Architektenrecht, Baurecht und Immobilienrecht

Wie bereits an anderer Stelle ausgeführt, ist für die Vereinbarung eines Bauvertrags zunächst das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) mit seinen Vorgaben zum Werkvertrag (§§ 631 ff.) maßgeblich.
Das BGB barg jedoch für die Baubranche das Problem, dass es alle Arten von Werkverträgen abdecken wollte, also sich gleichermaßen um den Schlüsseldienst wie um die Änderungsschneiderei „kümmerte“. Da es bereits seit dem 1. Januar 1900 in Kraft ist, waren seine Regelungen auch nicht unbedingt dem heutigen Stand der Technik angepasst. Hier stellte sich also die Frage, mit welchen Mitteln man diesem Problem begegnen kann: In vielen Fällen wurde daher ein auf der “Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B)“ basierender Bauvertrag abgeschlossen, da sich diese direkt auf die Besonderheiten von Bauleistungen bezieht. Seit dem 1. Januar 2018 ist das anders: Seit diesem Tag gilt das neue Bauvertragsrecht, das im BGB umgesetzt wurde und wesentliche Änderungen für den Bauvertrag bereithält sowie mit dem Verbraucherbauvertrag ein rechtlich neues Kapitel aufschlägt.

Unterschiede der Vertragstypen Bauvertrag / Werkvertrag nach BGB und VOB/B

1. Gültigkeit bzw. Wirksamkeit der entsprechenden Regelungen

  • VOB/B
    Die Gültigkeit der VOB/B für einen Bauvertrag/Werkvertrag muss ausdrücklich schriftlich vereinbart werden. Für einen privaten Bauvertrag, der eine sehr große Maßnahme wie einen Hausbau oder eine umfangreiche Sanierung beinhaltet, gilt nun zwingend der Verbraucherbauvertrag. Anders lautende vertragliche Formulierungen sind seit dem 1.1.2018 ungültig.
  • BGB
    Beinhaltet der Vertragstext keine Angaben, gelten automatisch die Regelungen der §§ 631 ff. BGB. Seit der o. g. Reform kennt das BGB drei unterschiedliche Vertragsformen:
    • den auch bislang bekannten Werkvertrag nach § 631 BGB (wenn die erbrachten Leistungen für den Bestand oder den bestimmunsggemäßen Gebrauch eines Gebäudes nur unwesentlich sind),
    • den Bauvertrag (wenn die erbrachten Leistungen für den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch eines Gebäudes wesentlich sind) und
    • den Verbraucherbauvertrag (wenn es sich um einen Neu- oder wesentlichen Umbau eines Gebäudes für einen Verbraucher, also privaten Auftraggeber, handelt).

2. Gewährleistung beim Bauvertrag bzw. Werkvertrag

  • VOB/B
    Wird ein Vertrag nach VOB/B abgeschlossen, beträgt die Gewährleistungsfrist vier Jahre.Allerdings ist es möglich, auch bei einem VOB/B-Vertrag die übliche 5-jährige Verjährungsfrist zu vereinbaren. Wenn die Installation von elektronischen Geräten oder Maschinen Teil des Bauvertrags ist, beträgt die reguläre Gewährleistungsfrist nur zwei Jahre; sie kann jedoch auf vier Jahre ausgeweitet werden, wenn der Auftraggeber mit dem Unternehmer hierüber einen Wartungsvertrag abgeschlossen hat.
  • BGB
    Die Modifizierung des Baurechts im BGB bringt unterschiedliche Gewährleistungsfristen mit sich, die in § 634a geregelt sind.
    • Bei einem "Werk, dessen Erfolg in der Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache oder in der Erbringung von Planungs- und Überwachungsleistungen hierfür besteht" beträgt die Gewährleistungsdauer zwei Jahre. Nur, wenn bei einem kleinen Auftrag vorab eine Verkürzung der Gewährleistungsdauer auf ein Jahr vereinbart wurde, ist diese gültig.
    • Bei einem "Bauwerk und einem Werk, dessen Erfolg in der Erbringung von Planungs- und Überwachungsleistungen hierfür besteht" gilt eine Gewährleistungsdauer von fünf Jahren.

3. Rücktrittsrecht wegen nicht erfolgter Mängelbeseitigung beim Bauvertrag/Werkvertrag

  • VOB/B
    Hier gilt ein erweitertes Kündigungsrecht für den Auftraggeber: Er kann beispielsweise noch vor der Abnahme die Auflösung des Vertrags herbeiführen.
  • BGB
    Bei einem BGB-Vertrag hat der Bauherr grundsätzlich die Möglichkeit, von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch zu machen, wenn das Handwerksunternehmen nicht in der Lage ist, den festgestellten Mangel abzustellen. Zuvor muss der Auftraggeber dem Unternehmen in der Regel die Möglichkeit zur Nacherfüllung gegeben haben (§ 323 BGB). Ein Werkvertrag kann von beiden Vertragsparteien fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (§ 648a Abs. 1 BGB). Liegt ein Verbraucherbauvertrag vor, beginnt die Widerrufsfrist erst dann, wenn der Auftragnehmer seinen Auftragnehmer ausdrücklich darüber belehrt hat. Der Verbraucher schuldet dem Unternehmen dann Rückzahlung oder Wertersatz von Leistungen (§ 357d BGB).

4. Vertragskündigung wegen Insolvenz des Auftragnehmers

  • VOB/B
    Im Fall einer Insolvenz des Bauunternehmers kann der Auftraggeber eine Kündigung aussprechen.
  • BGB
    Eine Kündigung wegen Insolvenz des Vertragspartners ist in BGB-Werkverträgen/Bauverträgen nicht ausdrücklich vorgesehen. Der neue § 648 BGB spricht jedoch von einem Kündigungsrecht des Bestellers, das dieser jederzeit wahrnehmen kann.

5. Abnahme des Bauwerks beim Bauvertrag bzw. Werkvertrag

  • VOB/B
    Hier gilt die Abnahme stillschweigend als durchgeführt, wenn der Bauherr zwölf Werktage, nachdem ihn der Handwerksbetrieb schriftlich über den Abschluss der Arbeiten informiert hat, keine entsprechende Rückmeldung abgegeben hat. Dieser für den Bauherrn Nachteil kann jedoch durch eine anderslautende schriftliche Vereinbarung geregelt werden.
  • BGB
    Wenn Auftraggeber innerhalb einer angemessenen Frist die Mitwirkung an der Abnahme verweigern, kann von einer sog. fiktiven Abnahme ausgegangen werden (§ 640 Abs. 2 BGB). Damit beginnt der Lauf der Verjährung von Mängelansprüchen und der Unternehmer kann seine Schlussrechnung stellen.

6. Änderungswünsche nach dem Abschluss des Bauvertrags bzw. Werkvertrags

  • VOB/B
    Im Hinblick auf Änderungswünsche gibt es für einen Auftraggeber bei einem VOB/B-Vertrag den Vorteil, dass er auch nach dem Vertragsabschluss noch Änderungswünsche einbringen kann und diese vom Auftragnehmer berücksichtigt werden müssen.
  • BGB
    Der § 650b BGB sieht zwei Arten von Vertragsänderungen vor:
    • Änderungen mit dem Zweck, das vereinbarte Ziel überhaupt sicherstellen zu können
    • freie Änderungen, die technisch nicht unbedingt nötig sind.
    Neu ist hier das einseitige Änderungsrecht des Auftraggebers, wenn er sich nicht mit dem Unternehmer über die Änderungen einig werden kann. Auftragnehmer können die Änderungsleistung nur dann ablehnen, wenn sie sowohl technisch nicht nötig als auch für sie nicht zumutbar ist.

7. Übergabe der relevanten Unterlagen für den Bau

Mit der Novellierung des BGB sieht dieses ebenso wie die VOB/B vor, dass der Auftraggeber allen am Bauvorhaben Beteiligten alle relevanten Unterlagen kostenfrei und rechtzeitig übergibt. Er muss sich auch um die Anschlüsse für Wasser und Strom sowie die Einrichtung der Zufahrtswege (Baustraße) und Lagermöglichkeiten auf dem Bauplatz kümmern.

8. Rechnungen beim Bauvertrag oder Werkvertrag

Ein Unterschied zwischen den beiden Vertragsvarianten wird bei der Erstellung der Rechnungen deutlich:

  • VOB/B
    Bei einem VOB/B-Vertrag ist eine schriftliche Rechnung zwingend vorgesehen, die für den Auftraggeber gut nachvollziehbar (prüfbar) sein muss.
  • BGB
    Bei einem klassischen Werkvertrag nach BGB beginnt die Fälligkeit automatisch spätestens zum Zeitpunkt der Abnahme und dem Vorliegen der prüffähigen Schlussrechnung.

Hinweise
Der Text „Vertragsabwicklung beim Bauvertrag / Werkvertrag“ enthält wichtige Hinweise im Fall einer Leistungsstörung des Auftragnehmers oder des Verzugs des Auftraggebers.

Wir bieten keine Rechtsberatung und können auf Grund standesrechtlicher Bestimmungen keine rechtsberatenden Auskünfte geben. Unser Beitrag dient lediglich der  Information. Eine Gewähr und Haftung für die Richtigkeit aller Angaben wird jedoch nicht übernommen. Bitte kontaktieren Sie für juristische Fragen einen zugelassenen Rechtsanwalt Ihrer Wahl.

 

 

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