Architektenrecht, Baurecht und Immobilienrecht

Die Geschichte der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geht auf das Jahr 1971 zurück: Damals wurde in § 1 des „Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen“ die Ermächtigungsgrundlage für die Bundesregierung geschaffen, mit der Honorarordnung eine Rechtsverordnung zu erlassen. Damit sollte mehr Transparenz geschaffen und der Verbraucherschutz gestärkt werden. Dieser Prozess zog sich bis 1976 hin, als die erste HOAI in Kraft trat. Seitdem hat es mehrere Novellierungen gegeben, die dazu dienten, die HOAI an die sich ändernden Gegebenheiten im Bausektor anzupassen.

Was ist die HOAI und was regelt sie?

Die HOAI hat, da sie auf ein Gesetz zurückgeht, nahezu selbst diesen Charakter: Sie wurde mit der Zustimmung des Bundesrats eingeführt und ist als Rechtsverordnung eine Norm mit einer einem Gesetz vergleichbaren Wirkung. Alle vor ihrem Inkrafttreten gültigen Honorar- oder Vergütungsvereinbarungen wurden durch sie ersetzt. In ihr werden jedoch keine festen Honorare, sondern Mindest- und Höchstpreise vorgegeben, deren Höhe sich am jeweiligen Schwierigkeitsgrad des Bauprojekts orientiert. Sollten Honorarvereinbarungen sich außerhalb dieses verbindlichen Preiskorridors bewegen, sind sie von vornherein unwirksam. Diese Bindungswirkung erstreckt sich allerdings nur auf die in der HOAI aufgeführten sog. Leistungsbilder. Sobald ein Leistungsbild nicht in der Honorarordnung enthalten ist, entfällt diese Bindung. Gleiches betrifft die „zusätzlichen Leistungen“, die weder als Grund- noch als besondere Leistungen einzustufen sind. Die HOAI gilt für Ingenieure und Architekten unterschiedlicher Fachrichtungen. In diesem Text soll es jedoch nur um das Leistungsbild „Gebäude und Innenräume“ der seit dem 17. Juli 2013 geltenden HOAI-Fassung (HOAI 2013) gehen, das sich mit Leistungen für Neubau, Neuanlage, Wiederaufbau, Erweiterungen, Umbau, Modernisierung, Instandsetzungen und Instandhaltungen beschäftigt.

Wie werden die Honorare nach der HOAI ermittelt?

Um das Prinzip der Honorarermittlung zu verstehen, kommt man ohne die Erläuterung einiger grundlegender Begriffe nicht aus. Dazu muss man wissen, dass die Honorarberechnung der Architekten und Ingenieure von einigen Parametern abhängt:

  • Anrechenbare Kosten
    Die anrechenbaren Kosten werden auch als „Nettobaukosten“ bezeichnet. Bei ihnen handelt es sich um diejenigen Kosten, die für die technischen Anlagen sowie die Baukonstruktion (ohne Umsatzsteuer) anfallen. Sie können frei ausgehandelt werden, wenn ihre Höhe nach einer Kostenberechnung ober- oder unterhalb der sog. Tafelwerte liegt, also über 25.000.000 oder unter 25.000 Euro. Sofern nur Leistungen aus den Leistungsphasen 1 oder 2 erbracht werden sollen, genügt anstelle einer Kostenberechnung eine Kostenschätzung (Erläuterung der Leistungsphasen: siehe unten). Anderenfalls schreibt die HOAI eine Staffelung der Art der Kostenermittlung vor, die mit aufsteigender Leistungsphase immer genauer wird: Für die Leistungsphasen 1 bis 4 ist eine Kostenberechnung (= angenäherte Kostenermittlung), für die Phasen 5 bis 7 ein Kostenanschlag (= möglichst genaue Kostenermittlung) und für die Leistungsphasen 8 und 9 eine Kostenfeststellung (= Ermittlung der tatsächlichen Kosten) vorgesehen. Da seit einigen Jahren Modernisierungen von Bestandsbauten auch durch die verschiedenen Fördermaßnahmen des Bundes, der Länder und zahlreicher Kommunen stark an Bedeutung gewonnen haben, wurde diese Entwicklung in der HOAI 2013 durch entsprechend modifizierte Vorgaben berücksichtigt: Die vorhandene Bausubstanz, die in das Vorhaben einbezogen wird, kann zu den anrechenbaren Kosten gezählt werden. In solchen Fällen unterscheidet die HOAI zwischen einem Umbau (=große Veränderungen in die Bausubstanz, die eine Zustandsveränderung bewirken) und Modernisierung (= Verbesserung des Gebrauchswerts).
    Alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Grundstückskauf, den anfallenden Gebühren und Abgaben, der Grundstückserschließung, den Entschädigungen, den Baunebenkosten sowie ggf. nötigen Winterschutzvorkehrungen anfallen, gehören ausdrücklich nicht zu den anrechenbaren Kosten.

  • Grundleistungen
    Mit den beauftragten Grundleistungen sind alle Leistungen gemeint, die üblicherweise für die ordnungsgemäße Erfüllung eines Auftrags nötig sind. In der Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung) gehören dazu z. B. das Klären der Aufgabenstellung oder eine Ortsbesichtigung. Jede Leistungsphase verfügt über einen Leistungskatalog. Allerdings ist es für die Erbringung der notwendigen Leistungen nicht immer nötig, alle Leistungsphasen oder alle Bestandteile eines Leistungskatalogs zu beauftragen. Eine besondere Honorarberechnung ist für „Technische Anlagen“ vorgesehen: Wenn ein Auftragnehmer nach § 33 HOAI diese sowie deren Ausführung zwar nicht fachlich plant, er sie aber zumindest in seine Objektplanung integrieren und eine Koordination gewährleisten muss, wird diese Tätigkeit beschränkt angerechnet.

  • Honorarzonen
    Ein wichtiges Element der Honorarermittlung ist die Zuordnung des Bauprojekts in eine der fünf Honorarzonen. Die Honorarzone spiegelt den Schwierigkeitsgrad des Bauvorhabens wider. Um eine korrekte Einstufung zu gewährleisten, werden die objektiven Bewertungskriterien aus der Anlage 10 zu §§ 34 Abs. 1 und 35 Abs. 6 herangezogen (https://dejure.org). Vereinbarungen werden unwirksam, wenn eine zu niedrige oder zu hohe Honorarzone gewählt wurde, die zu einem Unter- bzw. Überschreiten der jeweiligen Mindestsätze führt.

  • Honorarsatz
    Der Honorarsatz muss vertraglich vereinbart werden und ist mit Mindest- und Höchstsätzen in der Honorartafel aufgeführt. Es können auch Zwischensätze, die im Vertrag z. B. als Viertelsatz oder Mittelsatz bezeichnet werden, vereinbart werden. Beispiel für einen Viertelsatz bei anrechenbaren Kosten von 500.000 Euro in der Honorarzone III: 62.900 € + ((78.449 € - 62.900) × 0,25) = 66.787,25 €

Der Auszug der derzeit gültigen Honorartafel verdeutlicht die Bedeutung der Honorarzonen:

 

Honorarzone I
sehr geringe Anforderungen

Honorarzone II
sehr geringe Anforderungen

Honorarzone III
durchschnittliche Anforderungen

Honorarzone IV
hohe Anforderungen

Honorarzone V
sehr hohe Anforderungen

Anrechenbare
Kosten
von
bis
von
bis
von
bis
von
bis
von
bis

    25.000
    35.000
    50.000
    75.000
  100.000

3.120
4.217
5.804
8.342
10.790

3.657
4.942
6.801
9.776
12.644

3.657
4.942
6.801
9.776
12.644

4.339
5.865
8.071
11.601
15.005

4.339
5.865
8.071
11.601
15.005

5.412
7.315
10.066
14.469
18.713

5.412
7.315
10.066
14.469
18.713

6.094
8.237
11.336
16.293
21.074

6.094
8.237
11.336
16.293
21.074

6.631
8.962
12.333
17.727
22.928

  150.000
  200.000
  300.000
  500.000
  750.000

15.500
20.037
28.750
45.232
64.666

18.164
23.480
33.692
53.006
75.781

18.164
23.480
33.692
53.006
75.781

21.555
27.863
39.981
62.900
89.927

21.555
27.863
39.981
62.900
89.927

26.883
34.751
49.864
78.449
112.156

26.883
34.751
49.864
78.449
112.156

30.274
39.134
56.153
88.343
126.301

30.274
39.134
56.153
88.343
126.301

32.938
42.578
61.095
96.118
137.416

1.000.000
1.500.000
2.000.000
3.000.000
5.000.000

83.182
119.307
153.965
220.161
343.879

97.479
139.813
180.428
258.002
402.984

97.479
139.813
180.428
258.002
402.984

115.675
165.911
214.108
306.162
478.207

115.675
165.911
214.108
306.162
478.207

144.268
206.923
267.034
381.843
596.416

144.268
206.923
267.034
381.843
596.416

162.464
233.022
300.714
430.003
671.640

162.464
233.022
300.714
430.003
671.640

176.761
253.527
327.177
467.843
730.744

---

                   
Alle Angaben in € zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer (19%)
  • Zuschläge
    Zuschläge können vereinbart werden, wenn es um Umbauten oder Modernisierungen geht (Definitionen siehe unter anrechenbare Kosten). Bei Instandsetzungen können zwischen 8 und 50 %, bei Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen von Gebäuden bis zu 33 % und bei Umbauten oder Modernisierungen von Innenräumen bis zu 50 % auf die Leistungsphasen aufgeschlagen werden.

  • Nebenkosten
    Nebenkosten betragen in der Regel zwischen 5 und 8 %, sind jedoch in der HOAI nicht bindend festgelegt. Ob sie überhaupt vereinbart werden, wird individuell entschieden.

  • Mehrwertsteuer
    Die Mehrwertsteuer wird erst im letzten Schritt der Honorarberechnung aufgeschlagen. Die in der Honorartafel angegebenen Beträge sind Nettoangaben.

Das versteht die HOAI 2013 unter den Leistungsphasen

Die neun Leistungsphasen gliedern das Leistungsspektrum von Architekten und Ingenieuren in einem vollständigen Bauprojekt auf. Jede von ihnen hat hinsichtlich des Honorars eine bestimmte prozentuale Gewichtung; werden alle Leistungsphasen beauftragt, ergibt sich ein Honorarsatz von 100 %. Auftraggeber können eine oder mehrere Leistungsphasen vergeben.

  • Leistungsphase 1
    In der Leistungsphase 1 geht es um die Grundlagenermittlung mit je 2 % Honoraranteil für die Gebäude und Innenräume.

  • Leistungsphase 2
    Die Leistungsphase 2 beschäftigt sich mit der Vorplanung; Honoraranteil für Gebäude und Innenräume: je 7 %.

  • Leistungsphase 3
    Die Entwurfsplanung in der Leistungsphase 3 hat einen Honoraranteil von je 15 % für Gebäude und Innenräume.

  • Leistungsphase 4
    In der Leistungsphase 4 (Genehmigungsplanung) werden 3 % für Gebäude und 2 % für Innenräume angesetzt.

  • Leistungsphase 5
    Für die Ausführungsplanung (Leistungsphase 5) werden 25 % Honoraranteil für Gebäude und 30 % für Innenräume berechnet.

  • Leistungsphase 6
    Die Leistungsphase 6 enthält die Vorbereitung der Vergabe; der Honoraranteil liegt bei 10 % für Gebäude und 7 % für Innenräume.

  • Leistungsphase 7
    Die Mitwirkung bei der Vergabe (Leistungsphase 7) wird bei Gebäuden mit 4 % und bei Innenräumen mit 3 % honoriert.

  • Leistungsphase 8
    Der aufwendigen Leistungsphase 8 (Objektüberwachung – Bauüberwachung und Dokumentation) sind 32 % Honoraranteil sowohl für Gebäude als auch Innenräume zugeordnet.

  • Leistungsphase 9
    Die Leistungsphase 9 (Objektbetreuung) wird mit je 2 % für Gebäude und Innenräume berechnet.

Die Grundleistungen, die jeder Leistungsphase zugeordnet sind, sind in der Anlage 10 Nummer 10.1. aufgeführt (Link: siehe oben).

Fälligkeit des Honorars und Inhalt der Schlussrechnung

Die Fälligkeit tritt erst dann ein, wenn der Auftraggeber die Leistung abgenommen und ihm der Architekt oder Ingenieur eine prüffähige Rechnung vorgelegt hat. Es ist allerdings möglich, hierzu abweichende vertragliche Absprachen zu treffen. Eine prüffähige Rechnung muss dem Auftraggeber ermöglichen, seine Kontroll- und Informationsinteressen auszuüben. Grundsätzlich kommt es immer auf den Einzelfall an, aber die Schlussrechnungen von Verträgen, die seit der Gültigkeit der HOAI 2013 geschlossen wurden, sollten diese Merkmale beinhalten:

  • die anrechenbaren Kosten,
  • die Honorarzone,
  • die Honorartafel mit dem Honorarsatz sowie
  • das Leistungsbild.

Die Kostenberechnung wird nach DIN 276-1:2008:12 durchgeführt. Es muss auch für den Laien deutlich werden, welche der ermittelten Kosten in vollem Umfang oder nur anteilig in die Gesamtrechnung eingeflossen sind. Zuschläge sind gesondert aufzuführen. Nebenkosten werden so berechnet, wie sie nachgewiesen werden; im Vertrag kann hierzu eine abweichende Vereinbarung getroffen werden.
Aus § 15 Abs. 1 HOAI kann zwar gefolgert werden, dass zusätzlich zur Abnahme die Prüffähigkeit der Honorarrechnung erfüllt sein muss, um eine Fälligkeit auszulösen, durch die Rechtsprechung wurde dieses Prinzip jedoch etwas aufgeweicht: Wenn ein Architekt oder Ingenieur eine nicht prüffähige Rechnung überreicht, tritt die Fälligkeit auch dann ein, wenn der Auftraggeber zwei Monate verstreichen lässt, ohne die fehlende Prüffähigkeit zu bemängeln.

 

 

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