Architektenrecht, Baurecht und Immobilienrecht

Das modifizierte Werkvertragsrecht, das mit Wirkung zum 1. Januar 2018 Einzug in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) halten wird, ist um ein neues Rechtskonstrukt, den Verbraucherbauvertrag, reicher. Ziel des Gesetzgebers ist es, die Rechte der privaten Hausbauer zu stärken.

Was genau ist ein Verbraucherbauvertrag?

Der neue § 650i BGB definiert Verbraucherbauverträge als „Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird“. Damit sind übliche Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten oder Arbeiten, die nur von einem Einzelgewerk erbracht werden, nicht erfasst. Der etwas undeutliche Rechtsbegriff der „erheblichen Umbaumaßnahmen“ wird in der EU-Verbraucherrechterichtlinie vom 25.10.2011 verdeutlicht: Danach sind sie mit dem Bau eines neuen Gebäudes vergleichbar. Als Beispiel wird hier eine Baumaßnahme angeführt, bei der bei einem alten Gebäude nur die Fassade stehen bleibt. Trotz dieser Erläuterung wird es in der Praxis sicher zahlreiche Fälle geben, mit denen sich wegen der dehnbaren Definition die Gerichte beschäftigen werden.

Das sollte man über den Verbraucherbauvertrag wissen

Baubeschreibung

Bevor es zur Unterschrift des Kunden unter den Bauvertrag kommt, muss der Unternehmer diesem die Baubeschreibung in Textform aushändigen. Dabei muss es sich nicht unbedingt um einen auf Papier gedruckten Text handeln, sondern es sind auch andere Formen der Textübermittlung wie E-Mail oder Fax möglich. Nach der gerichtlichen Auslegung des § 126b BGB ist auch eine SMS juristisch in Ordnung, auch wenn diese Textform für Bauverträge wohl eher unüblich und unpraktisch ist. Es muss in jedem Fall der Absender (also der Unternehmer) erkennbar sein sowie seine nachgebildete Unterschrift oder ersatzweise eine Floskel wie z. B. „Dieses Schreiben ist auch ohne Unterschrift wirksam“ am Schluss des Textes stehen. Die Baubeschreibung wird Vertragsbestandteil, wenn nicht etwas anderes vereinbart wurde. Werden dort Einzelheiten unklar formuliert, geht dies zu Lasten des Unternehmers. Das, was eine Baubeschreibung mindestens beinhalten muss, ist im neuen Art. 249 des Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB) genannt (Link zum Informationsdienst des Bundestages, s. Dokument Seite 23 → http://dipbt.bundestag.de/dip21/brd/2016/0123-16.pdf).

Widerrufsrecht

Grundsätzlich haben Verbraucher ein 14tägiges Widerrufsrecht ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Versäumt der Unternehmer jedoch, seinen Kunden vorab in Textform über dessen Widerspruchsrecht zu informieren, verlängert sich die Widerspruchsfrist um ein Jahr – also auf ein Jahr und 14 Tage. Wenn der Widerruf fristgerecht erfolgt ist, haben die Vertragspartner die jeweils erhaltenen Leistungen zurückzuerstatten. Bei Leistungen, bei denen das nicht möglich ist, da das Baumaterial fest mit dem Grundstück verbunden wurde, muss der Verbraucher dem Unternehmer einen Wertersatz zahlen, dessen Höhe sich an den im widerrufenen Vertrag festgehaltenen Vergütungen orientiert. Ein rechtssicheres Muster für eine Widerrufsbelehrung befindet sich in Anlage 10 zu Art. 249 § 3 EGBGB.

Abschlagszahlungen und Vergütung

Auftragnehmer dürfen künftig höchstens 90 % der vereinbarten Vergütung einschließlich der Nachträge als Abschlagszahlungen in Rechnung stellen. Außerdem müssen sie für eine Vertragserfüllungssicherheit von 5 % der Auftragssumme sorgen. Wenn sich der Vergütungsanspruch im Verlauf der Bauarbeiten erhöht, muss dem Kunden bei der nächsten Abschlagszahlung eine zusätzliche fünfprozentige Sicherheit dieses weiteren Vergütungsanspruchs geleistet werden.

Bauunterlagen

In den meisten Fällen ist der Bauunternehmer verpflichtet, seinem Kunden so rechtzeitig vor den Arbeiten sowie nach deren Fertigstellung alle für die Behörden und das Kreditinstitut benötigten Unterlagen zu übergeben. Eine Ausnahme hiervon gibt es nur dann, wenn die Planungen nicht vom Unternehmer, sondern vom Verbraucher oder einem von ihm (separat) beauftragten Planer durchgeführt worden sind.

Von diesen für den Verbraucherbauvertrag getroffenen Regelungen darf grundsätzlich nicht abgewichen werden. Ausnahmen können nur über eine Individualvereinbarung und ausschließlich bei den Vorgaben bezüglich der Abschlagszahlung (§§ 632a und 650m BGB) gemacht werden, da anderenfalls der § 307 BGB (Inhaltskontrolle, unangemessene Benachteiligung eines Vertragspartners) herangezogen werden kann, was zu einer Unwirksamkeit des Vertrags führen würde.

 

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