abir_eu

Ein Architektenvertrag ist zunächst einmal nichts anderes als eine rechtsgültige Vereinbarung zwischen einem Auftraggeber (Bauherr) und einer Person, die Architektenleistungen erbringt. Er kommt üblicherweise durch die Abgabe eines Angebots und dessen Annahme zustande.
Um genau zu verstehen, wo die Unterschiede zu anderen Vertragsverhältnissen sind, muss zunächst gefragt werden, was genau unter dem Begriff „Architektenleistungen“ verstanden werden kann.

Architektenleistungen können von diesen Personen erbracht werden:

  1. Architekten, die in der Architektenliste der Architektenkammer ihres Bundeslandes eingetragen sind. Dazu müssen sie in aller Regel über ein abgeschlossenes entsprechendes Fachstudium verfügen, mindestens zwei Jahre Berufspraxis unter festgelegten Vorgaben nachweisen sowie kontinuierlich ein festgelegtes Mindestmaß an fachspezifischen Weiterbildungsmaßnahmen erfüllen. Die gleiche Regelung gilt auch für Innen- und Landschaftsarchitekten sowie in einigen Bundesländern für Stadtplaner.

  2. Nichtarchitekten; sie müssen jedoch vor der Auftragsvergabe den Bauherrn über diesen Umstand informieren. Anderenfalls kann ein Auftragnehmer den geschlossenen Vertrag sofort kündigen, sobald er von diesen Umständen erfährt und ggf. Schadensersatzansprüche geltend machen.

Auch wenn also ein Architektenvertrag nicht zwangsläufig zwischen einem Bauherrn und einem Architekten zustande kommt, soll aus Gründen der Vereinfachung im Folgenden von Architekten die Rede sein.

 

Wann ein Architektenvertrag  zustande kommt

Es spielt eine große Rolle zu wissen, wie ein Architektenvertrag zustande kommen kann und wie er rechtlich zu bewerten ist.
In den meisten Fällen wird der Architektenvertrag schriftlich geschlossen. Diese Variante ist beiden Seiten, also dem Auftragnehmer und dem Bauherrn, zu empfehlen. Mit einem schriftlichen Vertrag ist auch für den ungünstigen Fall, dass es bei Streitigkeiten zu einem Gerichtsverfahren kommt, klar, welche Leistungen in welchem Umfang zu welchem Preis vereinbart wurden. Rechtlich gültig sind jedoch auch mündlich geschlossene Architektenverträge.

Abgrenzung von der Akquise zur Auftragsübernahme (konkludenter Vertragsschluss eines Architektenvertrags)

Deutlich schwieriger ist die rechtliche Situation zu beurteilen, wenn es um die Abgrenzung von der Akquise zur Auftragsübernahme geht. Juristen sprechen hier von einem konkludenten Vertragsschluss.  Bauherren können dabei häufig nicht mehr unterscheiden, in welchem Stadium des Kontakts zum Architekten ein Vertrag zustande gekommen ist. Daher sollten baufachliche Laien besonders auf die nachfolgenden Kriterien achten, die auf einen solchen konkludenten, also auf schlüssigem Verhalten beruhenden, Vertragsschluss hindeuten. Sie sind auch dann maßgeblich, wenn der Architekt zugesagt haben sollte, seine Leistungen unentgeltlich zu erbringen.

  • Der Bauherr bevollmächtigt den Architekten, in seinem Namen Vereinbarungen (z. B. mit Behörden, Nachbarn oder Handwerkern) zu treffen oder Verhandlungen zu führen.
  • Es wird mit Entwürfen oder Plänen gearbeitet, die dem Bauherrn vom Architekten überlassen wurden.
  • Der Bauherr unterzeichnet einen Bauantrag, den der Architekt gefertigt hat.
  • Der Bauherr bezahlt den Architekten z. B. in Form von Abschlagszahlungen.
  • Vom Architekten werden mehrere Leistungen erbracht.
  • Die Arbeiten des Architekten bergen ein größeres Haftungsrisiko.
  • Der Bauherr teilt dem Architekten Änderungswünsche mit.
  • Die Leistungen des Architekten können hinsichtlich des Arbeitsaufwands oder finanziell nicht mehr als unerheblich bezeichnet werden.

Allerdings ist auch der Fall denkbar, dass ein Architekt auf sein Honorar verzichten muss, wenn ihm der Auftrag unter einer aufschiebenden Bedingung zugesagt wurde. Das ist z. B. der Fall, wenn die Vergabe des Architektenvertrags an den Kauf eines für die Bebauung vorgesehenen Baugrundstücks geknüpft war, dieser Kauf jedoch nicht zustande gekommen ist.

Der Begriff "unverbindliche Vorarbeiten"

Ein weiterer Quell für Missverständnisse ist der Begriff unverbindliche Vorarbeiten. Zahlreiche Auftraggeber verbinden damit, dass die vom Architekten erbrachten Leistungen kostenlos sind. Das trifft jedoch nur zu, wenn es sich dabei um Architektenleistungen gehandelt hat, die nur einen minimalen Aufwand erzeugt haben. Das kann der Fall sein, wenn der Architekt einen Gedankengang oder eine Idee in wenigen Minuten per Hand skizziert hat. In den meisten Fällen können Architekten jedoch auch für unverbindliche Vorarbeiten ein Honorar erwarten. Mit „unverbindlich“ ist dabei lediglich gemeint, dass sich der Bauherr nicht verpflichtet hat, auch weitere Leistungen an den Architekten zu vergeben.

 

Das Abschließen eines Architektenvertrages

Die oben aufgeführten Fälle, die zu Problemen bei der Beurteilung, ob und wann ein Architektenvertrag zustande gekommen ist, führen können, sind glücklicherweise Ausnahmen. Der Regelfall ist ein schriftlicher Architektenvertrag, der wie alle anderen Verträge nach dem Prinzip von Angebot und Annahme abgeschlossen wird. Einem solchen Vertrag sind Verhandlungen zwischen dem Bauherrn und dem Architekten vorausgegangen, in denen alle relevanten Bedingungen geklärt wurden. Dabei steht der vereinbarten Architektenleistung die vertraglich zugesicherte Vergütung durch den Bauherrn gegenüber. Der Vertrag wird jedoch erst dann wirksam, wenn die beiderseitigen Erklärungen auch dem jeweils anderen Vertragspartner zugehen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Erklärungen mündlich oder schriftlich abgegeben werden. Wichtig ist jedoch, dass sowohl die Person, die eine Erklärung abgibt, als auch diejenige, die eine Erklärung empfängt, hierzu rechtlich befugt sind. In einem Architektenbüro sind beispielsweise nicht alle Personen vertretungsberechtigt; ebenso kann nicht ein entfernter Verwandter oder Nachbar des Bauherrn für diesen Erklärungen abgeben, ohne dazu bevollmächtigt worden zu sein.

Die Form spielt bei schriftlich abgeschlossenen Verträgen eine untergeordnete Rolle. Manche Vertragspartner setzen einen fallspezifischen Vertragstext auf, anderen genügt ein fertig formulierter Vertragstext.

Wenn der Vertragsinhalt zunächst nur mündlich besprochen und noch nicht schriftlich fixiert wurde, sind im weiteren Verlauf drei unterschiedliche Vorgehensweisen üblich:

  • Zur Beweissicherung sendet ein Vertragspartner dem anderen ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben zu, das belegt, dass ein mündlich abgeschlossener Vertrag existiert. Der Absender schildert in diesem Schreiben zur Verdeutlichung alle abgesprochenen Vertragsinhalte und weist darauf hin, dass diese Einigung mit dem Einverständnis beider Vertragspartner erfolgt ist. Der Empfänger des Bestätigungsschreibens kann sich nun innerhalb eines angemessenen Zeitraums äußern. Verzichtet er auf eine entsprechende Rückmeldung, wird sein Schweigen als Zustimmung gewertet, sofern der Inhalt des Schreibens nicht grob von den besprochenen Vertragsinhalten abweicht.
  • Ist der Bauherr jedoch kein Kaufmann, erhält er vom Architekten eine Auftragsbestätigung. Sie behält nur ihre rechtliche Gültigkeit, wenn in ihr alles zuvor Besprochene enthalten ist. Anderenfalls wird das Angebot des Bauherrn als abgelehnt angesehen. Reagiert der Bauherr nicht auf die Auftragsbestätigung, ist dies jedoch im Gegensatz zum Bestätigungsschreiben nicht als Zustimmung zu werten, sodass von ihm keine Willenserklärung vorliegt. Der Vertrag gilt in solchen Fällen als nicht abgeschlossen.
  • Sofern ein von beiden Vertragspartnern akzeptierter Zeuge bei den Verhandlungen anwesend war, kann dieser zur Bestätigung ein Gesprächsprotokoll unterschreiben.
  • Wenn sowohl Architekt als auch Bauherr sich so verhalten, dass daraus nur geschlossen werden kann, dass sie sich vertraglich binden wollen, kann auch stillschweigend ein Vertragsverhältnis zustande kommen.

Aus diesen Gründen kann ein Architektenvertrag unwirksam werden

  • Grundsätzlich dürfen Architekten nicht als Grundstücksmakler tätig sein, damit Grundstückskäufer nicht gleichzeitig mit dem Erwerb verpflichtet sind, die Leistungen eines bestimmten Architekten in Anspruch nehmen zu müssen. Dieses Verbot wird auch als Kopplungsverbot bezeichnet. Es gibt jedoch Ausnahmen, zu denen Architekten gehören, die als Generalunternehmer schlüsselfertige Häuser auf ganz bestimmten Grundstücken erstellen, Bauträger, Wohnungsbauunternehmen sowie alle anderen Generalunternehmen.
  • In einzelnen Fällen sehen die einschlägigen Gesetze die Schriftform vor. Während der Architektenvertrag an sich keine besonderen Formvorgaben erfüllen muss, trifft dies auf einzelne Vereinbarungen nicht zu:
    - Absprachen hinsichtlich einer Nebenkostenpauschale
    - wenn der HonorarMindestsatz über- oder unterschritten wird
    - Absprachen in Zusammenhang mit einem Umbau-Modernisierungszuschlag
    Wird gegen das „Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegalen Beschäftigung (Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz - SchwarzArbG)“ von einer der beiden Vertragsparteien verstoßen, wird der gesamte Architektenvertrag unwirksam.
    Wenn es zwischen dem Bauherrn und dem Architekten Absprachen gibt, die Honorarzahlungen ohne eine Berechnung der Umsatzsteuer vorsehen, sind diese nicht wirksam.

 

Daraus besteht ein Architektenvertrag

In Architektenverträgen finden sich verschiedene Leistungsarten wieder. Dazu gehören die Grundleistungen, die besonderen Leistungen sowie die zusätzlichen Leistungen. Sowohl die Grundleistungen als auch die besonderen Leistungen entspringen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).

Die HOAI führt alle Grundleistungen des Architekten auf, die üblicherweise benötigt werden, um einen Bauauftrag ordnungsgemäß abzuwickeln. Sie spricht dabei von den sogenannten Leistungsphasen. Diese insgesamt neun Leistungsphasen bilden den vollständigen Ablauf eines Bauprojekts ab und können vom Bauherrn sowohl einzeln als auch komplett beauftragt werden. Die HOAI wurde 2013 auf Wunsch der Berufsverbände modifiziert. Die auch für Bauherren wichtigsten Veränderungen sind die Erhöhung der Honorare und die Regelung der Vergütung von Architektenleistungen, die im Zuge von Sanierungen oder Umbaumaßnahmen von Bestandsbauten erbracht wurden.
Die HOAI sieht Mindest- und Höchsthonorare vor (s. a. „Das Architektenhonorar“).

  • Leistungsphase 1: die Grundlagenermittlung
    In dieser Phase kommen auf den Architekten nur beratende Aufgaben zu. Er muss Klarheit hinsichtlich der Aufgabenstellung herstellen und hierfür die Bedarfsplanung sowie die Vorgaben des Bauherrn heranziehen. Dazu kann auch eine Ortsbesichtigung gehören. Der Architekt berät seinen Auftraggeber hinsichtlich des vollständigen Untersuchungs- und Leistungsbedarfs und unterstützt ihn bei der Auswahl von weiteren an der Planung beteiligten Fachleuten.

  • Leistungsphase 2: die Vorplanung (Projekt- und Planungsvorbereitung)
    Der Architekt stimmt nach der Grundlagenanalyse die Leistungen mit den Planungsbeteiligten ab und weist gegebenenfalls auf Zielkonflikte hin. Er arbeitet die Vorplanung aus und fertigt erste Zeichnungen maßstabgetreu an. Darüber hinaus ist er für die Klärung der wesentlichen Bedingungen und Vorgaben verantwortlich, die sich aus unterschiedlichen Rechtsvorschriften ergeben können. Diese können aus dem ökologischen, sozialen, öffentlich-rechtlichen oder energiewirtschaftlichen Rechtsbereich stammen, aber auch wirtschaftliche, funktionale oder technische Zusammenhänge betreffen. Auch erste Vorverhandlungen mit den zuständigen Baubehörden fallen in diese Leistungsphase.

  • Leistungsphase 3: die Entwurfsplanung (System- und Integrationsplanung)
    Diese Phase beinhaltet im Wesentlichen die Erstellung von endgültigen Planzeichnungen im vorgegebenen Maßstab, Verhandlungen mit den Baubehörden über die Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens sowie eine Kostenberechnung nach DIN 276 und den gleichzeitigen Abgleich mit der vorherigen Kostenschätzung.

  • Leistungsphase 4: die Genehmigungsplanung
    Der Architekt arbeitet die Nachweise und Vorlagen für die öffentlich-rechtliche Genehmigung aus und reicht sie bei der zuständigen Baubehörde ein. Sollte der Bauherr gegen die Entscheidung der Baubehörde Rechtsmittel einlegen, unterstützt er ihn organisatorisch und fachlich.

  • Leistungsphase 5: die Ausführungsplanung
    Alle für die Ausführung benötigen Einzelangaben werden sowohl mithilfe von Zeichnungen als auch Texten ausgearbeitet, wobei auch die fachlichen Beiträge der weiteren an der Planung Beteiligten wie beispielsweise dem Tragwerksplaner einbezogen werden.

  • Leistungsphase 6: die Vergabevorbereitung
    Diese Phase hat einen starken administrativen Charakter: Der Architekt erarbeitet einen konkreten Vergabeterminplan und eine Leistungsbeschreibung, aus der alle konkreten Mengen hervorgehen. Anschließend berechnet er die zu erwartenden Baukosten auf der Basis der bepreisten Leistungsverzeichnisse.

  • Leistungsphase 7: die Mitwirkung bei der Vergabe
    Der Architekt holt Angebote von Handwerksfirmen ein, prüft sie und führt Bietergespräche. Er arbeitet Vergabevorschläge aus, bereitet die Auftragserteilung vor und wirkt bei ihr mit.

  • Leistungsphase 8: die Objektüberwachung (Bauüberwachung) und Dokumentation
    Nun überwacht der Architekt den Fortgang des Hausbaus und achtet darauf, dass sowohl die Vorgaben der Baugenehmigung eingehalten werden als auch im Sinne der abgeschlossenen Verträge, deren Ausführungsunterlage sowie den Rechtsvorgaben gehandelt wird. Er steuert die Bauausführung und achtet auf die Einhaltung des vereinbarten Zeitplans. Der Architekt führt sowohl das gemeinsame Aufmaß als auch die technische Abnahme der erbrachten Leistungen mit den Handwerksunternehmen durch. Er ist auch dafür verantwortlich, die eingehenden Berechnungen zu prüfen, die Kostenentwicklung zu beobachten, Fristen und eventuelle Gewährleistungsansprüche zu dokumentieren sowie die Beseitigung der von ihm monierten Baumängel zu überwachen.

  • Leistungsphase 9: die Objektbetreuung
    Das Gebäude wird im Rahmen einer Begehung durch den Architekten auf Mängel überprüft, um dem Bauherrn im Rahmen der Verjährungsfristen (in der Regel fünf Jahre) zu ermöglichen, seine Ansprüche gegenüber den bauausführenden Handwerksfirmen (Mängelbeseitigung oder finanzieller Ausgleich) durchzusetzen. Er überwacht außerdem das Abstellen der bereits bekannten Mängel innerhalb der Gewährleistungsfrist und wirkt mit bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen.

Grundleistungen des Architekten

Besondere Leistungen sind ebenfalls in der HOAI als ergänzende oder darüber hinaus führende Leistungen zu den Grundleistungen aufgeführt. Sie stellen entweder darauf ab, die Grundleistungen technisch oder organisatorisch zu verfeinern oder fügen neue Leistungsbereiche (z.B. das Mitwirken bei der Beschaffung einer nachbarlichen Zustimmung oder die Objektverwaltung) hinzu.

Zusätzliche Leistungen des Architekten

Die zusätzlichen Leistungen sind nicht Bestandteil der HOAI, sondern werden inhaltlich und hinsichtlich der Honorarhöhe frei ausgehandelt. Sie können sowohl mit in der HOAI aufgeführten Leistungen gekoppelt als auch separat vereinbart werden. Hier werden häufig Tätigkeiten aus dem Bereich der Projektsteuerung vereinbart, wobei der Architekt Aufgaben und Kompetenzen des Bauherrn übernimmt.

Ein Rat hinsichtlich des Vergabeumfangs:

Bauherren sollten Architektenleistungen grundsätzlich nur im Umfang einzelner Leistungsphasen vergeben. Auf diese Weise geraten sie nicht in vertragsrechtliche Probleme, wenn sie mit der Leistung des Architekten nicht völlig zufrieden sind oder aber sich beispielsweise während eines Bauprojekts Finanzierungsprobleme ergeben, die eine Kündigung der Architektenleistungen zur Folge haben.  Im ungünstigsten Fall könnte das den vollen Honoraranspruch des Architekten nach sich ziehen.
Wird ein Architekt auch mit der Leistungsphase 9, der Objektbetreuung, beauftragt, wird er darauf hinwirken, dass hierfür ein gesonderter Vertrag vereinbart wird: Da die Honorarzahlung erst fällig ist, wenn die gesamte vereinbarte Leistung erbracht wurde, müsste der Architekt fünf Jahre auf das Honorar aus den anderen Leistungsphasen warten, da die Objektbetreuung eine Begehung kurz vor Ablauf der 5-jährigen Gewährleistungspflicht vorsieht.

 

Die vorzeitige Vertragskündigung vom Architektenvertrag

Wenn im Architektenvertrag nicht ausdrücklich etwas anderes festgelegt wurde, sind die Kündigungsmöglichkeiten der beiden Vertragspartner ungleich verteilt: Während ein Bauherr jederzeit auch ohne die Angabe von wichtigen Gründen das Vertragsverhältnis auflösen kann, ist das dem Architekten nur möglich, wenn aus seiner Sicht wichtige Gründe gem. § 314 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vorliegen. Das Vorliegen von wichtigen Gründen hat dabei unmittelbaren Einfluss auf die Höhe des (noch) zu zahlenden Honorars.
Zur Verdeutlichung soll die Kündigungssituation aus der Sicht beider Vertragspartner dargestellt werden.

Kündigung des Architektenvertrags durch den Bauherren

  1. Vertragskündigung ohne wichtigen Grund:
    Da die meisten Architektenverträge Werkverträge im Sinne des BGB sind, kann ein Auftraggeber jederzeit gem. § 649 BGB den Vertrag kündigen. In diesem Fall hat der Architekt nicht nur Anspruch auf Honorarzahlungen für seine erbrachten, sondern kann auch die Zahlung der noch ausstehenden Leistungen verlangen. Davon muss er jedoch diejenigen Beträge abziehen, die er für Aufwendungen eingespart hat oder die er zur anderweitigen Verwendung seiner Arbeitskraft einsparen konnte. Die eigene Arbeitskraft nicht anderweitig anzubieten, um den Schaden einzugrenzen, wird vom BGB als böswilliges Unterlassen gewertet und führt dazu, dass der Honoraranspruch des Architekten gegen den ehemaligen Auftraggeber entsprechend gemindert wird. In diesem Fall kann ein Architekt nur 5 % des entgangenen Honorars einfordern.
    In der Praxis entstehen aus dem Honoraranspruch bezüglich der Aufwendungen häufig Meinungsverschiedenheiten über deren Höhe. Dabei kommt es jedoch darauf an, ob im jeweiligen Architektenvertrag diesbezüglich eine Vereinbarung getroffen wurde, die eine prozentuale Regelung enthält. Diese findet sich oft in den AGB und enthält die Klausel, dass der Auftragnehmer im Fall einer Kündigung ohne wichtigen Grund pauschal 60 % des auf die nicht erbrachten Leistungen entfallenden Honorars zu zahlen hat. Diese Klausel ist jedoch rechtlich strittig: Räumt sie dem Auftraggeber nicht die Möglichkeit ein, das Zustandekommen dieses Einsparungsanteils zu überprüfen, ist diese Klausel nichtig. Der Architekt muss dem Bauherrn dann seine ersparten Aufwendungen ebenso wie einen anderweitigen Erwerb benennen und konkret beziffern. Dieses Vorgehen ist auch dann obligatorisch, wenn es im Vertragstext gar keine Klausel  gegeben hat.
    Eine unwirksame Klausel dieser Art hat jedoch für den Architekten einen großen Nachteil: Auch wenn sich bei der genauen Benennung und Bezifferung der ersparten Aufwendungen herausstellt, dass sie den vereinbarten Prozentsatz übersteigen, kann der Architekt nun nicht mehr als diesen Anteil verlangen.

  2. Vertragskündigung mit wichtigem Grund:
    Darunter fallen alle Kündigungsgründe, die der Architekt zu vertreten hat. Das kann z. B. dessen unterlassene Aufklärung über die fehlende Architekteneigenschaft oder eine erhebliche Abweichung von den vereinbarten Baukosten sein. Als wichtige Kündigungsgründe kommen jedoch auch ein Konkurs oder eine Insolvenz des Architekten oder auch gravierende Mängel in den Leistungsverzeichnissen in Betracht, die trotz eingehender vorheriger Absprache aufgetreten sind und diese unbrauchbar machen. Weitere wichtige Gründe können jedoch auch unmittelbar in der Person des Bauherrn liegen: Es können sich in seinen persönlichen Verhältnissen derart schwerwiegende Änderungen ergeben haben, die eine Fortsetzung des Bauprojekts unzumutbar werden lassen. Dieser Fall tritt bei einer schweren Erkrankung des Bauherrn ein oder auch, wenn nach seinem Tod dessen Erben nicht über die notwendigen finanziellen Mittel für eine Fortführung des Bauprojekts verfügen. Darüber hinaus können sich auch wichtige Gründe ergeben, die außerhalb des Einflussbereichs der Vertragspartner liegen, wie z. B. bei einer Änderung des Bebauungsplans, die die Baufortsetzung verhindert.

Wenn  die Vertragskündigung des Bauherrn aus einem wichtigen Grund, der beim Architekten liegt, ausgesprochen wird, hat das auch für die Höhe des Honorars Folgen: Der Architekt kann lediglich die Vergütung für die bis zum Kündigungszeitpunkt erbrachten Leistungen fordern. Hat der Architekt nach Ansicht des Auftraggebers unbrauchbare oder mangelhafte Leistungen erbracht, kann der Bauherr Einwendungen einlegen, die zu einer Honorarkürzung führen. Die Wahrscheinlichkeit, dass die Honorarklärung dann vor Gericht fortgesetzt wird, ist groß. Sollten dem Bauherrn durch die Architektenleistung Schäden zugefügt worden sein, kann er entsprechende Ersatzansprüche geltend machen.

Kündigung des Architektenvertrags durch den Architekten

  1. Vertragskündigung ohne wichtigen Grund:
    Diese Möglichkeit ist für den Architekten nach § 314 BGB nicht vorgesehen (s. o.). Wird jedoch dennoch eine solche Vertragskündigung ausgesprochen, hat der Architekt nur dann einen Honoraranspruch, wenn er zum Kündigungszeitpunkt die Leistung, für die er beauftragt wurde, bereits vollständig erbracht hat und diese auch vom Auftraggeber als im Wesentlichen erbracht angesehen wird. Das Risiko für den Architekten, in diesem Fall leer auszugehen, ist also sehr groß.

  2. Vertragskündigung mit wichtigem Grund:
    Hier wird in Kündigungsgründe unterschieden, die sich mit oder ohne ein Verschulden des Bauherrn ergeben haben.
    Ein eindeutiges Verschulden des Bauherrn liegt beispielsweise vor, wenn dieser fällige Abschlagszahlungen nicht begleicht, trotz vorheriger Fristsetzungen nicht adäquat am Bauprojekt mitwirkt (§ 643 BGB), durch grundlose Beanstandungen eine hohe Zahl an Objektbegehungen herbeiführt oder durch unsachgemäße Eigenleistungen die Mängelfreiheit des Bauwerks gefährdet.

Wenn der Vertrag aus wichtigen Gründen gekündigt wird, die der Bauherr nicht zu vertreten hat, kann der Architekt im Regelfall alle von ihm bis zum Kündigungszeitpunkt erbrachten Leistungen abrechnen. Ein Beispiel ist eine schwere Erkrankung des Architekten, die ihn an der Erfüllung seines Vertrags hindert.

Die Berechnung der ersparten Aufwendungen bei Vertragskündigung

Kann ein Architekt nach einer Vertragsauflösung seine ersparten Aufwendungen geltend machen, so sind damit diejenigen Aufwendungen gemeint, die er bei einer vollen Vertragserfüllung gehabt hätte, die aber nach der Kündigung jedoch nicht mehr benötigt werden. Dabei müssen die generellen von den ersparten Aufwendungen getrennt betrachtet werden: Nach geltender Rechtsprechung spielt hier der betriebswirtschaftliche Zusammenhang eine wichtige Rolle. So kann z. B. nicht verlangt werden, dass nach dem vorzeitigen Vertragsende der Anteil der Personalkosten ermittelt wird, den eine bei dem Architekten angestellte Bürokraft für den nicht erfüllten Leistungsumfang gekostet hätte. Da aus einer solchen Berechnung der Schluss gezogen werden könnte, dass nur durch eine Entlassung dieser Angestellten die ersparten Aufwendungen ermittelt und erhöht werden könnten, ist diese Lösung als lebensfremd anzusehen: Dagegen stehen sowohl die notwendige Aufrechterhaltung des Bürobetriebs als auch arbeitsrechtliche Bedenken. Bei einem Einpersonenbüro ist gar keine Einsparung der Personalkosten ermittelbar, wenn ein Auftrag nicht weiter ausgeführt werden kann.
Der Architekt hat zunächst hinsichtlich der Aufstellung und Deklarierung der ersparten Aufwendungen die Beweislast, weil auch vonseiten der Gerichte davon ausgegangen wird, dass er hier über den größten Überblick verfügt. Zweifelt der Bauherr jedoch die Ausführungen des Architekten an, muss er seine Behauptungen auch beweisen können. Beim Architekten liegt allerdings die Beweisführung darüber, dass er bis zum Kündigungszeitpunkt eine mängelfreie Leistung erbracht hat. An dieser Stelle soll kurz erläutert werden, was das BGB unter einem mängelfreien Architektenwerk versteht: Nach § 633 muss es die vertraglich vereinbarte Sollbeschaffenheit haben, sich für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung sowie eine  gewöhnliche Verwendung eignen.

Bei der Berechnung der ersparten Aufwendungen muss ein Architekt auch Einnahmen einbeziehen, die er nach der Vertragskündigung durch seine Berufstätigkeit erzielt hat oder aber hätte erzielen können. Ein „Aussitzen“ des Architekten wird vor Gericht nicht akzeptiert.

Abschlagszahlungen kommen jedoch nur in Betracht, sofern das Vertragsverhältnis noch besteht, wenn die Klage erhoben wird. Sobald die Kündigung ausgesprochen worden ist, ist nur noch die Erstellung einer Schlussrechnung möglich.

 

Der Verzug nach § 286 BGB

1. Verzug des Architekten

Wenn ein Architekt durch eigene Schuld die Fertigstellung seiner Leistung verzögert, kann ein Verzug eintreten, der sich nach dem Eintritt der Fälligkeit ergibt. In der Regel wird der Architekt durch eine Mahnung des Auftraggebers in Verzug gesetzt, es gibt jedoch auch Fälle, in denen darauf verzichtet werden kann und bei denen der Verzug automatisch eintritt:

  • Es wurde ein bestimmter Termin für die Fertigstellung der Leistung vertraglich festgelegt.
  • Das Datum der Fertigstellung lässt sich anhand von vereinbarten Ereignissen genau bestimmen.
  • Der Architekt weigert sich definitiv, die geschuldete Leistung zu erbringen.
  • Der Verzug tritt aufgrund besonderer Umstände sofort ein.

Eine Mahnung muss unmissverständlich formuliert sein; eine schriftliche Nachfrage, wann mit einer Fertigstellung gerechnet werden kann, ist noch keine Mahnung. Ihr Text muss sich außerdem konkret auf die geschuldete Leistung beziehen, anderenfalls ist sie unwirksam. Ein Bauherr hat auch darauf zu achten, dass die Mahnung erst nach dem Eintritt der Fälligkeit erklärt wird. Wird sie schon vorher ausgesprochen, führt auch das zu ihrer Unwirksamkeit.
Ein Verzug seitens des Architekten tritt jedoch nicht automatisch ein, wenn es zu Bauverzögerungen kommt: Bei der Beurteilung des Architektenverhaltens wird dem Umstand Rechnung getragen, dass seine Möglichkeiten, einen säumigen Bauunternehmer zur Termineinhaltung zu veranlassen, sehr beschränkt sind. Er kann allenfalls seinem Auftragnehmer empfehlen, den Vertrag mit der Baufirma zu kündigen.

2. Verzug des Bauherren

Aber auch ein Bauherr kann in Verzug gesetzt werden: Das ist immer dann der Fall, wenn er die fälligen Architektenrechnungen, besonders die Schlussrechnung, nicht fristgerecht begleicht. § 286 Abs. 3 BGB legt hier für Entgeltforderungen den Eintritt des Verzugs spätestens 30 Tage nach der Rechnungsstellung fest. Die Formulierung deutet darauf hin, dass diese Frist auch kürzer sein kann, wenn vorher eine Mahnung ausgesprochen wird.
Der Bauherr muss als Schuldner mit Verzugszinsen rechnen, die gem. § 288 BGB bei jährlich fünf  Prozentpunkte über dem Basiszinssatz für private Verbraucher und acht Prozentpunkte darüber für gewerbliche Kunden liegen. Der Basiszinssatz wird nach § 247 BGB immer zum 1.1. und 1.7. eines Kalenderjahres von der Deutschen Bundesbank festgesetzt und kann hier www.bundesbank.de aufgerufen werden.

 

© 2016 abir.eu