Architektenrecht, Baurecht und Immobilienrecht

Zwischen einem klassischen Bauunternehmer und einem Bauträger gibt es einen deutlichen Unterschied: Während ein Bauunternehmer ein Bauwerk auf einem Grundstück errichtet, das seinem Auftraggeber gehört, erstellt ein Bauträger ein Gebäude auf einem Grundstück, das er zuvor selbst gekauft hat und dann zeitgleich mit dem Gebäude weiterverkauft. Die meisten Bauträger werden nicht selbst handwerklich tätig. Nachdem das Baugrundstück von ihnen erworben wurde, geben sie alle anfallenden Bauleistungen (Planung durch Architekten, Einholen der behördlichen Genehmigungen, Bauausführung) in Auftrag. Manche Bauträger veräußern komplette Wohneinheiten oder -anlagen (Vorratsbau), andere lassen das Gebäude erst errichten, wenn der Kaufvertrag unterzeichnet worden ist (Bestellbau). Für den Kunden (Käufer) ist der Bauträger der einzige Vertrags- und Ansprechpartner. Das ist zwar einerseits praktisch und übersichtlich für den Erwerber, verhindert aber auch eine Kontaktaufnahme zu den an Bauprojekt beteiligten Firmen ohne die Zustimmung des Bauträgers.

 

Rechtsgrundlage beim Bauträgervertrag

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bildet die Grundlage für Bauträgerverträge und wird ergänzt durch die “Makler- und Bauträgerverordnung“ (MaBV) sowie die „Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen“. Wenn das Gebäude zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht fertig errichtet worden ist, spielen auch Teile aus dem Werkvertragsrecht eine Rolle. Da ein Bauträger gewerbsmäßig als Bauherr oder Baubetreuer Bauvorhaben vorbereitet oder durchführt, muss er eine Genehmigung nach § 34c MaBV beantragen. Außerdem muss er jeweils jährlich für das abgelaufene Kalenderjahr mit einem Bericht dokumentieren, dass er die Regelungen aus der MaBV eingehalten hat. Diese Dokumentation befasst sich vor allem mit dem Nachweis des zweckgebundenen Einsatzes des für das Bauträgerprojekt zur Verfügung gestellten Geldes seiner Erwerber. Da der Verkauf eines Baugrundstücks zu einem Bauträgervertrag gehört, ist für diese Vertragsart eine notarielle Beurkundung nötig (s. Artikel „Der notarielle Grundstückskaufvertrag – darauf muss geachtet werden“).

 

Das beinhaltet ein Bauträgervertrag

Die Baubeschreibung ist das wichtigste Element eines Bauträgervertrags. Aus ihr geht detailliert hervor, welche Handwerksarbeiten, Materialien und deren Qualitätsstufen zum vereinbarten Preis geleistet oder geliefert werden. Eine Baubeschreibung besteht nicht nur aus einem Textteil, sondern muss auch genaue Grundrisse und Schnitte im Maßstab von mindestens 1:50 enthalten. Aus ihnen muss nicht nur die Festlegung der Hausanlage maßstabsgetreu hervorgehen, sondern auch die Position von Tür- oder Fensteröffnungen. Materialproben können ebenfalls einer Baubeschreibung hinzugefügt werden. Kaufinteressenten sollten auf einer Baubeschreibung bestehen, die so genau wie möglich ausgearbeitet worden ist. Dabei gilt: Rechtlich verbindlich für eine Einschätzung der eingekauften Bauleistungen sind nur die Angaben aus der Baubeschreibung. Alle mündlichen Absprachen und Zusicherungen erweisen sich spätestens im Rahmen eines Rechtsstreits als wertlos. Außerdem muss bedacht werden, dass sich im Gewährleistungsfall die Baubeschreibung als einzige Quelle anbietet, um die bauliche Qualität des Hauses beurteilen zu können, da zahlreiche Materialien und Handwerksleistungen nach der Fertigstellung des Gebäudes nicht mehr begutachtet werden können, ohne es zu beschädigen. Bei der Prüfung von Bauverträgen muss der vereinbarten Baubeschreibung eine hohe Bedeutung beigemessen werden.
Der Bauträgervertrag und die Baubeschreibung werden insgesamt notariell beurkundet, wodurch die Baubeschreibung zum Vertragsbestandteil wird.

Um Missverständnisse zu vermeiden und eine möglichst große Rechtssicherheit herzustellen, werden in serösen Bauverträgen üblicherweise alle Skizzen, Gesprächsprotokolle, Änderungswünsche oder sonstigen Zusagen des Bauträgers zum Vertragsbestandteil.

 

Preise und Zahlungsmodalitäten im Bauträgervertrag

Bei Bauträgerverträgen erfolgt die Zahlung des Kaufpreises mittels Abschlagszahlungen gem. der MaBV. Der Käufer erwirbt jedoch mit deren Zahlung noch keine Eigentumsrechte am Grundstück oder den Bauleistungen. Schon deshalb dürfen Abschlagszahlungen niemals auf das Geschäftskonto des Bauträgers eingezahlt werden: Im Falle einer Unternehmensinsolvenz können die gezahlten Beträge verloren sein, ohne dass Käufer Eigentum erworben hätten. Stattdessen ist das Konto der Bauträgerbank vorzuziehen. Fachleute raten hier jedoch dazu, das noch zu erstellende Haus aus der Haftung für die globale Grundschuld freizustellen. Das ist mit einer Lastenfreistellungsbescheinigung möglich, die auch dann Gültigkeit haben muss, wenn das Bauprojekt nicht vom Bauträger fertiggestellt wird. Die Termine für die Abschlagszahlungen sollten nicht dem Gutdünken des Bauträgers überlassen werden.

Hier ist dem Zahlungsplan der „Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen“ der Vorzug zu geben:

  1. nach der Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten 40 %
  2. nach der Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen 8 %,
  3. nach der Rohinstallation der Heizungsanlagen 3 %,
  4. nach der Rohinstallation der Sanitäranlagen 3 %,
  5. nach der Rohinstallation der Elektroanlagen 3 %,
  6. nach dem Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung 10 %,
  7. nach der Fertigstellung des Innenputzes, ausgenommen Beiputzarbeiten 6 %,
  8. nach den Estricharbeiten 3 %,
  9. nach den Fliesenarbeiten im Sanitärbereich 4 %,
  10. nach der Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe 12 %,
  11. nach den Fassadenarbeiten 3 % und
  12. nach der vollständigen Fertigstellung 5 %.

(Quelle: Makler- und Bauträgerverordnung, zuletzt geändert durch Art. 2 V vom 2.5.2012)
Wie an diesem Zahlungsplan abzulesen ist, sind die Fälligkeiten für die Abschlagszahlungen nicht an Termine, sondern nur an Baufortschritte gebunden. Inklusive der noch hinzuzurechnen Zahlung für das Grundstück dürfen höchstens sieben Raten vertraglich vereinbart werden. Dabei können mehrere Baufortschritte zusammengezogen werden.

 

Wichtig bei Bauträgerverträgen:

  • Abschlagszahlung zulasten des Erwerbers
    Wenn in einem Bauträgervertrag eine andere Zahlungsregelung vereinbart wird, die für den Käufer nachteilig ist, ist sie nichtig (§ 12 MaBV i. V. M. § 134 BGB). Stattdessen gilt dann automatisch die Regelung in § 641 Abs. 1 BGB: Danach muss der Erwerber die vollständige Vergütung erst bei der Abnahme des Bauwerks zahlen, so wie es bei einem typischen Werkvertrag üblich ist. Für Bauträgerverträge, die ab dem 01.01.2009 abgeschlossen wurden, hat der Gesetzgeber einen weiteren Verbraucherschutz geschaffen: Die MaBV sieht vor, dass der Bauträger seinen Kunden eine Sicherheit anbieten muss, bevor er eine Abschlagszahlung entgegennimmt. Als Sicherheit kommt beispielsweise ein Sicherheitseinbehalt oder eine Erfüllungsbürgschaft eines Kreditinstituts in Höhe von 5 % infrage.

  • Nachvollziehbarer Kostenplan
    In Ergänzung zur Baubeschreibung muss der Bauträger seinen Käufern einen transparenten Kostenplan vorlegen. Daraus muss exakt hervorgehen, aus welchen Leistungen sich der Preis zusammensetzt. Auch diejenigen Kosten, die nicht ursächlich dem Bauträger zuzurechnen sind, wie z. B. Erschließungskosten, gehören in diese Aufstellung. Erschließungskosten sind nach dem Baugesetzbuch ohnehin ein Vertragsbestandteil und damit vom Bauträger zu zahlen.

  • schlüsselfertig
    Die beliebteste Bauform bei Wohnhäusern ist für Bauträger das schlüsselfertige Haus. Dieser oft verwendete Begriff ist jedoch nicht rechtlich geschützt und muss deshalb im Bauträgervertrag konkret ausgestaltet werden. Manche Bauträger verstehen unter einem schlüsselfertigen Haus ein Gebäude, das sofort ohne weitere handwerkliche Arbeiten bezogen werden kann, anderen genügt bereits eine dichte und geschlossene Gebäudehülle. (Siehe auch www.schluesselfertig.info)

  • fachkundige Beratung vor dem Vertragsabschluss
    Für einen bautechnischen Laien ist ein Bauträgervertrag völlig undurchsichtig. Die meisten Kaufinteressenten können nicht beurteilen, ob die eingesetzten Materialien hochwertig sind, der Zeitplan realistisch ist oder die Preise in einem ausgewogenen Verhältnis zur Leistung stehen. Darum kann künftigen Käufern nur empfohlen werden, sich vor der Unterzeichnung des Vertrages fachkundig beraten zu lassen. Hier kommen neben Fachanwälten oder Baufachleuten auch Beratungsgespräche bei einer der Verbraucherzentralen in Betracht. Deren Standorte können unter dem Link www.Verbraucherzentrale.de ermittelt werden. Auch der TÜV bietet hier seine Hilfe mit einem baubegleitenden Qualitätscontrolling einschließlich der Prüfung der Baubeschreibung an. Für dieses Leistungspaket wird ein Pauschalpreis erhoben.

Die wichtigsten Unterschiede zum privaten Bauvertrag

Um deutlich zu machen, welche rechtlichen Konsequenzen der Abschluss eines Bauträgervertrags im Vergleich zu einem Verbraucherbauvertrag ab 2018 hat, sollen hier die maßgeblichen Unterschiede dargestellt werden:

  • Bauhandwerkersicherungshypothek
    Der Umstand, dass das Grundstück bei einem Bauträgervertrag zunächst nicht das Eigentum des Kunden ist, bringt es mit sich, dass eine Bauhandwerkersicherungshypothek für den Bauunternehmer nicht infrage kommt.
  • Anordnungsrecht hier nicht möglich
    Der Gesetzgeber hat bei Bauträgerverträgen ausdrücklich auf das für private Bauverträge ab 2018 gültige Anordnungsrecht verzichtet, um Probleme im Geschosswohnungsbau (insbesondere beim Bau von Eigentumswohnungen) zu vermeiden. Er schätzte die Durchsetzung der Wünsche eines einzelnen Erwerbers in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum als undurchführbar ein.
  • kein freies Kündigungsrecht
    Aufgrund der Verknüpfung eines Grundstückskaufvertrags mit einem Werkvertrag lässt sich der Werkvertrag nicht frei kündigen. Damit soll sichergestellt werden, dass Kunden eine Kündigung aussprechen und das Grundstück mit einem anderen Unternehmer bebauen. Bei erheblichen Pflichtverletzungen seitens des Unternehmers oder festgestellten Mängeln besteht ein Rücktrittsrecht; ein Rücktritt hat dann die Rückabwicklung des gesamten Bauträgervertrags zur Folge.
  • kein Widerrufsrecht
    Vor der notariellen Beurkundung des Bauträgervertrags muss dieser den Vertragsparteien mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin vorliegen. Der Gesetzgeber sah Verbraucher hierdurch ausreichend vor übereilten Entscheidungen geschützt.
  • Begrenzung von Abschlagszahlungen
    Da ein Bauträgervertrag nicht auf der Grundlage des BGB, sondern der MaBV geschlossen wird, ist der maximale Abschlagsbetrag von 90 % der Gesamtvergütung nicht maßgeblich. (siehe Abschnitt Preise und Zahlungsmodalitäten im Bauträgervertrag)

"Stolperfallen" für Kunden

  • Einzug erst nach vollständiger Bezahlung
    Manche Bauträgerverträge enthalten die Vorgabe, dass die Übergabe des fertigen Hauses oder der Einzug nur möglich ist, wenn der Käufer die Vertragssumme vollständig an den Bauträger gezahlt hat. Hier hat der Erwerber spätestens dann ein Problem, wenn er Teilzahlungen wegen Baumängeln oder unvollständig erbrachter Leistungen verweigern will. Mit dieser Klausel wird ihm ein wirksames Instrument, um sich in solchen Fällen zur Wehr zu setzen, von vornherein aus der Hand genommen.

  • Beschränkung der Schadenersatzrechte
    Oft wird in Bauträgerverträgen versucht, die dem Käufer nach BGB gewährten Schadensersatzrechte auszuhebeln. Im Vertragstext ist dann eine Beschränkung nur auf ein nach Nachbesserungs- oder Nacherfüllungsrecht enthalten. Durch den Verzicht der rechtlichen Möglichkeiten des Rücktritts und der Minderung werden die Käufer im Bauträgervertrag unangemessen benachteiligt.

  • Zahlungen vor Auflassungsvormerkung
    Manche Bauträger verlangen bereits erste Zahlungen vor dem Eintrag der Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers. Dies ist nicht zulässig: Die MaBV schreibt vor, dass die erste Rate erst gefordert werden darf, wenn durch die Auflassungsvormerkung im Grundbuch die Rechte des Käufers geklärt sind.

  • Eigentumsnachweis und Baugenehmigung
    Kaufinteressenten sollten einen Bauträgervertrag erst dann unterschreiben, wenn der Bauträger sowohl sein Eigentum am Baugrundstück als auch das Vorliegen der Baugenehmigung nachweisen kann.

  • Baubeginn, Bauzeit und Übergabe
    In vielen Bauträgerverträgen werden verbindliche Angaben zum Baubeginn, zur Bauzeit sowie zum Fertigstellungstermin "vergessen". Das birgt für die Erwerber ein erhebliches finanzielles Risiko, sodass darauf bestanden werden sollte, hier feste Termine und Zeiträume zu regeln. Die Wahrscheinlichkeit, dass solche Vereinbarungen vom Bauträger auch eingehalten werden, steigt deutlich, wenn der Vertrag Angaben zu Vertragsstrafen im Falle einer Bauzeitüberschreitung enthält.

  • Abnahme des Bauwerks
    Fachleute empfehlen, im Vertragstext eindeutige Angaben zur förmlichen und schriftlichen Abnahme des Bauwerks aufzunehmen. So ist es dem Bauträger nicht mehr möglich, auf eine seiner Ansicht nach stillschweigende Bauabnahme hinzuweisen (Abnahme durch Nichtstun).

  • Gewährleistung
    Anders als bei klassischen Werkverträgen gelten bei Bauträgerverträgen immer die Vorgaben des BGB. Deshalb beträgt die Gewährleistungspflicht des Bauträgers in jedem Fall fünf Jahre nach der Bauabnahme. Ein Hinweis auf die Gültigkeit der VOB/B und ihrer Gewährleistungspflicht von nur vier Jahren ist ungültig.

  • Fertigstellungssicherheiten
    Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses weiß niemand, ob es den Bauträger zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Bauprojekts noch gibt. Damit sich Käufer vor einer Insolvenz des Bauträgers im Laufe der Bauphase schützen können, sollten Sie sich von dessen Kreditinstitut eine Vertragserfüllungsbürgschaft geben lassen. Wenn sich das Institut weigert, eine solche Bürgschaft auszustellen, ist es um die Solvenz des Bauträgers höchstwahrscheinlich nicht gut bestellt.

  • Pauschalpreis
    Bei Bauprojekten mit einem Bauträger sollte dem Pauschalpreis der Vorzug gegeben werden. Mit ihm sind alle Leistungen in der Baubeschreibung sowie die weiteren Vertragsbestandteile abgedeckt. Der Abnehmer muss also mit keinen weiteren Kosten rechnen. Baurisiken liegen damit beim Bauträger. Auch der Pauschalpreis sollte Bestandteil des Vertragstextes und an keine weiteren Bedingungen geknüpft sein.

 

Die Suche nach dem passenden Bauträger

Einen  guten Bauträger zeichnen die Qualität seiner Bauwerke, Zuverlässigkeit und Zahlungsfähigkeit aus. Es ist nicht möglich, sich vollständig vor einer falschen Auswahl zu schützen, aber das Risiko hierfür sinkt deutlich, wenn folgende Kriterien beachtet werden:

  • Unternehmensgeschichte des Bauträgers
    Die Historie der Firma kann wertvolle Hinweise auf ihre wirtschaftliche Stabilität liefern. Ist die Unternehmensgeschichte von vielen Hochs und Tiefs geprägt, kann das ein Hinweis auf Fehler der Geschäftsführung sein.

  • Bankauskunft oder Bonitätsprüfung
    Mit einer Bankauskunft kann die Solvenz des Bauträgers festgestellt werden. Auskünfte dieser Art erteilen unabhängige Wirtschafts- oder Handelsauskunfteien, die gegen ein Honorar von 150 bis 300 EUR umfassende Auskünfte zur wirtschaftlichen Gesamtsituation des Unternehmens recherchieren.

  • Referenzen des Bauträges
    Interessenten sollten sich vom Bauträger Referenzobjekte in der Umgebung nennen lassen. Wenn möglich, empfiehlt sich der direkte Kontakt mit früheren Kunden und die Besichtigung von deren Häusern.

  • Ruf des Bauträgers
    Niemand mag an Gerüchte glauben, aber eins ist klar: Sie enthalten in aller Regel einen wahren Kern. Wenn Kunden also von problematischen Bauprojekten des Bauträgers gehört haben oder dessen Ruf "durchwachsen" ist, ist zumindest Vorsicht geboten.

  • Qualitätssicherung
    Bauträger sollten Wert auf Qualitätssicherung legen und entsprechende Standards festgelegt haben. Besser als selbst festgelegte Qualitätskriterien sind allerdings Qualitätszertifikate oder Gütesiegel von unabhängigen Sachverständigen.

Hinweise:

  1. Welche Rechte Käufer haben, wenn es bei einem Bauträgervertrag zu Problemen kommt, erläutert der Artikel auf  „Probleme mit dem Bauträger".
  2. Die verschiedenen Formen von Bauträgerverträgen werden im Artikel „Die Unterscheidung der Bauträgermodelle“ vorgestellt.

 

 

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