Architektenrecht, Baurecht und Immobilienrecht

Vertragsstrafen sollen als Druckmittel des Auftraggebers den Auftragnehmer dazu bewegen, die vereinbarte Leistung im vorgesehenen Umfang zu erbringen und/oder Zwischen- oder Fertigstellungstermine fristgerecht einzuhalten. Ihre Höhe bemisst sich in den meisten Fällen am Auftragswert und ist auch dann zu zahlen, wenn dem Auftraggeber durch die Verzögerung gar kein Schaden entstanden ist. Durch dieses Vorgehen muss sich der Auftraggeber also nicht die Mühe machen, die Höhe von eventuellen Schadensersatzansprüchen darzulegen und nachzuweisen. Vertragsstrafen werden entweder im Bauvertrag oder in einer separaten Vereinbarung – auch nachträglich - festgelegt, im Bauwesen dreht es sich dabei fast immer um die fristgerechte Leistungserbringung.

Vertragsstrafen können sowohl in BGB- als auch VOB/B-Bauverträgen enthalten sein.

 

Vertragsstrafe im Baurecht (Bauvertrag nach BGB)

Im BGB sind hierfür die §§ 339 bis 345 maßgeblich. Sie schreiben vor, dass eine Vertragsstrafe an einen wirksamen Bauvertrag gebunden und als Geldsumme zu leisten ist. Wird also ein Bauvertrag z. B. nachträglich erfolgreich angefochten und dadurch unwirksam, ist auch die vereinbarte Vertragsstrafe unwirksam.

Das BGB unterscheidet zwei Arten von Vertragsstrafen:

  1. § 340 Abs. 1 (Strafversprechen für Nichterfüllung)
    In § 340 Abs. 1 wird dem Auftraggeber die Möglichkeit gegeben, bei einer Vertragsverletzung zwischen der Zahlung der Vertragsstrafe und der Erfüllung der Verbindlichkeiten zu wählen. Mit der Auszahlung der Vertragsstrafe hat er also keinen Anspruch mehr auf die Erfüllung der vereinbarten Leistungen.

  2. § 341 Abs. 1 (Strafversprechen für nicht gehörige Erfüllung)
    Wird eine Vertragsstrafe nach § 341 Abs. 1 vereinbart, kann ein Auftraggeber sowohl die Zahlung der Vertragsstrafe als auch die Erfüllung der vertraglich fixierten Leistung verlangen. Allerdings sieht der § 341 Absatz 3 vor, dass ein Auftragnehmer, der die Leistungserfüllung verlangt, die Zahlung der Vertragsstrafe nur dann erwarten kann, wenn er sich das Recht dazu ausdrücklich bei der Annahme vorbehalten hat.

 

Vertragsstrafe im Baurecht (Bauvertrag nach VOB)

Die VOB/B verweist in § 11 Nr. 1 auf die o. g. Paragrafen des BGB, sodass auch bei diesen Verträgen die Vertragsstrafe ausdrücklich vereinbart werden muss.
Die Vereinbarungen müssen die konkrete Vertragsverletzung (z. b. das Überziehen der Fertigstellungsfrist) und die Höhe der Vertragsstrafe (Höhe des prozentualen Anteils der Auftragssumme oder pauschaler Geldbetrag) enthalten. Dabei muss die Höhe der Vertragsstrafe in einem angemessenen Verhältnis zur Vertragsverletzung stehen. Ist das Missverhältnis zu groß, wird darüber auf Antrag des Auftragnehmers im Zuge eines Gerichtsurteils entschieden (§ 343 Abs. 1).

 

Wann nach dem Baurecht eine Vertragsstrafe fällig ist:

Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ein Auftraggeber einen Anspruch auf die Zahlung der Vertragsstrafe hat:

  • Die Fertigstellungsfrist muss verstrichen sein.
  • Wenn der Bauvertrag weder einen konkreten Fertigstellungstermin nennt noch eine feste Zahl von Arbeitstagen, die nach dem Baubeginn für die Fertigstellung nötig sind, muss die vertragsgerechte Leistungserfüllung erfolglos gemahnt worden sein. Anderenfalls ist eine Mahnung entbehrlich.
  • Der Auftragnehmer muss den Verzug selbst fahrlässig verschuldet haben.
  • Dem Anspruch des Auftraggebers auf Erhalt der Vertragsstrafe dürfen keine Gegenansprüche des Auftragnehmers gegenüberstehen. Wurde also beispielsweise eine Bauverzögerung dadurch verursacht, dass der Auftraggeber die vertraglich festgelegten Vorauszahlungen nicht geleistet oder auf andere Weise Bauunterbrechungen ausgelöst hat, hat er keinen Anspruch auf die Vertragsstrafe.

 

Schadensersatz statt Vertragsstrafe

Das Gegenstück der Vertragsstrafe, die dem Auftraggeber ein Druckmittel in die Hand gibt, ist der Schadensersatz. Er steht einem Auftragnehmer dann zu, wenn er aufgrund von Behinderungen die Leistung nicht wie vereinbart fertigstellen konnte.
Dieses Thema behandelt der Artikel „Leistungsstörung: Behinderung des Auftragnehmers im Bauvertrag“.

 

 

© 2017 abir.eu | Architektenrecht - Baurecht - Immobilienrecht