Architektenrecht, Baurecht und Immobilienrecht

Wie bereits an anderer Stelle ausgeführt, ist für die Vereinbarung eines Bauvertrags zunächst das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) mit seinen Vorgaben zum Werkvertrag (§§ 631 ff.) maßgeblich.
Das BGB birgt jedoch für die Baubranche das Problem, dass es alle Arten von Werkverträgen abdecken will, also sich gleichermaßen um den Schlüsseldienst wie um die Änderungsschneiderei „kümmert“. Da es bereits seit dem 1. Januar 1900 in Kraft ist, sind seine Regelungen auch nicht unbedingt dem heutigen Stand der Technik angepasst. Hier stellte sich also die Frage, mit welchen Mitteln man diesem Problem begegnen kann: In vielen Fällen wird daher ein auf der “Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B)“ basierender Bauvertrag abgeschlossen, da sich diese direkt auf die Besonderheiten von Bauleistungen bezieht.

 

Unterschiede der Vertragstypen Bauvertrag / Werkvertrag nach BGB und VOB/B

 

1. Gültigkeit bzw. Wirksamkeit der entsprechenden Regelungen

  • VOB/B
    Die Gültigkeit der VOB/B für einen Bauvertrag/Werkvertrag muss ausdrücklich schriftlich vereinbart werden.

  • BGB
    Beinhaltet der Vertragstext keine Angaben, gelten automatisch die Regelungen der §§ 631 ff. BGB.

 

2. Gewährleistung beim Bauvertrag bzw. Werkvertrag

  • VOB/B
    Wird ein Vertrag nach VOB/B abgeschlossen, beträgt die Gewährleistungsfrist vier Jahre.
    Allerdings ist es möglich, auch bei einem VOB/B-Vertrag die übliche 5-jährige Verjährungsfrist zu vereinbaren.
    Wenn die Installation von elektronischen Geräten oder Maschinen Teil des Bauvertrags ist, beträgt die reguläre Gewährleistungsfrist nur zwei Jahre; sie kann jedoch auf vier Jahre ausgeweitet werden, wenn der Auftraggeber mit dem Unternehmer hierüber einen Wartungsvertrag abgeschlossen hat.

  • BGB
    Bei einem BGB-Werkvertrag hat der Auftraggeber ein Jahr länger Zeit, Mängel festzustellen und ihre Behebung einzufordern (fünfjährige Gewährleistungsfrist).
    Wurde der Mangel vom Unternehmer arglistig verschwiegen, dann tritt die Verjährung der Ansprüche erst drei Jahre, nachdem der Mangel bekannt geworden ist, ein.
    Wenn der Bauherr einen Baumangel feststellt, beginnt für diesen mutierten Mangel die Verjährungsfrist von vorn.

 

3. Rücktrittsrecht wegen nicht erfolgter Mängelbeseitigung beim Bauvertrag/Werkvertrag

  • VOB/B
    Hier gilt ein erweitertes Kündigungsrecht für den Auftraggeber: Er kann beispielsweise noch vor der Abnahme die Auflösung des Vertrags herbeiführen.

  • BGB
    Bei einem BGB-Vertrag hat der Bauherr grundsätzlich die Möglichkeit, von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch zu machen, wenn das Handwerksunternehmen nicht in der Lage ist, den festgestellten Mangel abzustellen.

 

4. Vertragskündigung wegen Insolvenz des Auftragnehmers

  • VOB/B
    Im Fall einer Insolvenz des Bauunternehmers kann der Auftraggeber eine Kündigung aussprechen.

  • BGB
    Eine Kündigung wegen Insolvenz des Vertragspartners ist in BGB-Werkverträgen/Bauverträgen nicht vorgesehen. Der Auftraggeber ist von der Entscheidung des Insolvenzverwalters über die Baufortsetzung abhängig.

 

5. Abnahme des Bauwerks beim Bauvertrag bzw. Werkvertrag

  • VOB/B
    Hier gilt die Abnahme stillschweigend als durchgeführt, wenn der Bauherr zwölf Werktage, nachdem ihn der Handwerksbetrieb schriftlich über den Abschluss der Arbeiten informiert hat, keine entsprechende Rückmeldung abgegeben hat. Dieser für den Bauherrn Nachteil kann jedoch durch eine anderslautende schriftliche Vereinbarung geregelt werden.

  • BGB
    Das BGB räumt einem Auftraggeber keine weiteren Ansprüche ein, wenn dieser im Zuge der Annahme die Leistung ohne Vorbehalte abgenommen hat, obwohl ihm Mängel bekannt waren. Es ist jedoch ausdrücklich von der Durchführung einer Abnahme die Rede.

 

6. Änderungswünsche nach dem Abschluss des Bauvertrags bzw. Werkvertrags

  • VOB/B
    Im Hinblick auf Änderungswünsche gibt es für einen Auftraggeber bei einem VOB/B-Vertrag den Vorteil, dass er auch nach dem Vertragsabschluss noch Änderungswünsche einbringen kann und diese vom Auftragnehmer berücksichtigt werden müssen.

  • BGB
    Diese flexible Handhabung von nachträglichen Änderungen räumt das BGB nicht ein.

 

7. Übergabe der relevanten Unterlagen für den Bau

Im Gegensatz zum BGB sieht die VOB/B vor, dass der Auftraggeber allen am Bauvorhaben Beteiligten alle relevanten Unterlagen kostenfrei und rechtzeitig übergibt. Er muss sich auch um die Anschlüsse für Wasser und Strom sowie die Einrichtung der Zufahrtswege (Baustraße) und Lagermöglichkeiten auf dem Bauplatz kümmern.

 

8. Rechnungen beim Bauvertrag bzw. Werkvertrag

Ein gravierender Unterschied zwischen den beiden Vertragsvarianten wird bei der Erstellung der Rechnungen deutlich:

  • VOB/B
    Bei einem VOB/B-Vertrag ist eine schriftliche Rechnung zwingend vorgesehen, die für den Auftraggeber gut nachvollziehbar (prüfbar) sein muss.

  • BGB
    Bei einem klassischen Werkvertrag nach BGB beginnt die Fälligkeit automatisch spätestens zum Zeitpunkt der Abnahme.

Hinweis
Der Text „Vertragsabwicklung beim Bauvertrag / Werkvertrag“ enthält wichtige Hinweise im Fall einer Leistungsstörung des Auftragnehmers oder des Verzugs des Auftraggebers.

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