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Ein Bauvertrag wird zwischen einem Auftraggeber, der meistens als Bauherr bezeichnet wird, und einem Unternehmer als Auftragnehmer vereinbart. Er basiert in der Regel auf den Vorschriften der §§ 631 bis 650 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und wird als Werkvertrag bezeichnet. Der Umfang des Vertrags kann sehr unterschiedlich sein: Der Bauvertrag kann sowohl Einzelleistungen wie z. B. die Installation einer neuen Heizungsanlage oder Maurerarbeiten als auch Renovierungen, Umbaumaßnahmen oder die Erstellung eines Rohbaus, Ausbauhauses oder schlüsselfertigen Eigenheims beinhalten.

Abgrenzung zum Bauträgervertrag, Baubetreuungsvertrag und Architektenvertrag

  • Bauträgervertrag
    Der Bauvertrag sollte nicht mit einem Bauträgervertrag verwechselt werden:
    Ein Bauträger verkauft seinen Kunden nicht nur die Wohn- oder Gewerbeimmobilie, sondern auch das Baugrundstück, auf dem diese entstehen soll. Ein Bauunternehmer bietet hingegen „nur“ die Bauleistung an.

  • Baubetreuungsvertrag
    Auch ein Baubetreuungsvertrag hat nichts mit einem Bauvertrag zu tun:
    Mit ihm wird das Erbringen einer Dienstleistung vereinbart wie das Überprüfen von Kostenvoranschlägen oder Rechnungen. Auch die Übertragung einer Bauleitung durch eine fachkundige Person (z. B. Bauingenieur, Architekt) ist mit einem Baubetreuungsvertrag möglich.

  • Architektenvertrag
    Es gibt zwar rechtliche Überschneidungen, aber ein Architektenvertrag gehört ebenfalls nicht zu der Gruppe der Bauverträge, da sich die Tätigkeit von Architekten auf Planungs- und Bauüberwachungsleistungen beschränkt, jedoch keine eigentliche Bautätigkeit einschließt.

Formen des Bauvertrags

Wie auch beim Architektenvertrag ist auch für den Bauvertrag die Schriftform nicht zwingend vorgeschrieben, aber dennoch dringend zu empfehlen. Nur anhand eines schriftlichen und möglichst konkret ausformulierten Vertrags lässt sich der Umfang des Vertragsinhalts korrekt darstellen und im Falle eines Rechtsstreits auch belegen. Auch spätere Ergänzungen oder zusätzliche Aufträge sollten immer schriftlich abgefasst und von allen Vertragspartnern unterzeichnet werden. Hinsichtlich der Genauigkeit eines Bauvertrags sollte die vom Unternehmer geschuldete Leistung so genau wie möglich festgelegt werden. Das ist mit dem Beifügen eines Leistungsverzeichnisses, einer Baubeschreibung sowie Plänen und Grundrissen möglich, auf die im Vertragstext verwiesen wird. Auf diese Weise werden sie zum Vertragsbestandteil.
Oftmals stellt sich die Frage, wann es zum Vertragsschluss gekommen  ist. Dieses Thema wird ausführlich im Text „Der Architektenvertrag“ unter der Überschrift „Das Abschließen eines Architektenvertrages“ erläutert und ist wie dort dargestellt auf den Bauvertrag anwendbar.

Diese Bauunternehmer können bei einem Bauvorhaben tätig sein:

  • Bauvertrag oder Werkvertrag mit einem Hauptunternehmer
    Ein Hauptunternehmer übernimmt einen Anteil des Bauvorhabens, kann jedoch auch Subunternehmer oder Nachunternehmer mit einzelnen Aufgaben beauftragen. Ob die Aufgabenübertragung an Subunternehmer zulässig ist, wird im Bauvertrag festgelegt. Aus der Perspektive des Auftraggebers (Bauherrn) ist bei Leistungsstörungen eines Subunternehmers der Hauptunternehmer der Ansprechpartner und kann ggf. haftbar gemacht werden.

  • Bauvertrag oder Werkvertrag mit einem Generalunternehmer
    Der Generalunternehmer erstellt im Regelfall alle Bauleistungen und ist üblicherweise Inhaber eines Bauunternehmens. Diese Variante ist typisch beim Bau von schlüsselfertigen Häusern. Die mögliche Auftragsvergabe an Subunternehmer ist vertraglich vereinbart, er bleibt aber aus Sicht des Auftraggebers der Verantwortliche für den reibungslosen Ablauf des Bauvorhabens. Der Begriff Totalunternehmer ist hiermit identisch.

  • Abgrenzung des Begriffs Generalübernehmer
    Ganz anders als beim Haupt- oder Generalunternehmer liegt es beim Generalübernehmer: Er ist zwar der Vertragspartner für den Bauherrn, gibt aber sämtliche Aufgaben an andere Unternehmen weiter, da er selbst keine Handwerker beschäftigt. Er übernimmt vertraglich nicht nur die Bau-, sondern auch die Planungs- und Ingenieur- sowie Zwischenfinanzierungsleistungen. Die auch immer wieder auftauchende Bezeichnung Totalübernehmer meint das Gleiche.

 

Worauf beim Abschluss eines Bauvertrags geachtet werden sollte:

  • Es muss klar aus dem Vertrag hervorgehen, wer die Vertragspartner sind. Handelt es sich um juristische Personen, müssen deren gesetzliche Vertreter aufgeführt werden.

  • Ein Bauvertrag kann nach den Regelungen der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) abgeschlossen werden, die VOB/B hat in diesem Fall den Status von allgemeinen Geschäftsbedingungen. In vielen Fällen wird dabei der Auftraggeber benachteiligt, so z. B. bei der Gewährleistungsdauer oder dem Recht des Auftraggebers, bei einer mangelhaften Leistung die Vergütung zu mindern. Die Gültigkeit der VOB/B muss im Vertragstext ausdrücklich aufgeführt und ihr Wortlaut einem Auftragnehmer, der baufachlicher Laie ist, ausgehändigt werden.
    (Siehe auch: „Bauvertrag nach BGB oder VOB/B“)

  • Alle Anlagen müssen im Vertragstext aufgeführt sein. Nur so werden sie rechtswirksame Vertragsbestandteile.

  • Der Vertrag sollte Angaben bezüglich der für beide Vertragspartner geltenden Sicherheiten beinhalten.

  • Es sollte darauf geachtet werden, dass wesentliche Bestandteile der Planung und Bauausführung ausdrücklich benannt werden. Dazu gehören z. B.
    - die Notwendigkeit einer Baugrunduntersuchung (schwieriger Untergrund, hoher Grundwasserstand etc.),
    - die Bereitstellung von Wasser sowie Baustrom und
    - die Einrichtung einer Baustraße und einer Einrichtungsfläche auf dem Baugrundstück.

  • Aus dem Vertrag muss hervorgehen, wer für die Bereitstellung der Ausführungspläne verantwortlich ist, und bis zu welchem Termin sie bereitgestellt werden müssen.

  • Das Bauvorhaben muss so genau wie möglich beschrieben sein.
    Dafür sind neben der Leistungsbeschreibung, aus der das Bausoll hervorgeht,
    - die Benennung von verbindlichen Termin- und Zahlungsplänen,
    - eine Einheitspreisliste,
    - Zahlungsmodalitäten (Pauschalpreis, Einheitspreis oder genaue Abrechnung; Preisgleitklauseln, Termine für die Zahlungsfälligkeit, etc.) sowie
    - Regelungen für die Abnahme (z. B. Möglichkeit einer Teilabnahme) wesentlich.

  • Vor allem bei größeren Bauvorhaben wird oft für den Fall von Meinungsverschiedenheiten Vorsorge getroffen und die Einschaltung eines Schiedsgerichts vereinbart, bevor der Klageweg beschritten wird. Eine Einigung wird in diesen Fällen von einem Schlichter herbeigeführt, der Mitglied in der „Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltsverein –ARGE Baurecht-“  ist. Nähere Informationen sind unter www.arge-baurecht.com erhältlich.

  • Laien ist immer zu empfehlen, den Vertragstext vor der Unterzeichnung von einem Fachanwalt oder unabhängigen Architekten oder Bauingenieur überprüfen zu lassen. Die oben stehende Auflistung kann lediglich Anhaltspunkte geben und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit, da jedes Bauvorhaben anders gelagert ist. Eine Beratung ist gerade Personen zu empfehlen, die  – vermutlich zum ersten und letzten Mal - ein Bauunternehmen mit dem Bau eines Eigenheims beauftragen wollen und nicht über entsprechende Vorkenntnisse verfügen.

 

Diese Modalitäten sollten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geklärt sein:

  • Das vollständige Vorliegen aller Genehmigungen ist wichtig. Das umfasst nicht nur die Baugenehmigung, sondern ggf. auch nachbar-, denkmalschutz- oder wasserrechtliche Genehmigungen.
  • Es sollten alle nötigen Bau- und Haftpflichtversicherungen abgeschlossen worden sein. (Siehe www.zbo.de)
  • Das Bauunternehmen sollte in der Handwerksrolle der zuständigen Handwerkskammer eingetragen sein. Nur so ist eine entsprechende berufliche Qualifikation, die die Voraussetzung für eine Eintragung ist, sicherzustellen.

 

Die Preisarten eines Bau- oder Werkvertrags

Die verbreitetsten Preisarten beim Hausbau sind der Pauschal- und der Einheitspreis. Daneben werden in bestimmten Fällen einem Bauvertrag auch andere Preisarten zugrunde gelegt, die hier erläutert werden.

Bauvertrag / Werkvertrag mit Pauschalpreis

Diese Möglichkeit der Preisgestaltung gibt es in mehreren Varianten:

  1. Der Detailpauschalpreis
    Bei einem Detailpauschalpreis wird das gesamte Leistungsvolumen im Leistungsverzeichnis so genau wie möglich beschrieben und dann auf dieser Basis Pauschalpreis festgesetzt.

  2. Der Globalpauschalpreis
    Auch der Globalpauschalpreis wird auf der Basis der Leistungsbeschreibung errechnet. Hier ist der Unternehmer dem Auftraggeber jedoch alle Leistungen schuldig, die nötig sind, um die vereinbarte Leistung funktionsfähig zu erstellen. Er hat also das Risiko, dass die Leistungsbeschreibung nicht alle nötigen Leistungen abdeckt und ihm Kosten entstehen, die er vorab nicht einkalkuliert hat. Dabei kann es sich z. B. um Planungsänderungen handeln, die aufgrund einer schwierigeren Bodenbeschaffenheit aufgetreten sind. Aber auch für den Auftraggeber birgt diese Art der Preisgestaltung Risiken: Wenn sich im Bauverlauf herausstellt, dass veranschlagte und kalkulierte Leistungen doch nicht nötig sind, hat der Bauherr das Nachsehen und kann nicht einen Teilbetrag zurückfordern. Für dieses Modell ist also das Merkmal der Unübersichtlichkeit typisch. Nach einem Urteil des BGH (Az. VII ZR 293/56 vom 27.06.1957) können nur erhebliche Mengenabweichungen von mehr als 20 % zu einer Anpassung führen.

  3. GMP-Vertrag (garantierter Maximalpreis)
    Eine andere, wenn auch seltene Variante des Pauschalpreises ist der GMP-Vertrag; GMP steht dabei für „Garantierter Maximalpreis“. Auch hier wird ein Leistungssoll verabredet, der Auftraggeber zahlt allerdings einen Höchstpreis. Sollten sich Einsparungen ergeben, werden diese auf die Vertragsparteien nach einer vorher festgelegten Quote verteilt. Dieses Modell wird nur bei sehr großen Bauprojekten praktiziert und erfordert eine von Beginn an vertrauensvolle Kooperation zwischen Auftragnehmer und –geber.

Bauvertrag / Werkvertrag mit Einheitspreis

Diese Preisart geht zwar auch auf die Leistungsbeschreibung zurück, bezieht sich jedoch auf die beim Aufmaß oder, wenn nötig, am Bauobjekt festgestellten Mengen. Dabei wird ein einheitlicher Preis für eine Teilleistung mit der zu verwendenden Menge multipliziert. Diese Form der Preisbildung birgt für den Auftragnehmer ein großes Risiko, da die erbrachte von der ursprünglich geplanten und im Vertrag beschriebenen Menge oder der Zeitbedarf abweichen können und er die Mehrkosten zu tragen hat. Der Einheitspreis ist zwar immer noch die im Bauwesen häufigste Preisvariante, wird aber mehr und mehr vom Pauschalpreis abgelöst.

Bauvertrag / Werkvertrag mit Selbstkostenerstattungspreis

Hierbei erfährt der Auftraggeber erst am Ende der Baumaßnahme, welche Kosten ihn erwarten: Der Unternehmer berechnet die ihm entstandenen Kosten und berechnet einen Aufschlag für Gemeinkosten, Wagnis und Gewinn. Dieses Modell spielt heute in der Praxis keine Rolle mehr und ist wegen seiner fehlenden Transparenz wettbewerbsfeindlich und für den Auftraggeber riskant.

Der Bauvertrag / Werkvertrag mit Stundenlohn

Ganze Bauvorhaben werden nicht auf der Basis eines Stundenlohnvertrags durchgeführt. Dieses Preismodell ist eher für kleinere Arbeiten wie Ausbesserungen und Reparaturen geeignet. Dabei werden der tatsächliche Aufwand in Form von Maschinen- und Arbeitsstunden und die Materialkosten für die Preisbildung herangezogen. Der Auftraggeber hat den Nachteil, auch Stunden, in denen wenig effektiv gearbeitet wurde, bezahlen zu müssen.

Der ÖPP- oder PPP-Vertrag (öffentlich-private Partnerschaft oder Public-Private-Partnership)

Diese Variante wird ausschließlich im Rahmen von Bauprojekten gewählt, die auf einer Zusammenarbeit der öffentlichen Hand und privaten Unternehmen beruhen. In der Regel wird vor Projektbeginn eine Zweckgesellschaft (Joint Venture) gegründet. Bekannte PPP-Projekte sind die Justizvollzugsanstalt Hünfeld (Hessen) sowie die Elbphilharmonie Hamburg.

 

 

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