Architektenrecht, Baurecht und Immobilienrecht

Bevor überlegt werden kann, wie ein Kunde eines Bauträgers sich bei einem Problem wehren kann, muss das Problem selbst rechtlich eingeordnet werden: Durch die Kombination eines werkvertraglichen mit einem kaufrechtlichen Teil fällt es entweder in den Bereich der §§ 433 BGB  (Kaufvertrag) oder § 634 BGB (Werkvertrag).

 

Grundstücksmängel

In § 437 BGB ist die Handhabung der Gewährleistung geregelt, sofern das Grundstück (der Kaufgegenstand) nicht mangelfrei übergeben wurde (§ 433 BGB). In diesem Fall stehen dem Käufer grundsätzlich die Möglichkeiten

  • der Nacherfüllung durch den Bauträger (§ 439 BGB),
  • der Minderung des Kaufpreises (§ 441 BGB),
  • des Schadensersatzes (§§ 440, 280,281, 283, 311a BGB),
  • dem Ersatz vergeblicher Aufwendungen (§ 284 BGB) oder letztlich
  • des Rücktritts vom Kaufvertrag (§§ 440, 323, 326 Abs. 5 BGB) zu.

Eine genauere Darstellung anhand von Beispielen bietet der Text „Gewährleistung beim Grundstückskauf“.

 

Mängel in Zusammenhang mit dem Bauwerk

Hier kommt entweder eine mangelhafte Herstellung oder eine verspätete Fertigstellung des Bauwerks infrage. Die eigenen Ansprüche durchzusetzen wird schwieriger, wenn es sich bei dem Bauträger nicht um eine Personengesellschaft, sondern um eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft oder auch GmbH handelt. Dann ist immer die Gesellschaft und nicht eine Einzelperson der direkte Ansprechpartner, wenn es zu Gewährleistungsproblemen kommt. Gerade, wenn es sich um ein größeres Bauprojekt handelt und der Bauträger befürchten muss, sich mit hohen Schadensersatzforderungen konfrontiert zu sehen, stellen Bauträgergesellschaften häufig einen Insolvenzantrag, um sich dem Problem zu entziehen. In solchen Fällen lohnt sich eine Prüfung, ob es mithilfe des Bauforderungssicherungsgesetzes (BauFordSiG) möglich ist, die seitens des Bauträgers handelnden Personen zur Verantwortung zu ziehen. In § 1 wird festgelegt, dass diejenige Person, die das Baugeld entgegengenommen hat, die Pflicht hat, dieses Geld an die Personen weiterzugeben, die an der Herstellung des Bauwerks auf der Basis eines Dienst-, Werk- oder Kaufvertrags beteiligt sind.

Der Begriff des Baugeldes wird im BauFordSiG deutlich erläutert: Es ist entweder

  • Geld, das als Hypothek oder Grundschuld am Baugrundstück für den Bau oder Umbau eines Bauwerks bereitgestellt wird oder das Eigentum am Baugrundstück nach erfolgtem Bau oder Umbau sichern soll oder
  • Geld, was ein Empfänger von einem Dritten für vereinbarte Bauleistungen erhalten hat, die (auch) von anderen Bauunternehmen auf der Basis eines Dienst-, Werk- oder Kaufvertrags erbracht werden.

Wird das Baugeld für andere Zwecke als für das Bauträgerprojekt verwendet, kann der gesetzliche Vertreter des Bauträgers zum Schadensersatz herangezogen werden. Auf diese Weise kann vielen Kunden ein finanzielles Desaster erspart werden.

 

Prospekthaftung

Auch im Rahmen der auf der Rechtsprechung basierenden Prospekthaftung lassen sich ggf. Schadensersatzansprüche ableiten. Wird beispielsweise eine bestimmte Beschaffenheit des Bauwerks (Dämmwerte, bestimmte Wohnflächen, Grad der Schalldichtigkeit etc.) im Verkaufsprospekt zugesagt, können bei Abweichungen, die zulasten des Kunden gehen, ebenfalls Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden.

 

 

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