Architektenrecht, Baurecht und Immobilienrecht

Sowohl Auftraggeber (Bauherr) als auch Auftragnehmer (Bauunternehmen) haben im Zuge der Abwicklung des Bauvorhabens Pflichten.

 

Pflichten des Auftraggebers

Zu den Hauptpflichten des Auftraggebers gehört die pünktliche und vollständige Zahlung des Werklohns an den Bauunternehmer. Darüber hinaus hat er jedoch auch Mitwirkungs- und Informationspflichten. Sogar die Unterlassung von Mängelrügen kann sich im Fall eines Gerichtsverfahrens nachteilig für den Auftraggeber auswirken. Im ungünstigsten Fall verliert er Ansprüche auf Schadensersatz und zieht sich zusätzlichen Honoraransprüchen des Auftragnehmers gegenüber. Die wichtigste Pflicht des Auftraggebers ist die rechtzeitige und komplette Zahlung des vereinbarten Honorars. Bei auf der Basis der VOB/B geschlossenen Bauverträgen müssen Abschlagszahlungen spätestens 18 Tage gezahlt werden, nachdem der Auftraggeber die prüffähige Abschlagsrechnung erhalten hat. Die Zahlungsfrist für die Schlussrechnung beträgt zwei Monate nach ihrer Zustellung beim Auftraggeber. Innerhalb dieser Frist kann ein Auftraggeber die fehlende Prüffähigkeit der Rechnung monieren.  Handelt es sich um einen nach BGB abgeschlossenen Bauvertrag, wird die Zahlung des Werklohns mit der erfolgreichen Abnahme fällig.

Weitere Bedingungen zur Prüffähigkeit und Zustellung der Rechnung sind im Text „Das Architektenhonorar“, Abschnitt „Die Erstellung der Schlussrechnung“ erläutert.

 

Pflichten des Auftragnehmers

Die Pflichten eines Auftragnehmers gehen noch weiter: Es liegt bei ihm, sich um die benötigten öffentlich-rechtlichen Genehmigungen und Zustimmungen zu kümmern. Hier spielt die Baugenehmigung eine zentrale Rolle. Näheres hierzu ist im Text "Die Baugenehmigung" beschrieben. Ist ihm Bauvertrag keine entsprechende Vereinbarung getroffen worden, hat der Auftraggeber grundsätzlich dafür zu sorgen, dass sowohl Baustrom und Wasser bereitgestellt werden als auch eine Zufahrtsstraße zur Baustelle und eine Einrichtungsfläche zur Verfügung stehen.
Sofern mit dem Auftragnehmer keine Planungsleistungen vereinbart worden sind, hat der Auftraggeber die Pflicht, dafür zu sorgen, dass alle nötigen Planunterlagen fristgerecht zur Verfügung stehen. Der Zeitpunkt, bis zu dem die Unterlagen dem Auftragnehmer zur Verfügung stehen sollen, sollte im Vertragstext genannt werden.
Wenn mehrere Auftragnehmer mit der Durchführung des Bauvorhabens beauftragt wurden, ist es die Aufgabe des Auftraggebers, deren Arbeit zu koordinieren – sofern er sie nicht anderweitig beauftragt und so delegiert.
Der Bauvertrag ist erfüllt, sobald die vereinbarte Leistung vom Auftraggeber abgenommen wurde. Mit der Abnahme erklärt er, dass die Leistung im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht worden ist. Nur unwesentliche Mängel dürfen nicht zu einer Verweigerung der Abnahme führen. Es ist jedoch keine generelle Aussage darüber möglich, wann ein Mangel als unwesentlich einzustufen ist. Bei einer entsprechenden Beurteilung werden dessen Art und Umfang sowie die Auswirkung auf die gesamte Bauleistung eingeschätzt.

 

Zahlungsverzug des Auftraggebers und die Auswirkungen auf den Bauvertrag / Werkvertrag

Nicht selten kommt es zu einem Zahlungsverzug seitens des Auftraggebers. Die rechtliche Bewertung hängt davon ab, ob es sich um einen Bauvertrag gem. BGB oder nach der VOB/B handelt.

 

Der Zahlungsverzug bei einem Bauvertrag nach BGB

Das BGB gibt einem Auftragnehmer mehrere Möglichkeiten, zu reagieren, wenn sein Auftraggeber mit den Zahlungen in Verzug geraten ist:

  • Leistungsverweigerung wegen Zahlungsverzug
    Der Auftragnehmer kann die (weitere) Leistung verweigern. So schützt er sich davor, dass im Fall einer Fortsetzung des Bauvorhabens weitere Lohn- und Materialkosten entstehen, die ebenfalls nicht vom Auftraggeber bezahlt würden. Für eine Leistungsverweigerung muss jedoch immer eine Vergütung fällig geworden sein. Allerdings hat diese Maßnahme nur Sinn, wenn im Bauvertrag Abschlagszahlungen vereinbart worden sind und die Leistung noch nicht vollständig erbracht wurde. Für einen juristischen Laien kann diese Lösung jedoch problematisch werden: Es kann durchaus Gründe für eine Zahlungsverweigerung geben, wenn beispielsweise ein Missverständnis hinsichtlich der Fälligkeit der Lohnforderung vorliegt oder der Auftraggeber aus anderen Gründen zum einbehalten seiner Zahlung berechtigt gewesen ist. Vor dieser Maßnahme sollte also der Rat eines fachkundigen Rechtsanwalts eingeholt werden.

  • Schadensersatz wegen verzögerter Zahlung
    Der Auftragnehmer hat außerdem die Möglichkeit, Schadensersatz wegen der verzögerten Zahlung zu fordern. Bevor er zu dieser Maßnahme greift, sollte jedoch die Zahlungsfälligkeit zweifelsfrei feststehen und der Unternehmer seinem Auftraggeber nach der Fälligkeit eine Mahnung zugesendet haben. Auf eine Mahnung kann verzichtet werden, wenn der Bauvertrag feste Zahlungstermin enthält, die der Auftraggeber hat verstreichen lassen. Aber auch ohne eine vorherige Mahnung setzt spätestens 30 Tage nach Ablauf der Zahlungsfälligkeit der Verzug ein. Üblicherweise werden in einem solchen Fall Verzugszinsen berechnet.
    Zur Berechnung der Höhe der Verzugszinsen siehe "Der Architektenvertrag" unter "Der Verzug nach § 286 BGB" Punkt 2 "Verzug des Bauherren"

  • Schadensersatz statt Werklohn
    Das BGB gibt dem Auftragnehmer außerdem die Möglichkeit, anstelle des Werklohns Schadensersatz einzufordern. Wie bei der vorigen Variante muss auch hier ein Zahlungsverzug durch den Auftraggeber vorhanden sein, der diesen Verzug selbst vertreten muss und bereits durch den Auftragnehmer gemahnt wurde. Zusätzlich muss der Auftragnehmer seinem Auftraggeber eine ausreichende Frist einräumen, innerhalb dieser die ausstehenden Beträge zu zahlen hat. Bei diesem Vorgehen haben nach der geleisteten Zahlung beide Vertragsparteien keine gegenseitigen Leistungspflichten mehr. Die Höhe des Schadensersatzes bemisst sich dabei an der Höhe des Werklohns, der dem Auftragnehmer einer vollständigen Erfüllung des Leistungsumfangs zugestanden hätte und an weiteren Schäden, die mit diesem Zahlungsverzug in direktem Zusammenhang stehen.

  • Rücktritt vom Bauvertrag / Werkvertrag
    Der Auftragnehmer kann auch vom Vertrag zurücktreten. Auch hier muss tatsächlich ein Zahlungsverzug seitens des Auftraggebers vorliegen, außerdem muss der Auftragnehmer ihm bereits erfolglos eine angemessene Frist zur Nachzahlung gesetzt haben und es sollten keine berechtigten Gegenansprüche des Auftraggebers bestehen. Bei einem Rücktritt haben beide Vertragspartner die jeweils bis zu diesem Zeitpunkt erhaltenen Leistungen zurückzugeben. Diese Lösung ist gerade in der Baubranche sehr unattraktiv, da dann der Unternehmer alle bislang erhaltenen Abschlagszahlungen an den Auftraggeber zurückzahlen müsste.

 

Der Zahlungsverzug bei einem Bauvertrag nach der VOB/B

  • Einstellung der Bauarbeiten wegen Zahlungsverzug
    Befindet sich der Auftraggeber in Zahlungsverzug und wurde ihm bereits erfolglos eine angemessene Nachfrist angeboten, ist der Auftragnehmer berechtigt, die Bauarbeiten einzustellen. Diese Handhabung setzt voraus, dass der Auftraggeber vom Auftragnehmer prüffähige Abschlagszahlungsrechnungen erhalten hat. Sie werden 18 Werktage nach ihrer Zustellung beim Auftraggeber fällig. Bei der Schlusszahlung beträgt die Fälligkeitsdauer 30 Tage nach ihrem Zugang beim Auftraggeber. Nur in Ausnahmefällen ist eine Fristverlängerung auf 60 Tage möglich (§ 16 Abs. 3 Nr. 1 VOB/B). Da diese Maßnahme für beide Vertragsparteien sehr unangenehm werden kann, ist die Leistungsverweigerung in zahlreichen Fällen im Bauvertrag generell ausgeschlossen. Dieses Mittel empfiehlt sich auch nicht, wenn der Auftraggeber nur mit geringen Beträgen in Zahlungsverzug geraten ist. In jedem Fall ist vorab vom Auftragnehmer zu prüfen, ob er tatsächlich einen uneingeschränkten Zahlungsanspruch geltend machen kann.

  • Schadensersatz wegen verzögerter Zahlung
    Die Möglichkeit, Schadensersatz wegen eines Zahlungsverzugs geltend zu machen, besteht ebenso wie bei einem nach BGB abgeschlossenen Bauvertrag. Auch hier ist die Nachfristsetzung obligatorisch.
    Die Berechnung der Verzugszinsen kann im Text "Der Architektenvertrag" unter "Der Verzug nach § 286 BGB" Punkt 2 "Verzug des Bauherren" nachgelesen werden. Sollte ein darüber hinaus gehender Verzugsschaden entstanden sein, muss dieser entsprechend belegt werden. Wenn vom Auftragnehmer keine konkrete Zahlungsnachfrist gesetzt wurde, werden auf jeden Fall die Verzugszinsen fällig, wenn zwei Monate nach dem Empfang der Schlussrechnung der Rechnungsbetrag vom Auftraggeber nicht bezahlt worden ist.

  • Kündigung des Bau- bzw. Werkvertrags
    Das letzte Mittel ist wie schon beim BGB-Bauvertrag die Kündigung. Hierfür ist nicht nur eine angemessene Nachfrist für die Zahlung des Rechnungsbetrags nötig, sondern der Auftragnehmer muss parallel dazu im Fall der Nichtzahlung die Vertragskündigung ankündigen. Die Kündigung muss schriftlich erklärt werden und wirkt sich ab dem Zeitpunkt der Zustellung beim Auftraggeber ausschließlich für die Zukunft aus. Im Regelfall kann der Auftragnehmer sowohl den entgangenen Gewinn als auch Entschädigungszahlungen für Einbußen verlangen, die ihm im Zusammenhang mit dem Zahlungsverzug entstanden sind. Im Einzelfall können auch darüber hinaus Entschädigungsansprüche geltend gemacht werden.

 

Leistungsverzug des Auftragnehmers - was passiert, wenn der Unternehmer nicht pünktlich fertig wird?

Eine verzögerte Fertigstellung des Bauvorhabens ist immer ärgerlich: Egal, ob es sich um ein Bürogebäude oder ein Einfamilienhaus handelt, es entstehen in jedem Fall unnötige und nicht eingeplante finanzielle Belastungen für den Auftraggeber. Auch hier ist entscheidend, ob der zugrunde liegende Bauvertrag auf der Basis des BGB oder der VOB/B abgeschlossen wurde.

 

Bei nach der VOB/B abgeschlossenen Bauverträgen können diese Sachverhalte relevant sein:

  • Schadensersatz wegen Leistungsverzug
    Bei einer nicht fristgerechten Fertigstellung hat der Auftraggeber die Möglichkeit, Schadensersatz für alle durch die Verzögerung ausgelösten Schäden zu fordern. Dabei ist von einem Leistungsverzug auszugehen, wenn der Auftragnehmer entweder die vertraglich festgelegten Fristen nicht eingehalten oder auch 12 Werktage nach einer entsprechenden Aufforderung des Auftraggebers das Bauvorhaben nicht begonnen oder fortgesetzt hat. Außerdem muss beim Auftragnehmer mindestens leichte Fahrlässigkeit vorliegen. Um rechtliche Unklarheiten zu vermeiden, ist Auftraggebern zu empfehlen, in einer Mahnung den von ihnen beanstandeten Leistungsverzug konkret darzustellen. Zu diesen Angaben gehören die erwarteten Termine für den Beginn oder die Fortsetzung des Bauvorhabens sowie für die Fertigstellung. Unter diesen Voraussetzungen kann der Auftraggeber vom Auftragnehmer den Ersatz der durch die Verzögerung entstandenen Schäden verlangen. Der Ersatz von entgangenem Gewinn ist jedoch nur möglich, wenn der Leistungsverzug durch die grobe Fahrlässigkeit oder vorsätzliches Handeln des Auftragnehmers entstanden ist. Derartige Sachverhalte können so kompliziert strukturiert sein, dass die Unterstützung durch einen fachkundigen Rechtsanwalt nötig ist.

  • Kündigung vom Bauvertrag / Werkvertrag wegen Leistungsverzug
    Auch die Kündigung des Vertrages steht dem Auftraggeber bei einem Leistungsverzug offen. In diesem Fall müssen die oben geschilderten Voraussetzungen vorliegen und der Auftraggeber hat schriftlich eine Frist zu setzen, die bei Nichteinhaltung mit der Vertragskündigung verknüpft ist. Wenn diese Frist wirkungslos verstrichen ist, kann der Vertrag vom Auftraggeber schriftlich gekündigt werden. In diesem Fall ist auch die Kündigung von Teilleistungen möglich. Die Kündigung gilt ab dem Zeitpunkt, zu dem sie dem Auftragnehmer zugestellt wird. Das hat für den Auftragnehmer zwei Folgen: Er hat zum einen keinen Anspruch auf die Bezahlung von noch nicht fertiggestellten Teilleistungen; außerdem kann nun der ehemalige Auftraggeber einen anderen Auftragnehmer damit beauftragen, den Bau fertigzustellen und seinem früheren Vertragspartner die dadurch erhöhten Kosten in Rechnung stellen.

  • Schadensersatz wegen Nichterfüllung
    Die dritte Möglichkeit für den Auftraggeber, sich gegen einen Leistungsverzug zu wehren, ist die Forderung von Schadensersatz wegen Nichterfüllung gegen den Auftragnehmer. In diesen Fällen müssen die oben dargestellten Voraussetzungen für eine Vertragskündigung vorliegen und seitens des Auftraggebers kein Interesse mehr an einer Fortsetzung des Bauvorhabens bestehen. Dieses fehlende Interesse muss selbstverständlich konkret begründet werden und nachvollziehbar sein: So ist es zum Beispiel vorstellbar, dass Gebäude, die für eine zeitlich begrenzte Ausstellung gebaut werden sollen, zu deren Beginn fertig sein müssen. Hier hat der Auftraggeber einen Anspruch auf die Zahlung des Nichterfüllungsschadens. Damit sind in der Regel alle bisher erhaltenen Teilzahlungen gemeint.

 

Der Leistungsverzug bei einem BGB-Bauvertrag wird nach diesen Vorgaben geregelt:

Unabhängig davon, welche der grundsätzlichen Möglichkeiten ein Auftraggeber in Anspruch nimmt, muss gesichert sein, dass er einen tatsächlichen Leistungsanspruch gegen den Unternehmer hat, der von diesem nicht zum vereinbarten Zeitpunkt erfüllt wurde. Der Leistungsverzug muss außerdem mindestens leicht fahrlässig durch den Auftragnehmer herbeigeführt und er muss vom Auftraggeber schriftlich gemahnt worden sein.

  • Schadensersatz wegen Leistungsverzug
    In den meisten Fällen kann ein Auftraggeber vom Auftragnehmer bei einem Leistungsverzug Schadensersatz verlangen. Dazu muss der Leistungsanspruch fällig geworden sein, der Auftraggeber eine Mahnung an den Unternehmer gesendet haben und Letzterer die Verzögerung zumindest leicht fahrlässig verschuldet. Die Fälligkeit lässt sich entweder aus dem Vertragstext ableiten, wenn dort ein konkreter Termin genannt worden ist, oder sie ergibt sich nach einem Zeitraum, der für den vorgesehenen Bauablauf angemessen ist. Auf die Mahnung kann ggf. verzichtet werden, wenn entweder aus dem Vertrag ein Fertigstellungstermin hervorgeht oder der Unternehmer sich unmissverständlich weigert, die geschuldete Leistung zu erbringen. Zum Umfang des Schadensersatzes gehören alle Schäden, die dem Auftraggeber im Zusammenhang mit dem Leistungsverzug entstanden sind, also auch z. B. Anwaltskosten, die Mietkosten für Ersatzräume oder ein entgangener Gewinn.

  • Forderung von Schadensersatz anstelle von Leistung
    Auch eine Forderung von Schadensersatz anstelle von Leistung ist eine Möglichkeit, wie ein Auftraggeber auf einen Leistungsverzug reagieren kann. Bevor er dieses Mittel anwenden kann, muss er als Konsequenz aus dieser Vertragsverletzung eine schriftliche Mahnung ausgesprochen haben, die eine Nachfrist zur Leistungserbringung beinhaltet. Auch hier muss mindestens eine leichte Fahrlässigkeit des Auftragnehmers vorliegen. Läuft die Frist ab, ohne dass die Leistung fertiggestellt worden ist oder verweigert der Unternehmer die Fertigstellung, kann der Auftraggeber von ihm Schadensersatz anstelle einer Leistung verlangen. Zum Schadensumfang können dann alle Vermögensnachteile (z. B. Finanzierungskosten, entgangene Einnahmen, Mehrkosten in Zusammenhang mit einer Beauftragung eines anderen Unternehmers).
    Im Gegenzug hat der Auftragnehmer einen Anspruch auf die Rückgabe des von ihm Erbrachten. In den meisten Fällen kommt die Forderung des derzeitigen Werts des nicht fertiggestellten Bauwerks in Betracht. Besonders bei Bauwerken, die in der Fertigstellung bereits weit fortgeschritten sind, ist diese Forderungsvariante für beide Seiten relativ unattraktiv: Da der Wert des nur teilweise fertiggestellten Bauwerks nur schwer zu bestimmen ist, trifft dies besonders auf die Ermittlung der Höhe des Ersatzanspruchs zu. Daher ist grundsätzlich eine Ausgleichszahlung für beide Vertragsparteien die bessere Lösung.

  • Vertragsrücktritt wegen Leistungsverzug
    Letztendlich gibt es auch bei einem BGB-Bauvertrag die Möglichkeit des Vertragsrücktritts. Auch in diesem Fall geht der Maßnahme eine angemessene  Fristsetzung voraus, außerdem müssen dieselben Voraussetzungen wie beim oben dargestellten Schadensersatz erfüllt sein. Es ist hier sogar vorgesehen, dass ein Auftraggeber vom Vertrag zurücktreten kann, wenn anhand des Sachverhalts deutlich erkennbar ist, dass das Bauwerk auch bis zum Ende der Frist nicht fertiggestellt werden kann. In dieser Konstellation ist es unerheblich, ob den Auftragnehmer irgendeine Schuld an der Verzögerung trifft, er trägt in jedem Fall das volle Risiko. Wird der Rücktritt wirksam, müssen die gegenseitigen Leistungen zurückgegeben werden. Da teilweise fertiggestellte Bauwerke jedoch nicht einfach vom Auftragnehmer zurück- oder mitgenommen werden können, müsste der Auftraggeber einen Wertersatz leisten. In diesem Zusammenhang wird die Schwäche des BGB hinsichtlich von Bauleistungen deutlich, da diese Regelung auf dem Gedanken eines Kaufvertrags beruht. Daher hat es immer wieder Gerichtsurteile gegeben, die die Rücktrittsregelungen des BGB als nicht für das Baurecht anwendbar eingestuft haben.
    Der Rücktritt vom Vertrag sollte das letzte Mittel eines Auftraggebers sein und nur angewendet werden, wenn alle anderen Maßnahmen nicht Erfolg versprechend genug sind, die eigenen Interessen durchzusetzen. Das BGB nennt hier auch Sachverhalte, die einen Rücktritt verhindern: Dazu gehört beispielsweise ein überwiegendes Verschulden an der Verzögerung durch den Auftraggeber oder eine nur geringe zeitliche Verschiebung der Fertigstellung. Da für diese Situationen keine eindeutige gesetzliche Regelung vorliegt und jeder Einzelfall gesondert zu bewerten ist, kann sich im Fall eines Rechtsstreits die gerichtliche Einschätzung durchaus von der des Auftraggebers unterscheiden. Deshalb sollte vor dem Einleiten dieser vertraglich gravierenden Maßnahme immer der Rat eines Fachanwalts eingeholt werden.

 

 

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