Architektenrecht, Baurecht und Immobilienrecht

„Kurz nach dem Zuschlag kommt der Nachtrag.“
Dieser bei Handwerksbetrieben bekannte Ausspruch beschreibt kurz und knapp ein Phänomen, das leider immer häufiger die Gerichte beschäftigt. Der Laie fragt sich dabei, wie es sein kann, dass es oft kurz nach dem Schließen eines Bauvertrags, in dem alle für ein erfolgreiches Bauvorhaben nötigen Angaben enthalten sind, bereits Änderungen, die sogenannten Nachträge, nötig werden. Auf www.bluffen.info haben wir uns übrigens mit dem Thema beschäftigt, hier unter dem Aspekt "Die Bluffs vieler Hausverkäufer und Hausanbieter". Denn es liegt auf der Hand, dass die meisten Nachträge im privaten Hausbau dadurch zustande kommen, dass Hausverkäufer, um den Bauvertrag zu erhalten, entweder nicht die ganze Wahrheit sagen oder eben bluffen. Später kommt es zu einem Nachtrag beim Bau und darauf folgen meistens zähe Verhandlungen hinsichtlich deren Vergütung. Bei der Bewertung einer solchen Situation sind jedoch auch folgende Überlegungen zu berücksichtigen:

  • In zahlreichen Fällen lassen sich die genaue Zeit und die Materialmenge zu Beginn des Bauvorhabens nicht genau fixieren. Bauen hängt sehr oft von nicht beeinflussbaren Unwägbarkeiten wie z. B. dem Wetter ab. Auch die Materialmenge kann vorab nur überschlagen, nicht aber bis auf den letzten Liter Wandfarbe oder die genaue Anzahl von Ziegeln konkret festgelegt werden.

  • Oft haben Bauherren zwar einen bestimmten Bauerfolg eingeplant, es wird allerdings erst während der Bauphase deutlich, mit welchen Mitteln (Zeit, Material etc.) sich das Vorhaben wie gewünscht erfolgreich durchführen lässt.

 

Nachträge am Bau und das BGB

Das BGB hält zu Nachträgen keine genauen Regelungen bereit. Das heißt zwar grundsätzlich, dass ein Auftraggeber kein Anrecht auf Vertragsänderungen hat, in einschlägigen Gerichtsurteilen wird hier jedoch von dem Grundsatz nach Treu und Glauben ausgegangen. Bei Einheitspreis- oder Pauschalverträgen können Preisanpassungen nur dann einseitig durchgesetzt werden, wenn die Bedingungen der Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB erfüllt sind. Dafür müssten jedoch nach der Vertragsunterzeichnung Bedingungen eingetreten sein, die so schwerwiegend sind, dass, wenn mit ihnen von Anfang an zu rechnen gewesen wäre, die Vertragspartner den Vertrag nicht abgeschlossen hätten. Diese mit einem Verstoß gegen Treu und Glauben einhergehende Voraussetzung stellt eine sehr hohe Hürde dar und dürfte in den meisten Fällen nicht Erfolg versprechend sein. Bereits 2008 hat der BGH entschieden, dass auch Kostensteigerungen von 20 % ggf. noch nicht ausreichen, um eine einseitige Preisänderung zu rechtfertigen.
Die Änderungen müssen schriftlich festgehalten werden. Dies geschieht üblicherweise mit einem Nachtragsangebot, das der Auftragnehmer seinem Kunden unterbreitet und das den Umfang der veränderten Leistung oder des Zeitbedarfs mit dem dadurch entstehenden Preis enthält. Die Situation ist deutlich schwieriger, wenn ein Auftragnehmer, ohne dass ein Nachtragsangebot vorgelegen hat, eine Leistung durchführt und sie anschließend im Rahmen einer Nachtragsforderung berechnet. Hier lässt sich oft nicht einfach klären, ob eine entsprechende Beauftragung stattgefunden hat und ob die Höhe dieser Nachtragsforderung berechtigt ist, sodass letztendlich oft ein Gerichtsverfahren angestrengt werden muss.

 

Nachträge am Bau und die VOB

Die VOB/B ist in diesen Fällen eindeutiger:

  • VOB/B § 1 Abs. 4 (Pflicht zur Ausführung zusätzlicher Leistungen)
    Dort wird verdeutlicht, dass der Auftragnehmer grundsätzlich die Pflicht hat, die vom Auftraggeber gewünschten zusätzlichen Leistungen zu erbringen. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn er diesen Wünschen aufgrund der fehlenden betrieblichen Voraussetzungen nicht nachkommen kann. Die VOB/B schreibt hier auch keine gesonderte Vertragsänderung vor, der Auftragnehmer hat allein die Möglichkeit, eine Leistungsveränderung zu erwirken.


  • VOB/B § 2 Abs. 5, 6 und 7 (Nachträge und Vergütung)
    Im Gegenzug regelt der § 2 Abs. 5, 6 und 7, inwieweit sich Nachträge auf die Vergütung auswirken und welches Verfahren in diesen Fällen anzuwenden ist.
    Danach muss die Preisberechnung erneuert werden und die sich durch die Änderungen ergebenden Mehr- oder Minderkosten einbeziehen. Die Preise sollen vor der Ausführung der Leistungsänderungen vereinbart werden; an dieser Formulierung lässt sich ablesen, dass es keine Verpflichtung zu einer vorherigen Einigung gibt, ein Auftragnehmer also auch ohne diese eine Leistungsänderung verlangen kann. Besondere Leistungen müssen jedoch auch in besonderem Maße vergütet werden, sofern der Auftragnehmer das vor deren Ausführung entsprechend angekündigt hat.


  • VOB/B § 2 Nr. 7 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 242 BGB (Nachträge beim Pauschalpreis)
    Etwas schwieriger ist die Handhabung, wenn ein Pauschalpreis vereinbart worden ist:
    Dann wird gem. § 2 Nr. 7 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 242 BGB nur in den Fällen eine Preisanpassung vorgenommen, in denen eine erhebliche Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt. Das gilt sowohl für Mehr- als auch Minderkosten.

  • VOB/B § 2 Abs. 3 (Nachträge beim Einheitspreis)
    Die Struktur des Einheitspreises wirkt sich unmittelbar auf die Handhabung bei Nachträgen aus. Da sich der Gesamtpreis aus der Summe der einzelnen Positionen ergibt, werden die während der Bauphase auftretenden Leistungsschwankungen bereits durch dessen Struktur aufgefangen.
    Der § 2 Abs. 3 behandelt, wie bei Mehr- oder Mindermengen zu verfahren ist.

    Mehrmengen
    Im Fall von sich ergebenden Mehrmengen kann der Auftragnehmer eine Preisanpassung verlangen, wenn sich ohne sein Zutun eine Mengenzunahme von mehr als 10 % zum vertraglich angenommen Mengensatz ergeben hat.
    Allerdings betrifft der neue Preis nur den Bereich, der über diesen Spielraum, also über 110 %, hinausgeht. Wenn die Einigung scheitert, muss gerichtlich über den Preis entschieden werden.

    Mindermengen
    Im Fall von Mindermengen wird ebenso verfahren: Auch in diesen Fällen gilt die 10 %-Regelung, deren Überschreiten den Auftragnehmer berechtigt, eine neue Preisvereinbarung für den diesen Anteil überschreitenden Bereich zu verlangen. Allerdings wird dieses Recht dann eingeschränkt, wenn er bereits für andere Leistungspositionen aufgrund einer Mengenerhöhung einen gleichwertigen Ausgleich erhält.

Unternehmen, die Arbeiten ohne einen speziellen Auftrag eigenmächtig durchführen, können hierfür gem. § 2 Abs. 8 Nr. 1 Satz 1 keine Vergütung verlangen. Die VOB/B sieht nur wenige Ausnahmen von diesem Prinzip, wie z. B. die nachträgliche Anerkennung durch den Auftraggeber, vor.

 

 

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