültig und am zuverlässigsten möglich ist. Erst mit dem Zeitpunkt der Übergabe setzt der Beginn der Verjährung ein.

 

Mögliche Probleme bei der Honorarberechnung

Auch wenn das Architektenhonorar nach der HOAI gesetzlich geregelt ist, kann es zu Unstimmigkeiten kommen. Über die häufigsten Probleme mit der Abrechnung der Vergütung des Architekten informieren wir Sie im Folgenden:

  • Planungsänderungen
    Planungsänderungen sind für den Architekten mit einem hohen Aufwand verbunden und werden gesondert im Honorar berücksichtigt. Im Gegensatz zu einer Planungsvariante ist eine Planungsänderung immer ein starker Eingriff in die ursprünglich vereinbarten Projektziele, die beim Vertragsschluss mit dem Bauherrn fest vereinbart waren. Da die Bewertung einer Planungsänderung als Grundleistung oder besondere Leistung in der Rechtsprechung noch strittig ist, ist eine vertraglich abgesicherte Handhabung dringend zu empfehlen. Sie kann auch zeitgleich mit der Vereinbarung der Planungsänderung nachgeholt werden.

  • mehrere Planungsentwürfe
    Manche Auftraggeber wünschen sich vom Architekten mehrere Planungsentwürfe, um eine bessere Entscheidung treffen zu können. Grundsätzlich steht dem Architekten dann für die umfassendste Planungsleistung der volle Prozentsatz der jeweiligen Leistungsphase zu, für die weiteren Entwürfe kann er 50 % verlangen. Voraussetzung ist allerdings, dass es sich bei allen Entwürfen um eigenständige Leistungen handelt und nicht nur um Abwandlungen des Grundentwurfs.

  • Umsatzsteuer
    Der Bauherr muss dem Architekten die Umsatzsteuer  sowohl für das eigentliche Honorar als auch für die Nebenkosten erstatten. Ändert sich während des Bauprojekts die Höhe der Umsatzsteuer, ist grundsätzlich der höhere Steuersatz zu erstatten.

  • Vorzeitige Vertragskündigung
    Wird ein Architektenvertrag vorzeitig gekündigt, muss der Auftragnehmer seine Schlussrechnung aufteilen:
    Der eine Teil darf nur die erbrachten Leistungen dokumentieren, der andere nur das Ausfallhonorar. Diese Vorgehensweise ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahr 2005 (Az. VII ZR 353/03) unbedingt erforderlich.
    Für das Honorar, das auf die nicht erbrachten Leistungen entfällt, darf keine Umsatzsteuer abgerechnet werden, da hier das nötige steuerrechtliche Merkmal der Gegenleistung im Leistungsaustausch fehlt.

  • mehrere Gebäude
    Erhält der Architekt den Auftrag, den Bau mehrerer Gebäude zu betreuen, hängt die Höhe der Vergütung von deren Charakter ab:
    Handelt es sich um völlig verschiedene Gebäude, hat er für jedes von ihnen den vollen Honoraranspruch.
    Schwieriger wird es bei sich stark ähnelnden Gebäuden: Die Frage, ob es sich im Einzelfall um im Wesentlichen gleiche oder miteinander vergleichbare Bauwerke handelt, hat bereits die Gerichte beschäftigt. Einer der Streitpunkte ist die Bewertung um den Grad der Verschiedenheit der Gebäude (§ 11 HOAI):
    Sind die Gebäude vergleichbar und unter gleichen Planungsbedingungen errichtet worden, wird das Architektenhonorar anhand der Summe der anrechenbaren Kosten ermittelt.
    Bei im Wesentlichen gleichen Bauwerken sowie Serienbauten werden die für die Leistungsphasen 1-6 vorgesehenen Prozentsätze um 50 % bei der 1.-4. Wiederholung reduziert; für die 5.-7. Wiederholung beträgt die Minderung 60 % und ab der 8. Wiederholung 90 %. Immer wieder entzünden sich Rechtsstreitigkeiten daran, ob die Ähnlichkeit der Bauwerke noch ausreicht, um unter die eine oder andere Regelung zu fallen.

  • Falsche Einschätzung der Höhe anrechenbarer Kosten
    Stellt sich erst in einem fortgeschrittenen Stadium des Bauprojekts heraus, dass die Höhe der anrechenbaren Kosten vom Architekten falsch eingeschätzt wurde und sie die Mindest- oder Höchstsätze der HOAI unter- oder überschreiten werden, sind die Regelungen der HOAI nicht mehr gültig. In diesem Fall sollten die Vertragspartner eine Honorarvereinbarung treffen.

 

 

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