Architektenrecht, Baurecht und Immobilienrecht

Eine Baugenehmigung ist ein Verwaltungsakt, der eine begünstigende Wirkung für den antragstellenden Bauherrn, jedoch eine Belastung für dessen Nachbarn enthält. Dabei kann die hierfür zuständige Behörde ihre Entscheidung nicht nach Gutdünken treffen, sondern muss in ihre Entscheidung das Anrecht des Antragstellers auf die Baugenehmigung einbeziehen, wenn die nötigen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt worden sind. Dabei spricht man von einer gebundenen Entscheidung. Diese Vorgehensweise fußt auf dem Art.14 Abs. 1 GG, wonach jeder Bürger sein Eigentum unter Berücksichtigung der geltenden Rechtsnormen nutzen darf.

 

Die Bauvoranfrage

Bevor ein Bauantrag eingereicht wird, kann eine Bauvoranfrage gestellt werden. Damit ist es in den meisten Bundesländern möglich, die Genehmigungsfähigkeit des Bauprojekts rechtsverbindlich festzustellen. Gerade bei der Frage der Rechtsverbindlichkeit einer Entscheidung über eine Bauvoranfrage gibt es jedoch keine Einigkeit bei den Bundesländern: Während einige dieses Rechtsinstrument nur als Zusicherung gem. § 38 Verwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG) sehen, deren Bindungswirkung bei einer geänderten Rechtslage entfällt, sehen andere Länder diese Entscheidung als verbindlich wirkenden Verwaltungsakt. Diese Sichtweise hat zur Folge, dass mit der Rechtskraft der im Bauvorbescheid getroffenen Entscheidungen diese nicht mehr mit einer Klage angegriffen werden können. Diese Aufgabe wird von der Bauberatung der Bauaufsichtsbehörde übernommen, die nach Abschluss der Prüfung einen Bauvorbescheid erstellt. Dieses Instrument empfiehlt sich besonders bei größeren Bauvorhaben: So kann vergleichsweise kostengünstig geklärt werden, welche Probleme für eine Genehmigungsfähigkeit eines Bauantrags gelöst werden müssten und ob sich der finanzielle Aufwand, den die Vorlage von detaillierten Bauvorlagen mit sich brächte, überhaupt lohnt. Wenn die öffentlich-rechtlichen Vorschriften dem Bauvorhaben nicht entgegenstehen, hat ein Antragsteller ein Recht auf einen Bauvorbescheid. Eine positiv beschiedene Bauvoranfrage ist jedoch keine Baufreigabe: Der Bau darf erst mit der Erteilung der nötigen Baugenehmigung begonnen werden.

 

Zuständigkeit für eine Baugenehmigung

Für Baugenehmigungen ist die untere Bauaufsichtsbehörde zuständig. Diese Festlegung wurde von der Bauministerkonferenz in § 57 der Musterbauordnung (MBO) getroffen. Damit sind nicht die kreisangehörigen Gemeinden gemeint, sondern die Landkreise, kreisfreien Städte und Kreisstädte. Welche Behörde die Bauaufsicht wahrnimmt, ergibt sich aus der jeweiligen Landesgesetzgebung. In den meisten Bundesländern ist die untere Bauaufsichtsbehörde bei den Landratsämtern, kreisfreien Städten oder den selbstständigen Städten angesiedelt.

 

Genehmigungsplanung (Planung zur Baugenehmigung / zum Bauantrag)

Die Genehmigungsplanung darf nur von sog. Bauvorlageberechtigten durchgeführt werden. Der hierzu zählende Personenkreis ist nicht bundesweit einheitlich definiert: In der Regel verfügen Architekten und Bauingenieure, die bei der Architektenkammer bzw. der Ingenieurkammer als bauvorlageberechtigt geführt werden, über die "Große Bauvorlageberechtigung". Sie haben mindestens 2-3 Jahre Berufserfahrung, nehmen an einem vorgeschrieben Mindestumfang von Fortbildungen teil und dürfen alle Bauwerke planen. In Baden-Württemberg, Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen und Niedersachsen gibt es außerdem die "Kleine Bauvorlageberechtigung" für Absolventen eines Bauingenieur- oder Architekturstudiums oder Handwerksmeister aus den Gewerken der Bautechniker, Betonbauer, Maurer oder Zimmerer. Sie gilt in der Regel für Wohn- und Gewerbegebäude, landwirtschaftliche Betriebsgebäude und Garagen mit jeweils weniger als 200 qm Wohn- oder Nutzfläche; in Baden-Württemberg gilt eine Flächengrenze von bis zu 150 qm Wohn- und 250 qm Gewerbefläche. Handwerker, die entgegen der Bestimmungen der jeweiligen LBO als Bauvorlageberechtigte auftreten, müssen mit Abmahnungen und Unterlassungserklärungen rechnen.

 

Unterlagen für den Bauantrag (Antrag für eine Baugenehmigung)

Zu den vollständigen Unterlagen gehören neben dem Bauantrag

  • die Baubeschreibung,
  • der statistische Erhebungsbogen,
  • eine Flächenberechnung nach DIN 277,
  • der Wärmeschutznachweis gem. Energieeinsparverordnung (EnEV),
  • die Wohnflächenberechnung,
  • eine Berechnung der bebauten Flächen,
  • in der Regel ein Stellplatznachweis,
  • ein statischer Nachweis zur Standsicherheit,
  • die Bauvorlageberechtigung des Architekten,
  • der Versicherungsnachweis sowie soweit nötig
  • die Standortstellungnahmen des Wasser- und Abwasserbetriebs, des Elektrizitätswerks und der Telekom.

Darüber hinaus müssen auch Planunterlagen eingereicht werden. Dazu  gehören

  • der Katasterplan,
  • ein Lageplan im Maßstab 1 : 200 (inkl. Erschließungsanlagen),
  • ein Lageplan im Maßstab 1 : 200 mit einer Abstandsflächenberechnung,
  • alle Grundrisse im Maßstab 1 : 100 sowie
  • Detailschnitte und
  • Ansichten im Maßstab 1 : 100.

Wenn durch das Bauvorhaben Aspekte des Nachbarrechts berührt werden, sollte auf jeden Fall die schriftliche Zustimmung der betroffenen Nachbarn vorliegen, um nicht im Nachhinein mit einem Rechtsbehelf gegen die Baugenehmigung konfrontiert zu werden.

 

Entscheidung der Baubehörde (Baugenehmigung)

Die Entscheidung der Baubehörde muss immer schriftlich erfolgen. Diese Vorgabe dient dazu, dass sowohl der Antragsteller als auch die vom Bau betroffenen Nachbarn Rechtssicherheit haben und sich über die Situation im Klaren sein können. Durch das stillschweigende Dulden einer Baumaßnahme durch die Baubehörde entsteht also nicht eine Genehmigung. Die Baugenehmigung muss erteilt werden, wenn das Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht, die bauliche Anlage also sowohl genehmigungspflichtig als auch genehmigungsfähig ist (s. auch Artikel „Das öffentliche Baurecht“).
Die Baugenehmigung wird sowohl dem Antragsteller als auch allen Nachbarn zugestellt, die sich gegen den Bauantrag ausgesprochen haben. Gegen den Bescheid kann innerhalb der angegebenen Frist (i. d. R. ein Monat) ein Rechtsbehelf eingelegt werden. Dies ist in den meisten Ländern der Widerspruch, nur in Nordrhein-Westfalen und Bayern muss sofort Klage erhoben werden, da dort die Möglichkeit eines Widerspruchs im Rahmen von Baugenehmigungsverfahren abgeschafft wurde. Als letztes Mittel steht den Betroffenen der übrigen Bundesländer der Klageweg vor dem zuständigen Verwaltungsgericht offen.

 

Gültigkeit einer Baugenehmigung

Die Gültigkeitsdauer von Baugenehmigungen ist in den Bundesländern unterschiedlich geregelt und liegt bei drei (z. B. Niedersachsen, Berlin) oder vier (z. B. Bayern) Jahren. Das bedeutet für den Antragsteller, dass innerhalb dieser Frist das Bauvorhaben begonnen haben muss oder die Baudurchführung bis zu maximal diesem Zeitraum unterbrochen werden darf. Der Fristbeginn ist der Zeitpunkt, zu dem eine Baugenehmigung nicht mehr angefochten werden kann, also Rechtssicherheit hergestellt ist.

 

Nebenbestimmungen eine Baugenehmigung

In vielen Fällen spielen bei einer Baugenehmigung auch Nebenbestimmungen gem. § 36 VwVfG eine Rolle. Sie enthalten zusätzlich zur Hauptanordnung noch darüber hinaus gehende Bestimmungen, gegen die isoliert juristisch vorgegangen werden kann. Ihre Wirkung lässt sich gut mit einem „Ja, aber…“ erläutern: Der Bauantrag wird zwar genehmigt, aber nur unter der Auflage, dass z. B. das Dach eine andere Form oder Neigung als beantragt erhält.

 

Bauabnahme durch die Bauaufsichtsbehörde

Wenn das Bauwerk fertiggestellt ist, wird von der Bauaufsichtsbehörde eine Bauabnahme durchgeführt. Bei sehr großen und langwierigen Bauprojekten kann auch während der Bauphase eine Bauzustandsbesichtigung vorgenommen werden. Diese Abnahme entfällt, wenn es sich um Gebäude der Landesverteidigung handelt oder der Bund oder ein Bundesland als Bauherr auftritt.
Wenn durch die Bauaufsichtsbehörde Mängel an den Bauprodukten, den baulichen Anlagen oder dem Baugrundstück festgestellt werden, kann sie entsprechende Maßnahmen vom Baustopp bis zum Teil- oder Gesamtabriss und Nutzungsverboten einleiten. Als weitere Eingriffsmöglichkeiten ist in allen Landesbauordnungen auch das Verhängen von Bußgeldern vorgesehen. Sie können beispielsweise erhoben werden, wenn bauliche Anlagen ohne eine erforderliche Baugenehmigung errichtet wurden oder Baumaterialien nicht das in der EU-Verordnung 765/2008 vorgeschriebene CE-Zeichen tragen. Der Bußgeldkatalog reicht von 50.000,-- Euro bis zu 500.000,-- Euro.

 

 

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