Architektenrecht, Baurecht und Immobilienrecht

Wenn Auftraggeber bereits vor der Abnahme einen Mangel an Bauwerken feststellen, hängt die weitere Vorgehensweise davon ab, ob der Bauvertrag auf der Basis des BGB oder der VOB/B geschlossen wurde. Für Auftraggeber ist es günstiger, Mängel bereits vor der Abnahme anzusprechen, als damit bis nach dem Abnahmetermin zu warten: Bis zum Zeitpunkt der Abnahme liegt die Beweislast für die mangelfreie Leistungserbringung bei Auftragnehmer, nach der Abnahme dreht sie sich um.

 

Mängelansprüche vor Abnahme beim Bauvertrag / Werkvertrag nach BGB

Das BGB sichert dem Auftraggeber (Besteller) zu, dass der Auftragnehmer das bestellte Bauwerk ohne Sachmängel herstellt. Dabei spielt es keine Rolle, inwieweit der Mangel vom Auftragnehmer verschuldet worden ist.

  • Pflichten des Auftraggebers:
    Der Auftraggeber muss lediglich den festgestellten Mangel konkret nennen, eine Begründung für dessen Entstehung wird von ihm nicht verlangt.
    Solange die Frist zur Nachbesserung seitens des Auftragnehmers nicht abgelaufen ist, darf der Auftraggeber weder selbst Hand an den Mangel legen noch einen anderen Handwerksbetrieb mit der Nachbesserung beauftragen.
    Erst nach Fristablauf darf der Auftraggeber den Mangel selbst beseitigen oder eine andere Firma damit beauftragen.

  • Pflichten des Auftragnehmers:
    Der Auftragnehmer hat nun die Pflicht zur Nachbesserung. Dabei entscheidet er selbst, auf welche Weise er den Baumangel beheben will. Dem Auftragnehmer muss für die Mängelbeseitigung eine ausreichende Frist gesetzt werden.

  • Wann die Pflicht zur Nachbesserung entfällt:
    Die Pflicht zur Nachbesserung entfällt, wenn der Aufwand für die Mängelbeseitigung unverhältnismäßig hoch ausfallen würde und in keinem vernünftigen Verhältnis zum Erfolg stünde. Das wird in der Regel bei nur kleinen Unregelmäßigkeiten angenommen, die keine Einschränkung des Gebrauchswerts, sondern nur im geringen Umfang des Aussehens bewirken. Wenn ein Mangel jedoch durch grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz verursacht wurde, scheidet diese Möglichkeit aus.
    Sofern der Auftragnehmer die Leistung verweigern kann, hat der Auftraggeber ein Recht auf eine Minderung des Werklohns oder auf Schadensersatz, sofern der Mangel durch die Schuld des Auftragnehmers entstanden ist.

 

Mängelansprüche vor Abnahme beim Bauvertrag / Werkvertrag nach VOB/B

Die VOB/B handhabt die Situation ähnlich wie das BGB. Ein deutlicher Unterschied liegt allerdings beim Umgang mit einer Verweigerung der Nachbesserung.

  • Umgang mit einer Verweigerung der Nachbesserung
    Im Gegensatz zum BGB ist davon nur im Zusammenhang mit dem Zeitpunkt nach der Abnahme die Rede. Ob eine solche Verweigerung vor der Abnahme auch bei einem VOB/B-Bauvertrag möglich ist, ist bislang gerichtlich noch nicht geklärt worden.

  • Kündigungsandrohung und Kündigung
    Sofern der Auftraggeber den Auftragnehmer schriftlich dazu aufgefordert hat, innerhalb einer angemessenen Frist die Mängel zu beseitigen, kann er den Bauvertrag/Werkvertrag schon vor der Abnahme kündigen, wenn die Frist erfolglos verstrichen ist. In seiner Erklärung muss jedoch die Androhung der Kündigung bereits enthalten sein. Die Kündigung muss dann schriftlich erklärt werden. Auf sie kann verzichtet werden, wenn sich der Auftragnehmer weigert, den Mangel zu beheben.

In allen anderen Punkten wird auch bei einem VOB/B-Vertrag wie bei einem BGB-Vertrag verfahren.

 

 

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