Architektenrecht, Baurecht und Immobilienrecht

Dieses Rechtsgebiet ist Teil des Verwaltungsrechts und bezieht sich auf das Verhältnis zwischen den Bürgern und dem Staat. Im Gegensatz zum privaten Baurecht stehen sich die handelnden Parteien nicht auf derselben Ebene gegenüber, was sich vor allem darin äußert, dass Bürger mittels Anträgen bei den zuständigen um Erlaubnisse nachsuchen müssen. Im Streitfall sind nicht die Zivil-, sondern die Verwaltungsgerichte zuständig.

 

Worauf das öffentliche Baurecht basiert:

Das öffentliche Baurecht basiert vor allem auf dem Baugesetzbuch (BauGB) und den Landesbauordnungen, die maßgeblich das Bauplanungs-bzw. Bauordnungsrecht regeln.

Der Schwerpunkt des BauGB liegt dabei auf den Bereichen

  • Allgemeines Städtebaurecht“ (Bauleitplanung, Bodenordnung, Erschließung, baulichen Nutzung, Enteignung, Entschädigung und Naturschutzmaßnahmen) und
  • Besonderes Städtebaurecht“ (z. B. Städtebauförderungsprogramm „Soziale Stadt“ oder Städtebau im Zusammenhang mit der Verbesserung der Agrarstruktur).

Das BauGB wurde mit Wirkung vom 21. Juni 2013 novelliert. Dabei wurde auf die Integration des Klimaschutzes und die Innenentwicklung in das Bauplanungsrecht großer Wert gelegt. Es wird durch die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und das Raumordnungsgesetz (ROG) des Bundes konkretisiert. Das Baugesetzbuch hat mit Wirkung zum 01.07.1987 das frühere Städtebauförderungsgesetz sowie das Bundesbaugesetz abgelöst.

 

Die Unterscheidung in Bauplanungs- und Bauordnungsrecht

Das öffentliche Baurecht besteht aus zwei Teilbereichen:

  1. dem Bauplanungsrecht, das sich mit der Planung der Bodennutzung beschäftigt und
  2. dem Bauordnungsrecht, in dem es um die Ausführung bei der Bodennutzung geht; dazu gehören im Wesentlichen sicherheitsrelevante Rechtsaspekte.

 

Das Bauplanungsrecht

Hiermit wird ausschließlich die Bebauung von Grundstücken geregelt, der Bau von Verkehrswegen spielt beim Bauplanungsrecht keine Rolle. Historisch wurzelt dieser Rechtsbereich in der beginnenden Neuzeit: Da die Städte durch den Zuzug der Landbevölkerung stetig wuchsen und neue Gebäude entstanden, stieg auch die Brandgefahr. Die einzelnen Kommunen begannen daraufhin, bezüglich des Hausbaus Regeln zu erarbeiten, die Brandkatastrophen verhindern sollten.
Der Sinn des Bauplanungsrechts ist es, Klarheit über die rechtliche Zulässigkeit einer Grundstücksbebauung und die planerischen Voraussetzungen hinsichtlich der Grundstücksbebauung und -nutzung zu schaffen. Um einen geordneten Städtebau und eine näherungsweise sozial gerechte Bodennutzung zu erreichen, werden auf Basis verschiedener Pläne gemeinsam erarbeitete Maßstäbe umgesetzt. Das Regelwerk des Bauplanungsrechts ist das Baugesetzbuch mit den auf ihm basierenden Rechtsverordnungen (Planzeichenverordnung, Baunutzungsverordnung, Wertermittlungsverordnung) und weniger häufig angewendeten Normen, die sich mit Spezialfällen beschäftigen.
Mit welcher Gebäudeart und in welchem Umfang ein Plangebiet bebaut werden darf, ergibt sich aus den Bauleitplänen. Wurde für ein Gebiet keine Bauleitplanung ausgearbeitet, spricht man von unbeplanten Gebieten; ihre Nutzung ist ebenfalls im Baugesetzbuch geregelt.

Vom unbeplanten Boden bis zum genehmigten Baugrundstück: Das passiert beim Baugenehmigungsverfahren

Der Weg, bis ein Grundstück tatsächlich bebaut werden darf, ist rechtlich oft kompliziert und kann mehrere Jahre in Anspruch nehmen. Dabei greifen die Vorgaben des Bundes, der Länder und der Kommunen nach einem hierarchischen Prinzip, dem sog. Entwicklunsgebot, ineinander. Danach wird ein Plan immer auf der Grundlage des vorangegangenen, übergeordneten Plans erstellt:

  • Zu Beginn dieses Verwaltungsablaufs steht das Raumordnungsgesetz (ROG) des Bundes, das im Zuge der Raumordnung deren Aufgaben, Bedingungen und Leitvorstellungen beinhaltet. Im Zusammenhang mit der Föderalismusreform I, die zum 1. September 2006 in Kraft getreten ist, wurde die Raumordnung der konkurrierenden Gesetzgebung zugeordnet. Das bedeutet, dass das Gesetzgebungsrecht für diesen Bereich dem Bund und nicht den Ländern zusteht und diese daher keine neuen Gesetze mehr erlassen können und ihre bisher gültigen automatisch außer Kraft treten. Mit dieser Änderung des Grundgesetzes soll erreicht werden, dass dem Wohnbedarf entsprochen werden kann, jedoch weder eine Zersiedelung stattfindet noch die Funktionsfähigkeit der Natur beeinträchtigt wird.

  • Die auf der Basis des ROG entwickelten Raumordnungs- oder Landesentwicklungspläne sind ihrerseits die Grundlage für die Regionalpläne der einzelnen Länder. Sie müssen sich an die Vorgaben der jeweiligen Planungsgesetze halten. Hier wird ein besonderes Augenmerk auf die zukünftige räumliche Entwicklung und die zu erwartenden Folgen für die Umwelt, die durch diese Planungen entstehen können, gelegt. Der Planungsstand wird sowohl anhand von Text- als auch Kartenmaterial ersichtlich.

  • In der nächsten Planungsstufe werden auf Basis der Raumordnungspläne die Regionalpläne erarbeitet. Sie sind für die Bauleitplanung der Städte und Gemeinden verbindlich (§ 1 Abs. 4 BauGB).

  • Die Regionalpläne bilden die  Grundlage für die vorbereitenden Bauleitpläne oder Flächennutzungspläne, aus denen sich für eine Bindungsdauer von zehn Jahren die maßgeblichen Planungsziele von Städten oder Gemeinden ablesen lassen. Hier legt sich eine Kommune verwaltungsintern fest, wie z. B. die bauliche Nutzung bestimmter Flächen (Grünflächen, Müllentsorgung, Wohngebiet etc.) gestaltet werden soll.

  • Das letzte Glied in der Bauplanung sind die den Bauherren geläufigen Bebauungspläne. Auch sie sind ähnlich wie die Regionalpläne zweigeteilt in eine Planzeichnung (Teil A) und einen Text (Teil B) und stellen die mögliche Bebauungsart und –nutzung übersichtlich parzelliert dar. Die Planzeichnungen werden üblicherweise auf der Grundlage von Flurkarten im Maßstab 1 : 500 oder 1 : 1000 erstellt und beschränken sich in der Regel auf ein bestimmtes Gebiet wie beispielsweise einen Ortsteil. Die Planzeichenverordnung legt fest, mit welchen speziellen Symbolen nachrichtliche Übernahmen und Kennzeichnungen in den Bebauungsplänen vermerkt werden.

So wird im Bauplanungsrecht mit nicht überplanten Gebieten verfahren

Das BauGB unterscheidet hier in einen Innen- und Außenbereich. Gebiete in einem Innenbereich sind nicht durch einen qualifizierten Bebauungsplan überplant, hängen jedoch mit bebauten Ortsteilen zusammen. Hierfür gilt ein eingeschränktes Bebauungsrecht, das sich in den meisten Fällen an der bereits vorhandenen Bebauung orientiert.
Gibt es für eine Fläche weder einen Bebauungsplan noch eine Zugehörigkeit zum Innenbereich, handelt es sich um Flächen des Außenbereichs. Hier ist eine Bebauung in der Regel nicht möglich; allerdings kann, wenn das Grundstück zurzeit mit einem abrissreifen Haus bebaut ist, ein neues Gebäude derselben Nutzungsart und Größe an der gleichen Stelle errichtet werden. Die Gebiete des Außenbereichs sind jedoch grundsätzlich für die Bebauung mit Gebäuden vorgesehen, die nicht in bewohnten Bereichen errichtet werden können und deshalb weit außerhalb liegen müssen. Dazu zählen z. B. Industrieanlagen, militärische Bauwerke oder Atomkraftwerke.

Die Varianten eines Bebauungsplans im Bauplanungsrecht

  • Der Bebauungsplan mit dem Status einer Satzung:
    Ein Bebauungsplan wird vom Rat einer Gemeinde mit dem Status einer Satzung, also eines Ortsgesetzes, beschlossen und bildet die Rechtsgrundlage für Baugenehmigungen. An ihm lässt sich ablesen, welche Nutzung für einzelne Grundstücke vorgesehen ist. Dazu gehören die Festlegung der Art der baulichen Nutzung (z. B. reines oder allgemeines Wohngebiet, Mischgebiet, Industriegebiet usw.), des Nutzungsmaßes (maximal zulässige Gebäudegrundflächen, Anzahl der Vollgeschosse usw.)  sowie Festlegungen hinsichtlich der bebaubaren Grundstücksflächen. Sie geben auch über die für die der Verkehrsnutzung, Erholung oder der Landwirtschaft vorbehaltenen Flächen Auskunft. Ein so gestalteter Bebauungsplan wird auch als qualifizierter Bebauungsplan bezeichnet (§ 8 Abs. 2 BauGB).

  • Der vereinfachte Bebauungsplan:
    Dieser enthält lediglich einzelne verbindliche Festlegungen und wird durch die §§ 34 und 35 BauGB  (Bebauung im Innen- und Außenbereich) ergänzt.

  • Der vorhabenbezogene Bebauungsplan:
    Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist sehr konkret (§ 12 BauGB). Diese auch als Vorhaben- und Erschließungsplan bezeichnete Unterlage wird erarbeitet, wenn für ein Bauvorhaben ein Investor feststeht, der sich verpflichtet hat, dieses Vorhaben einschließlich der Erschließung auf Basis des mit der Kommune abgesprochenen Plans durchzuführen.

Ausnahmen vom Entwicklungsgebot

  • Der vorzeitige Bebauungsplan (§ 8 Abs. 4 BauGB)
    Wenn dringende Gründe ein Unterlaufen des Entwicklungsgebots erfordern und der Bebauungsplan der zu erwartenden städtebaulichen Entwicklung nicht widerspricht, kann er vorzeitig aufgestellt werden. Ein dringender Grund kann beispielsweise eine Sanierung oder die Bereitstellung von wichtigen Gemeindebedarfsflächen für der Allgemeinheit dienliche Einrichtungen und Anlagen (Schulen, Kirchen, Kindertagesstätten etc.) sein. Der vorzeitige Bebauungsplan ist genehmigungspflichtig.. Der vorzeitige Bebauungsplan ist genehmigungspflichtig.

  • Das Parallelverfahren (§ 8 Abs. 3 BauGB)
    Dieser ebenfalls genehmigungspflichtige Bebauungsplan darf nur erstellt werden, wenn anhand des Planungsstandes davon auszugehen ist, dass er sich aus den künftigen Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickeln ließe. In diesem Fall sind das Aufstellen sowie Ergänzungen, Änderungen oder Aufhebungen von Flächennutzungs- und Bebauungsplänen zulässig.

  • Der selbstständige Bebauungsplan (§ 8 Abs. 2 BauGB)
    Er wird gefertigt, wenn für die städtebauliche Entwicklung kein Flächennutzungsplan nötig ist, sondern ein Bebauungsplan ausreicht. Der Bebauungsplan übernimmt dann die Funktion des Flächennutzungsplans, eine Genehmigung ist auch hier nötig.

In allen diesen Ausnahmefällen ist die Genehmigung gem. § 10 Abs. 2 BauGB durch die höhere Verwaltungsbehörde zu erteilen. Die Baugenehmigung muss den Vorgaben, die in einem Bebauungsplan gemacht werden, entsprechen. Alles Wichtige zu diesem Thema wird in einem gesonderten Artikel erläutert.

 

Das Bauordnungsrecht

Dieser Bereich des öffentlichen Baurechts ist in den einzelnen Bauordnungen der Bundesländer geregelt. Im Gegensatz zum sonst üblichen juristischen Sprachgebrauch handelt es sich bei den Landesbauordnungen nicht um nachrangige Rechtsvorschriften auf der Ebene von Verordnungen, sondern um Gesetze. Sie beschäftigen sich mit der Abwehr von Gefahren, die von einem Gebäude während seines gesamten Lebenszyklus‘ ausgehen können. Das Bauordnungsrecht wird unterschieden in einen formellen (= Zuständigkeiten im Verwaltungsverfahren) und einen materiellen (= Vorschriften zur öffentlichen Sicherheit und Ordnung; früher Baupolizeirecht) Bereich.

 

Die Musterbauordnung

Um trotz des Föderalismus‘ eine größtmögliche Vereinheitlichung des deutschen Bauordnungsrechts zu erreichen, haben sich die Bundesländer auf eine Musterbauordnung geeinigt, die auf die Initiative der Bundesbauministerkonferenz zurückgeht und dort auch bei Bedarf aktualisiert wird. Sie ist die Grundlage für die Landesbauordnungen der Bundesländer, sodass diese sich nur in wenigen Einzelheiten wie z. B. Abstandsregelungen voneinander unterscheiden.  Die einzelnen Landesbauordnungen sprechen jedoch nicht von „Gebäuden“, sondern von „baulichen Anlagen“. Unter diesen Begriff fallen nicht nur Gebäude, sondern auch Gebäudeanlagen wie z. B. Spielplätze, Schächte oder Werbeanlagen. Sie alle müssen aus festen Baumaterialien gefertigt und mit dem Baugrund verbunden sein oder sich auf ihm befinden.

 

Die Landesbauordnung

Die Landesbauordnungen widmen sich überwiegend der Gefahrenabwehr. Damit sind alle baulichen Maßnahmen gemeint, die eine Gefahr für die Gesundheit und das Leben der Nutzer durch die Beschaffenheit der baulichen Anlagen ausschließen. Seit jeher spielen dabei der Brandschutz und Regelungen zum Grenzabstand eine zentrale Rolle. Im Laufe der Zeit kamen jedoch auch mit wachsendem Wissensstand auch weitere Inhalte hinzu: die Beschaffenheit von Bauprodukten wurde im Hinblick auf die Kenntnisse über ihr Brandverhalten sowie ihre ökologische Relevanz immer wichtiger. Auch die Gestaltung von baulichen Anlagen war dem Wandel der Zeit unterworfen: im Hinblick auch auf demografische Veränderungen in der Bevölkerung wurde das Augenmerk weniger stark auf die äußere Designmerkmale gerichtet, vielmehr nimmt nun der Aspekt der Barrierefreiheit einen deutlich größeren Raum als früher ein. Außerdem wurde mit dem Einleiten der Energiewende der Wärmeschutz wichtiger denn je.

 

I. Das formelle Bauordnungsrecht

Die ebenfalls in den Landesbauordnungen geregelten Baugenehmigungen sowie die Verfahren, die zu ihrer Genehmigung führen, sind hier ein wichtiges Thema.
Die einzelnen Bauordnungen unterscheiden dabei verschiedene Arten von Bauvorhaben:

  1. Genehmigungsfreies Bauvorhaben
    Beim genehmigungsfreien Bauvorhaben geht es in der Regel um sehr einfache bauliche Anlagen, die in Geltungsbereich eines bereits bestehenden Bebauungsplans liegen und deren Erschließung gesichert ist. Sie werden in den Landesbauordnungen aufgelistet. Dazu muss der Bauherr die nötigen Planunterlagen bei der zuständigen Baubehörde vorlegen, die ihm im günstigen Fall eine Freistellung erteilt. Die meisten Landesbauordnungen sehen Fristen vor, innerhalb derer das genehmigungsfrei gestellte Bauvorhaben begonnen sein muss, um nicht erneut das Verfahren durchlaufen zu müssen. Dabei kann es sich um Einfriedungen, kleinere Pkw-Stellplätze oder kleine Gebäude (keine Aufenthaltsräume) handeln. In diesen Fällen wird zwar nicht das sonst übliche Verwaltungsverfahren durchgeführt, der Bauherr hat jedoch selbstverständlich die Pflicht, die öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften einzuhalten. So kann z. B. in einer Gestaltungssatzung die maximale Höhe von Zeugen oder Mauern vorgeschrieben sein. Der Bauherr kann mit den Bauarbeiten beginnen, wenn er innerhalb eines Monats nach Vorlage der Unterlagen keinen Bescheid von der Baubehörde bekommen hat.

  2. Verfahrensfreies Bauvorhaben
    Ein verfahrensfreies Bauvorhaben ist wieder genehmigungsfrei noch genehmigungspflichtig und muss deshalb kein Genehmigungsverfahren durchlaufen. Alle Landesbauordnungen beinhalten eine abschließende Aufzählung aller hierunter fallenden Bauvorhaben, die ohne eine vorherige Anzeige erstellt werden dürfen. Dazu gehören beispielsweise die meisten Außenwandverkleidungen und Terrassenüberdachungen. Für diese Bauvorhaben muss kein Bauantrag gestellt werden, auch ein Kenntnisgabeverfahren ist nicht nötig. Bauherren haben jedoch die Pflicht, selbst zu prüfen, ob ihr Vorhaben den aktuellen rechtlichen Vorgaben entspricht. Ihnen steht es jedoch frei, diese Vereinbarkeit durch die zuständige Baubehörde prüfen und schriftlich feststellen zu lassen. Allerdings gibt es Bauvorhaben, die zwar nicht genehmigt, aber der zuständigen Baubehörde angezeigt werden müssen. So sieht die niedersächsische Bauordnung eine schriftliche Durchführungsanzeige vor, wenn der Abbruch eines Hochhauses geplant ist.

  3. Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
    Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren ist für die Errichtung von kleinen Wohn- oder Nebengebäuden gedacht, die außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans errichtet werden sollen. Der Bauherr hat hierfür die üblichen Planunterlagen einzureichen, die Prüfung beschränkt sich jedoch auf nur wenige Kriterien, die in § 64 der Musterbauordnung aufgezählt werden. Für den Bauherrn ergeben sich so Kosten- und Zeitvorteile.

  4. Baugenehmigungsverfahren (Bauantrag)
    Alle Bauvorhaben, die eine Errichtung, Veränderung oder Nutzungsänderung einer baulichen Anlage zum Ziel haben und weder genehmigungs- noch verfahrensfrei sind, werden als genehmigungspflichtig bezeichnet. Für sie ist ein Bauantrag nötig.
    Das weitere Verfahren für eine Baugenehmigung wird im Artikel „Die Baugenehmigung“ erläutert.

 

II. Das materielle Bauordnungsrecht

Die Landesbauordnungen unterscheiden Gebäude in fünf Gebäudeklassen, die sich im Wesentlichen an den Gebäudemaßen und der Nutzungsart orientieren, sowie in Sonderbauten. Zu den Sonderbauten gehören beispielsweise Campingplätze, Freizeitparks, Justizvollzugsanstalten oder Hochhäuser. Aus dieser Unterscheidung geht bereits das Hauptziel des materiellen Bauordnungsrechts, die Gefahrenabwehr, hervor. Es kommt darüber hinaus in den Anforderungen, die an bauliche Anlagen gestellt werden, zum Ausdruck: Hier geht es sowohl um die Einhaltung von Grenzabständen, den Brand- und Schallschutz oder die Güte der Bauprodukte als auch um Regelungen, die sich mit der Barrierefreiheit von Gebäuden, der Wasserdurchlässigkeit von Zufahrten oder der Notwendigkeit von Fahrradabstellmöglichkeiten befassen. Das materielle Bauordnungsrecht ist also keineswegs statisch, sondern passt sich den ökologischen und verkehrspolitischen Bedürfnissen der Menschen an.
Um möglichst spezifische Regelungen bereitstellen zu können, werden die Landesbauordnungen durch thematisch bezogene Verordnungen konkretisiert, die sich z. B. mit dem Bau von Garagen oder dem Betrieb von Feuerstätten auseinandersetzen. Sie erleichtern die Arbeit der Verwaltung und schaffen Planungssicherheit für alle an einem Bauvorhaben Beteiligten.

Eine vollständige Auflistung aller Links, die zu den einzelnen Webseiten für Landesrecht der Bundesländer führen, kann unter der Adresse wikipedia.org abgerufen werden.

 

 

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