Architektenrecht, Baurecht und Immobilienrecht

Mit diesen regressiven Maßnahmen kann eine Baubehörde gegen baurechtliche Verstöße eines Bauherrn vorgehen. Beide Maßnahmen sind in den Landesbauordnungen geregelt und damit nicht bundesweit identisch formuliert.

 

Eingriffsvoraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung

  Zum Rechtsmittel der Nutzungsuntersagung greifen Baubehörden, wenn

  • eine baurechtlich genehmigte bauliche Anlage entgegen der öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt wird oder
  • eine bauliche Anlage noch nicht baurechtlich genehmigt worden ist. Dieser Fall wird auch als „formelle Illegalität“ bezeichnet und kann eine mehrjährige Nutzungsuntersagung nach sich ziehen.
    Durch die lange Dauer soll einerseits ein Nachteilsausgleich zu denjenigen Bauherren hergestellt werden, die das legale Genehmigungsverfahren durchlaufen haben und andererseits eine abschreckende Wirkung und eine Vorsorge gegen baulichen „Wildwuchs“ erreicht werden.

Als einziges Bundesland führt Nordrhein-Westfalen in seiner Landesbauordnung nicht ausdrücklich das Rechtsinstrument der Nutzungsänderung auf, greift aber auf eine vergleichbare Regelung innerhalb einer Generalklausel (§ 61 Abs. 1 S. 2 BauO NRW) zurück.

 

Voraussetzungen für eine Beseitigungsanordnung (Abbruchsanordnung)

Mit einer Beseitigungsanordnung oder Abbruchanordnung greift die Bauaufsichtsbehörde mit einer schwerwiegenden Ordnungsmaßnahme nur dann ein, wenn sie keine andere Möglichkeit mehr sieht, rechtmäßige bauliche Zustände herzustellen. Bei genehmigungsbedürftigen Bauvorhaben setzt diese Maßnahme deren formelle und materielle Unrechtmäßigkeit bei ihrer Errichtung voraus, d. h. es fehlt sowohl an einer rechtsgültigen Baugenehmigung als auch an einem Bestandsschutz, weil die bauliche Anlage zu keinem Zeitpunkt mit den geltenden Rechtsnormen im Einklang gestanden hat. Der Eigentümer hätte also auch dann keine Baugenehmigung erhalten, wenn er zuvor einen Bauantrag gestellt hätte.

Bei genehmigungsfreien Vorhaben genügt deren materielle Illegalität.

Für bauliche Anlagen, die illegal errichtet wurden, aber schon über einen langen Zeitraum bestehen und bislang nicht baurechtlich beanstandet wurden, gibt es keinen Bestandsschutz. Mit der Durchführung einer Beseitigungsanordnung nimmt die Baubehörde nicht etwa ein Recht wahr, sondern übt eine öffentlich-rechtliche Pflicht aus. Die Entscheidung darüber, wann und in welchem Umfang eine Beseitigungsanordnung vollzogen wird, entscheidet die Bauaufsichtsbehörde im Rahmen ihres pflichtgemäßen Ermessens.

 

 

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