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Um zu klären, was nach einem Grundstückskauf tatsächlich "mitgekauft" wurde, muss das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) herangezogen werden. Der § 93 BGB legt fest, dass alle Teile einer Sache (hier: dem Grundstück), die nach üblicher Auffassung zur Hauptsache gehören, deren Bestandteile sind. Kurz gefasst ist damit gemeint: Das, was nicht ohne Substanz- oder Wertverlust voneinander getrennt werden kann, soll zusammenbleiben.

 

Was zum Grundstück gehört

Die Rechtsprechung unterscheidet zwischen wesentlichen und einfachen Bestandteilen, Zubehör und Scheinbestandteilen. Bei der Bewertung, worum es sich bei den jeweiligen Dingen auf einem Grundstück handelt, wird besonderes Augenmerk auf den Umstand gelegt, wie sich eine Trennung vom Grundstück auswirken würde. Wichtig für die Klärung, was mit dem Grundstück mitgekauft wurde, sind dessen wesentliche Bestandteile sowie das Zubehör. Das ausschlaggebende Merkmal bei der Zuordnung von Sachen, die auf jeden Fall zu einem Grundstück gehören, ist die feste Verbindung mit dem Grundstücksboden. Allerdings muss diese feste Verbindung nicht immer gegeben sein. Entscheidend ist immer, ob wirtschaftlich betrachtet ein Zusammenhang zwischen der Hauptsache und ihrem Zweck besteht.

 

Wesentliche Bestandteile vom Grundstück

Wesentliche Bestandteile müssen so mit dem Grundstücksboden verbunden sein, dass sie auch nach ihrer Trennung von ihm – möglicherweise an einer anderen Stelle – wirtschaftlich genutzt werden können. Das trifft für alle fest mit dem Boden des Grundstücks verbundenen Sachen zu. Damit ist auch geklärt, dass Gebäude, die mit einem Fundament auf dem Grundstück errichtet worden sind, dem Grundstückserwerber automatisch gehören. Das gilt genauso für die Grundstücksbepflanzung und für angelegte Wege und Zufahrten. Wie in jedem Rechtsgebiet gibt es auch hier Ausnahmen, wie z. B. beim Kauf eines Hauses, das auf einem mit einer Erbpacht belegten Grundstück steht. Um die Nutzbarkeit eines auf dem Grundstück stehenden Wohn- oder Geschäftsgebäudes nicht zu gefährden, hat die Rechtsprechung auch die darin installierten Heizungs- und Warmwasseranlagen als wesentliche Bestandteile deklariert, obwohl sie relativ einfach aus- und in einem anderen Gebäude wieder eingebaut werden könnten.

 

Einfache Bestandteile vom Grundstück

Einfache Bestandteile können vom Grundstück getrennt werden, aber danach trotzdem (an anderer Stelle) weiter wirtschaftlich genutzt werden. Dazu gehören z. B. bei einem Einfamilienhaus die Gartengeräte oder die Möbel, soweit sie nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind. Wenn nichts anderes im Kaufvertrag vereinbart wurde, gehen sie nicht automatisch mit dem Grundstückserwerb in das Eigentum des Käufers über und können vom Verkäufer mitgenommen werden.

 

Grundstück und Zubehör

Das Zubehör wird in der Rechtsprechung als eine eigenständige bewegliche Sache auf dem Grundstück  angesehen, die vom Grundstückseigentümer verkauft oder belastet werden kann. Es dient dauernd dem wirtschaftlichen Grundstückszweck. Dazu würde beispielsweise eine Hebebühne zählen, wenn es sich um ein Grundstück handelt, auf dem eine Autowerkstatt betrieben wird.
Allerdings sind alle Sachen, die nur wegen eines vorübergehenden Zwecks mit dem Grundstücksboden verbunden sind, nicht automatisch Eigentum des Grundstückskäufers. Die §§ 311c und 926 Abs. 1 Satz 2 BGB formulieren eindeutig die Zugehörigkeit des Zubehörs zum Grundstück.

 

Scheinbestandteile eines Grundstücks

Scheinbestandteile sind nur für einen begrenzten Zeitraum, der vom Gesetzgeber jedoch nicht eingegrenzt wird, zu einem bestimmten Zweck mit dem Grundstück oder auf ihm stehenden Gebäude verbunden. Ihre Verweildauer auf dem Grundstück ist von Beginn an als begrenzt anzusehen. Unter die Scheinbestandteile fallen beispielsweise Baucontainer, provisorische Unterkünfte für Bauarbeiter oder Gemeinschaftsantennen in Mietshäusern.

 

Grundstück und Bodenschätze

Darüber hinaus spielt auch das Eigentum von Bodenschätzen eine Rolle. Das Bundesberggesetz (BBergG) unterscheidet hierbei zwischen bergfreien und grundeigenen Bodenschätzen. Befinden sich auf dem Grundstück bergfreie Bodenschätze, müsste vor einer Förderung eine Bergbauberechtigung beantragt werden, weil es sich um „volkswirtschaftlich bedeutsame Rohstoffe“ handelt. Sie sind abschließend in § 3 Abs. 3 BbergG aufgezählt, auch Edelmetalle und Erdwärme fallen darunter. Die – wenigen – grundeigenen Bodenschätze ergeben sich aus § 4 BbergG.

 

Grundstück und Luftraum

Auch der Luftraum, der sich über einem Grundstück befindet, gehört zunächst zum Grundstück, der Einflussbereich des Eigentümers ist jedoch begrenzt. Auch wenn sich der Gesetzgeber in § 905 BGB etwas ungenau ausdrückt, muss er ein Überfliegen seines Grundstücks hinnehmen, sofern die Höhenvorgaben des Luftverkehrsgesetzes eingehalten werden. Anders sieht die Situation aus, wenn es darum geht, dass Reklameschilder auf das Grundstück ragen oder es von einem Baukran überschwenkt wird. Gegen Beeinträchtigungen dieser Art können sich Grundstückseigentümer wehren.

 

Lasten und Beschränkungen des Grundstücks

Bei allen Grundstückkäufen werden auch diejenigen Lasten und Beschränkungen mit übernommen, die im Grundbuch aufgeführt sind (s. Artikel „Die Bedeutung des Grundbuchs“). Darüber hinaus entstehen dem Erwerber mit den öffentlichen Lasten (Grundsteuer, Erschließungs- und Anliegerbeiträge) und den Baulasten (z. B. die Regelungen zur Abstandshaltung bei der Grenzbebauung) weitere Verpflichtungen, die er automatisch mit übernimmt. Das gilt ebenso für die Verpflichtungen, die auf dem Nachbarrecht des BGB beruhen (Befugnisse des Eigentümers, Überhang von Wurzeln und Zweigen etc.). Übernommen werden auch Verträge im Zusammenhang mit einer Maßnahme zur Wohnraumförderung sowie bereits bestehende Mietverträge, die ohne weitere Veranlassung vom alten auf den neuen Eigentümer übergehen.

 

 

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