Architektenrecht, Baurecht und Immobilienrecht

Für beide Seiten hat die Insolvenz des Vertragspartners zum Teil dramatische Folgen – sowohl finanzielle als auch hinsichtlich der Zukunft des Bauvorhabens.

 

Insolvenz des Auftraggebers

Für manche Auftragnehmer ist die Insolvenz des Auftraggebers finanziell so gravierend, dass damit auch der Ruin des eigenen Unternehmens einhergehen kann:
Bauunternehmen gehen immer mit ihrer Arbeitsleistung und den Materialkosten in Vorleistung; so sieht es das Werkvertragsrecht vor. Manche Unternehmen scheuen sich auch davor, bei einem Ausbleiben oder einer Verzögerung von Zahlungen durch ihren Auftraggeber zeitnah mit dem Einstellen der Bauarbeiten zu reagieren und nur noch so viele Baustoffe und Maschinen vorzuhalten, wie es unbedingt nötig ist. So entstehen weitere Kosten, die ansonsten hätten vermieden werden können. Doch Auftragnehmer sollten auch sensibel werden, wenn der Auftraggeber aus nicht nachvollziehbaren Gründen anderen am Bau beteiligten Auftragnehmern kündigt oder diese ihre Arbeit scheinbar überraschend einstellen. Auch das unvermittelt beginnende und gehäufte Kritisieren von Nebensächlichkeiten oder eine Reduzierung des Auftragsumfangs können eine drohende Zahlungsunfähigkeit ankündigen. Darüber hinaus haben auch Gerüchte innerhalb der Branche, die sich um die finanziellen Probleme des Auftraggebers drehen, leider oft einen wahren Kern.

 

Möglichkeiten des Auftraggebers bei Zahlungsverzug

Die Möglichkeiten, die Auftragnehmer bei einem Zahlungsverzug haben, werden im Artikel „Vertragsabwicklung beim Bauvertrag / Werkvertrag“ erläutert. Die Voraussetzung ist in jedem Fall, dass der Auftragnehmer sicher ist, dass die Fälligkeit der erwarteten Zahlung eingetreten ist und ihr keine Zurückbehaltungsrechte des Auftraggebers gegenüberstehen.

 

Sicherung vor der Insolvenz des Auftraggebers: die Bauhandwerkersicherung

Auftragnehmer können auch versuchen, sich mithilfe einer Sicherheit vor den schlimmsten Folgen einer Insolvenz ihres Auftraggebers zu schützen. Sie muss vertraglich geregelt werden und wird gem. § 648a BGB auch als Bauhandwerkersicherung bezeichnet. Der Unternehmer kann dabei von seinem Auftraggeber verlangen, dass er ihm 10 % des Werklohns (inkl. der Nachträge) als Sicherheit gibt. Alternativ kann in dieser Höhe eine Bürgschaft durch ein Kreditinstitut oder ein Versicherungsunternehmen ausgestellt werden. Kommt der Auftraggeber dieser Vereinbarung innerhalb einer gesetzten Frist nicht nach, hat der Auftragnehmer das Recht, die Leistung zu verweigern oder die Vertragskündigung auszusprechen. Eine Bauhandwerkersicherung ist jedoch ausdrücklich ausgeschlossen, wenn es sich bei dem Auftraggeber um öffentlich-rechtliches Sondervermögen oder eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder aber um den klassischen „Häuslebauer“ handelt.

 

Was Aufmaß und Insolvenz miteinander zutun haben:

Sehr wichtig ist ein Aufmaß: Nur wenn die bereits erbrachten Leistungen prüffähig dokumentiert werden können, können sie im Insolvenzverfahren berücksichtigt werden. Das Fehlen der Prüffähigkeit hat im schlimmsten Fall den völligen Forderungsausfall zur Folge.

 

Vertragserfüllung beim Insolvenzverfahren

Mit dem Eintritt in das Insolvenzverfahren erlischt der Vertrag nicht, sondern der Auftragnehmer hat grundsätzlich die Pflicht, die Arbeiten gemäß dem Vertragsinhalt fortzusetzen. Nur in Ausnahmefällen darf er seine Arbeit aussetzen. Eine Möglichkeit hierfür ist, die o. g. Sicherheit nach § 648a BGB einzufordern; da sie im laufenden Insolvenzverfahren nicht geleistet werden kann, kann der Auftragnehmer das Recht beanspruchen, die Bautätigkeiten einzustellen.
Die Entscheidung darüber, ob der Bauvertrag erfüllt werden soll, liegt beim Insolvenzverwalter. Um möglichst schnell Klarheit über den künftigen Status des Vertrags zu erhalten, sollte ein Auftragnehmer den Insolvenzverwalter zeitnah schriftlich dazu auffordern, hierüber eine Entscheidung zu treffen. Ein Schweigen des Insolvenzverwalters ist als Ablehnung zu bewerten. In diesem Fall bleibt dem Unternehmer nur noch, sein Eigentum von der Baustelle abzuziehen und seine Forderungen hinsichtlich der noch nicht bezahlten Leistungen zur Insolvenztabelle anzumelden. Für diese Anmeldung ist unbedingt die gesetzte Frist einzuhalten.

 

Insolvenz des Auftragnehmers

Insolvenzen von Auftragnehmern werden immer häufiger. Wenn es erst einmal so weit gekommen ist, ist für den Auftraggeber klar, dass er neben Geld auch noch viel Zeit verlieren wird: Die durch die Bauunterbrechung verursachten Mehrkosten erhalten Auftragnehmer nur selten in Form von Schadensersatz zurück, außerdem können bis zur Klärung aller Sachverhalte und der Entscheidung über die Fortsetzung der Bautätigkeiten mehrere Monate vergehen.

 

Anzeichen für eine bevorstehende Insolvenz des Auftragnehmers

Für einen Auftraggeber gibt es deutliche Anzeichen, wenn die von ihm beauftragte Baufirma kurz vor der Zahlungsunfähigkeit steht: Spätestens, wenn in kurzen Abständen um Abschläge gebeten wird und der Baufortschritt nur noch schleppend ist, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass sich die Baufirma in finanziellen Schwierigkeiten befindet. Das Justizministerium des Landes Nordrhein-Westfalen stellt unter der URL www.insolvenzbekanntmachungen.de/ alle Bekanntmachungen der deutschen Insolvenzgerichte zur Verfügung, sodass sich Auftraggeber hier erste Informationen beschaffen können, wenn für das Bauunternehmen ein Insolvenzantrag gestellt worden sein sollte.

 

Feststellung des Bautenstandes

Sollte es tatsächlich zu einem Insolvenzverfahren gekommen sein, empfehlen Fachleute Auftraggebern, einen Sachverständigen mit der Feststellung des Bautenstandes zu beauftragen. Er taxiert den derzeitigen Wert des Grundstücks und des noch nicht fertiggestellten Bauwerks und stellt fest, welche Leistungen bislang erbracht worden sind und welche Arbeiten noch abgeschlossen werden müssen.

 

Außerordentliche Kündigung bei Insolvenz des Auftragnehmers nach VOB/B

Nach den Regelungen der VOB/B kann der Auftraggeber bei einer Insolvenz der Baufirma sein Recht auf eine außerordentliche Kündigung wahrnehmen. Das BGB hält für den Fall eines Insolvenzverfahrens keine entsprechenden Vorschriften bereit. Da mit einer Insolvenz jedoch so gut wie immer auch ein Verzug des Auftragnehmers gekoppelt ist, kann über diesen Weg eine Vertragsauflösung herbeigeführt werden (s. auch Text „Vertragsabwicklung beim Bauvertrag / Werkvertrag“).
Auch in diesem Fall ist eine frühzeitige Kontaktaufnahme des Auftraggebers zum Insolvenzverwalter wichtig, um schnell eine Entscheidung darüber herbeizuführen, ob dieser einer Vertragsfortsetzung zustimmt. Obwohl Insolvenzverwalter eine Baufortsetzung in den meisten Fällen ablehnen, sollte der Auftraggeber die Antwort abwarten, ehe der die restlichen Arbeiten an andere Baufirmen vergibt.

 

Insolvenz des Bauträgers beim Bauträgervertrag

Sollten Auftragnehmer einen Bauträgervertrag abgeschlossen haben, der neben dem Hausbau auch den Erwerb des Baugrundstücks beinhaltet, wird dieser Vertrag bei einem Insolvenzverfahren entsprechend der gesetzlichen Vorgaben in einen Bau- und einen Kaufvertrag aufgeteilt. Sofern im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen worden ist, kann der Auftragnehmer beim Insolvenzverwalter beantragen, einer Eigentumsübertragung des Grundstücks an ihn zuzustimmen. Die Schadensersatzansprüche gegen den Bauunternehmer können zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Das Schadensersatzverfahren kann sich jedoch über einige Jahre hinziehen und bringt für die Auftragnehmer in vielen Fällen nur einen Bruchteil des durch die Insolvenz erlittenen Schadens.

 

Schutz des Auftragnehmers vor Insolvenz des Auftraggebers

Es gibt keinen völlig sicheren Schutz für einen Bauherrn vor einer Zahlungsunfähigkeit einer von ihm beauftragten Baufirma. Es ist aber sinnvoll, noch vor dem Vertragsschluss über die Schufa oder Creditreform Bonitätsauskünfte einzuholen und auch die Hausbank nach ihrer Einschätzung des gewählten Bauunternehmens zu befragen. Auch Vorauszahlungen, die nicht dem jeweiligen Baufortschritt entsprechen, sollten vermieden werden: Im Fall einer Insolvenz sind sie in der Regel nicht mehr zurückzufordern.

 

Forderungssicherungsgesetz – FoSiG

Mit Wirkung zum 1. Januar 2009 ist das „Gesetz zur Sicherung von Werkunternehmeransprüchen und zur verbesserten Durchsetzung von Forderungen“ (Forderungssicherungsgesetz – FoSiG) in Kraft getreten. Damit wurde der § 632a BGB geändert die sog. Fertigstellungssicherheit eingeführt, die für private Auftraggeber von Belang ist. Hiermit wird zwingend vorgeschrieben, dass der Bauunternehmer dem Auftraggeber zeitgleich mit der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von 5 % der Vertragssumme übergibt. In der Praxis handelt es sich dabei entweder um eine entsprechende Bürgschaft durch ein Kredit- oder Versicherungsinstitut oder einen Einbehalt von Abschlagszahlungen. Fachanwälte halten diesen Schutz für zu gering und empfehlen, eine 10 %-ige Sicherheit auszuhandeln.

 

Gewährleistungsbürgschaft

Damit auch bei einer Insolvenz nicht auf die Gewährleistungsansprüche verzichtet werden muss, sollten Auftragnehmer auf einer Gewährleistungsbürgschaft bestehen. Die Bürgschaft sollte dabei immer von der Hausbank des Bauunternehmens ausgestellt werden. Dann ist dafür gesorgt, dass die Kosten für Mängelbeseitigungen innerhalb der Gewährleistungsfrist sogar nach dem Erlöschen der Baufirma bezahlt werden. Dieses Vorgehen ist bei VOB/B-Bauverträgen bereits vorgesehen, bei einem nach BGB abgeschlossenen Bauvertrag muss die Gewährleistungsbürgschaft ausdrücklich vereinbart werden. Die Gewährleistungsbürgschaft sollte mindestens eine Höhe von 5 % des Auftragswertes haben; da Mängelbeseitigungen jedoch schnell teuer werden können, ist ein höherer Wert zu empfehlen.

Wichtig:

  • Unabhängig davon, welcher der Vertragspartner ein Insolvenzverfahren beantragt, sollte der jeweils andere nicht selbst tätig werden.
  • Damit sämtliche Fristen und Formalien eingehalten und der Schaden so gering wie möglich gehalten wird, ist die Unterstützung durch einen versierten Rechtsanwalt unbedingt zu empfehlen.

 

 

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