Architektenrecht, Baurecht und Immobilienrecht

Der Haftungsumfang für einen Architekten ergibt sich nicht nur gegenüber seinem Auftraggeber im Zusammenhang mit den Haupt- und Nebenpflichten aus dem Vertrag und gegenüber Dritten, sondern auch vertragsunabhängig innerhalb der einzelnen Leistungsphasen. Bei der sogenannten deliktischen Haftung geht es im Kern darum, losgelöst vom Architektenvertrag für die Gesundheit und/oder das Eigentum des Auftraggebers oder Dritter zu haften.

 

Verletzung der Beratung- und Aufklärungspflicht

  • über die Verkehrssicherungspflicht

    Eine Baustelle ist vom ersten Spatenstich an auch eine Gefahrenquelle. In erster Linie ist der Bauherr dafür verantwortlich, dass von seiner Baustelle keine Gefahren ausgehen, die andere Personen schädigen könnten. Dies wird auch als Verkehrssicherungspflicht bezeichnet. Die Situation stellt sich jedoch anders dar, wenn die Gefahrenquelle (Baustelle) durch den Architekten entstanden ist oder er die damit einhergehenden Gefahren hätte erkennen müssen, wenn er mit der angemessenen Sorgfalt gearbeitet hätte.
  • über die Baustellenverordnung

    Mit dem Inkrafttreten der Baustellenverordnung 1998 müssen Bauherren vor Beginn eines Bauprojekts verschiedene Formalitäten unaufgefordert erfüllen. In Abhängigkeit von der Art und Größe eines Bauprojekts muss beispielsweise ein Sicherheits- und Gesundheitskoordinator bestellt oder ein Gesundheits- Sicherheitsplan aufgestellt werden. Diese Vorgaben dienen dazu, das Unfallrisiko aller auf der Baustelle beschäftigten Personen zu reduzieren. Die Gerichte haben jedoch anerkannt, dass in den Fällen, in denen ein Architekt involviert ist, er die Pflicht hat, seinen Auftraggeber auf diese Vorschriften der Baustellenverordnung hinzuweisen. Dahinter steht auch der Gedanke, dass Bauherren in der Regel nicht über die nötige Sachkunde verfügen, die bei einem Architekten vorausgesetzt werden kann. Versäumt ein Architekt einen solchen Hinweis, kann aus diesem Fehler ein Haftungsfall entstehen. Dies ist nur ein Beispiel dafür, in welchem Zusammenhang einen Architekten ein Verschulden treffen kann, wenn er seinen Aufklärung- und Beratungspflichten gegenüber seinem Auftraggeber nicht ordnungsgemäß nachkommt.
  • über Risiken

    Die Beratung- und Aufklärungspflicht des Architekten greift auch dann, wenn sein Auftraggeber im Begriff ist, Entscheidungen zu treffen, die mit Risiken verbunden sind. Sie muss in allen Leistungsphasen gewährleistet sein.

 

Verletzung der Koordinierungspflicht

Das gleiche gilt für die Koordinierungspflicht des Architekten. Sie beginnt im Planungsstadium, hat jedoch ihren Schwerpunkt im Zuge der Objektüberwachung. Der Architekt hat hier die Aufgabe, sowohl zeitlich als auch technisch für einen pannenfreien Bauablauf Sorge zu tragen. Dabei spielen die Koordinierung aller am Bauprojekt beteiligten Handwerksfirmen als auch die Abnahme eine besondere Rolle. Er hat beispielsweise auch darauf zu achten, dass Bauleistungen nicht zu einem verfrühten Zeitpunkt erbracht werden und so möglicherweise nicht mehr verwertet werden können.
Werden Bauleistungen durch die Handwerksfirmen mangelhaft erstellt  und deshalb vom Bauherrn Schadensersatzansprüche geltend gemacht, können sich die Handwerksbetriebe u. U. auf eine Verletzung der Koordinierungspflicht durch den vom Bauherrn beauftragten Architekten berufen.

 

Verletzung der Pflicht zur Leistungsprüfung

Daneben hat ein Architekt auch die Pflicht, die Leistungen von anderen am Bauprojekt Beteiligten zu überprüfen. Dazu gehören nicht nur die Handwerksfirmen, sondern z. B. auch Statiker oder sonstige Fachplaner.

 

Bausummenüberschreitung

Ein kritisches Thema ist immer wieder die Bausummenüberschreitung. Ein Architekt hat dafür zu sorgen, dass sich sein Auftraggeber auf die von ihm erstellte Kostenrechnung verlassen kann. Er hat in allen Leistungsphasen eine neue Kostenermittlung durchzuführen und sich um die Kostenkontrolle zu kümmern. Stellt sich heraus, dass schon die Kostenrechnung fehlerhaft war, hat der Architekt dafür zu haften. Der Haftungsfall tritt auch ein, wenn ein Architekt seinem Bauherrn ein bestimmtes Kostenlimit zugesagt hatte, das nun überschritten wird.

Bei der haftungsrechtlichen Bewertung einer Bausummenüberschreitung werden diese Fälle voneinander unterschieden:

  1. Keine Vereinbarung oder Garantie hinsichtlich eines Kostenlimits:
    Rechtliche Situation: Der Architekt haftet nur bei einer schuldhaften Pflichtverletzung. Eine solche Pflichtverletzung kann aber auch als gegeben angesehen werden, wenn die Erhöhung einen bestimmten Toleranzrahmen überschreitet. Die Größe des Toleranzrahmens wird durch verschiedene Kriterien für jeden Einzelfall neu berechnet. Sofern dies überhaupt noch möglich ist, muss dem Architekten außerdem die Gelegenheit zu einer Nachbesserung gegeben werden.

  2. Architekt und Bauherr haben ein Kostenlimit vereinbart:
    Rechtliche Situation: Auch hier spielt der Toleranzrahmen eine Rolle. Er ist jedoch deutlich geringer anzusetzen als bei Verträgen ohne ein ausdrückliches Kostenlimit.

  3. Der Architekt hat im Vertrag eine Kostengarantie gegeben:
    Rechtliche Situation: Der Auftraggeber kann dem Architekten gegenüber diejenigen Mehrkosten geltend machen, die im Zusammenhang mit der Bausummenüberschreitung entstanden sind. Ein möglicher Wertzuwachs des Gebäudes, wie er in anderen Szenarien eine Rolle spielt, kommt hier nicht zum Tragen. Da eine solche Garantie erhebliche Risiken für den Architekten birgt, muss diese entsprechend deutlich zum Ausdruck gekommen sein. Das kann vorausgesetzt werden, wenn der Architekt schriftlich zugesichert hat, diejenigen Kosten, die den Garantiebetrag übersteigen, selbst zu übernehmen. Diese Garantiehaftung gilt nicht mehr, wenn Bauherr und Architekt gemeinsam die Ausgangsplanung verändern.

 

Verletzung vorvertraglichen Pflichten

Die Verletzung von vorvertraglichen Pflichten kann ebenfalls zu einem Haftungsfall führen. Dazu gehört, den künftigen Vertragspartner über Umstände in Kenntnis zu setzen, die für das Zustandekommen des Vertrags eine wesentliche Bedeutung haben. So muss beispielsweise der Auftraggeber darüber informiert sein, wenn der künftige Auftragnehmer nicht in der Architektenliste eingetragen ist, also nicht über die (mutmaßliche) Architekteneigenschaft verfügt. Wird dem Auftraggeber diese Information vorenthalten, kann er den Vertrag anfechten, wodurch dieser unwirksam wird. Aus diesem Umstand kann der Auftraggeber ggf. Schadensersatzansprüche ableiten.

Auch Fehler im Rahmen von Gefälligkeitsleistungen können für einen Architekten problematisch werden. Bei einem Haftungsfall kommt es nämlich nicht darauf an, ob diejenige Leistungsphase, in die die Gefälligkeitsleistung fällt, vertraglich vereinbart war und der Architekt hierfür bezahlt wurde. Im Allgemeinen wird jedoch bei einer nur leicht fahrlässigen Pflichtverletzung zugunsten des Architekten entschieden.

 

Haftung aus einzelnen Leistungsphasen

Einzelne Haftungsfälle ergeben sich nur aus einzelnen Leistungsphasen:

  • Was von Bauherren als selbstverständlich vorausgesetzt wird, ist für die Leistungsphasen 1-5 eine Planung, die einen reibungslosen Bauablauf ermöglicht.
  • In den Leistungsphasen 6-7 wird vom Architekten eine sachgerechte Vergabevorbereitung bzw. –mitwirkung erwartet.
  • Für die Leistungsphasen 8 und 9 hat ein Architekt nicht nur Überwachungspflichten, sondern muss sich auch  um die ordnungsgemäße Rechnungslegung sowie eine Reihe von Nebenpflichten (z. B. Führen des Bautagebuchs, Dokumentation der Gewährleistungsfristen) kümmern.

Für alle Haftungsszenarien gilt:

  • Sie unterliegen Verjährungsfristen (bei Bauverträgen nach BGB fünf Jahre, nach der VOB/B vier Jahre).
  • Zur Haftung können auch weitere am Bauprojekt Beteiligte wie z. B. Statiker oder sonstige Fachplaner herangezogen werden. So kann sich für den Einzelnen eine Verringerung des Haftungsumfangs oder die Möglichkeit eines Ausgleichs zwischen den Beteiligten ergeben.

 

 

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