Architektenrecht, Baurecht und Immobilienrecht

Die Suche nach dem richtigen Haus oder der Traumwohnung kann langwierig und mühsam sein. Viele Menschen sind es leid, wochen-  oder monatelang in der Tageszeitung oder im Internet nach den passenden Objekten zu suchen oder Besucher durch ein zum Verkauf stehendes Objekt zu führen. Darum wird häufig ein Immobilienmakler eingeschaltet, der die Funktion eines Vermittlers zwischen Käufer und Verkäufer wahrnimmt. Er kann auch beauftragt werden, wenn es um die Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie gehen soll.

 

Wer Immobilienmakler sein darf:

Um den Beruf des Immobilienmaklers ausführen zu dürfen, bedarf es keiner besonderen Berufsausbildung. Wenn sich Kunden sicher sein wollen, dass ihr Gegenüber vom Geschäft etwas versteht, sollten sie sich jedoch an einen Immobilienkaufmann oder eine Immobilienkauffrau wenden. Immobilienkaufleute haben eine 3-jährige fundierte gesetzlich geregelte Berufsausbildung durchlaufen. Formal benötigen Makler jedoch lediglich eine behördliche Genehmigung gem. § 34c der Gewerbeordnung.

Rechtliche Grundlage für die Tätigkeit eines Immobilienmaklers

Die Arbeit eines Maklers basiert rechtlich auf den §§ 652 ff. BGB und wird ergänzt durch die Vorschriften des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Besondere Formvorschriften für einen Vertragsabschluss gibt es nicht, sodass ein Maklervertrag sowohl schriftlich als auch mündlich zustande kommen kann.
Grundsätzlich kann es in manchen Fällen schwierig werden, den Anspruch eines Maklers auf eine Provision (Courtage) zu bejahen. Nach § 652 BGB muss der Auftraggeber den Maklerlohn im Erfolgsfall versprechen. Wenn also ein Makler Werbung für sich betreibt und so die Initiative von ihm ausgeht, ist der Anruf eines Interessenten mit der Bitte um nähere Informationen zum angebotenen Objekt auf keinen Fall die Basis für einen Provisionsanspruch. Das gilt auch dann, wenn dem Makler im Rahmen dieser Kontaktaufnahme Kosten entstehen, wie beispielsweise bei der Zusendung eines Exposés. Bevor ein Makler tätig wird, muss er darum einem Interessenten immer deutlich machen, dass er von ihm eine Provision erwartet.

 

Provisionsanspruch des Immobilienmaklers

Einem Makler sollte daran gelegen sein, hinsichtlich seines Provisionsanspruchs für klare Verhältnisse zu sorgen: Sollte es zu einem Rechtsstreit kommen, liegt bei ihm die Beweislast sowohl für das Zustandekommen des Maklervertrags als auch für die Entstehung des Provisionsanspruchs. Deshalb empfehlen Fachleute wie in jedem anderen Rechtsgebiet auch, in dem es um Verträge geht, den Maklervertrag schriftlich abzuschließen.

Bereits 2006 hat der Bundesgerichtshof hier für Eindeutigkeit gesorgt:
Sinngemäß stellte er fest, dass der Makler klar und deutlich seine Erwartung, eine Provision zu erhalten, formulieren muss. Fehlt es daran, steht ihm noch nicht einmal bei umfangreicheren Maklertätigkeiten wie z. B. einem Besichtigungstermin eine Courtage zu.
An einem solchen Hinweis mangelt es in der Praxis mittlerweile jedoch selten. Deshalb kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass die Provision fällig wird, sobald mithilfe der Maklertätigkeit ein Miet- oder Kaufvertrag abgeschlossen worden ist.

 

Missverständnisse bezüglich der Maklerprovision

In der Praxis werden die meisten Maklerverträge immer noch stillschweigend vereinbart, meistens im Laufe eines Telefonats oder per E-Mail. Das führt leider häufig zu Missverständnissen:

  • Exposé oder AGB vor der Objektbesichtigung
    Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass ein Makler seinen Anspruch auf eine Provision deutlich gemacht hat, wenn er sein Exposé oder die AGB hierzu einen entsprechenden Hinweis enthalten.

  • Exposé oder AGB während der Objektbesichtigung
    Wird das Exposé dem Kauf- oder Mietinteressenten während eines Besichtigungstermins überreicht, kann aus dem Fortgang des Besichtigungstermins nicht gleichzeitig auch geschlossen werden, dass sich der Interessent mit der Provisionsforderung einverstanden erklärt. Wenn Provisionsforderungen und der Vertragspartner nicht klar erkennbar sind, geht der Makler leer aus, weil kein Maklervertrag zustande gekommen ist. Das gilt sogar denn, wenn es am Verhandlungsort üblich ist, dass der Käufer bzw. der Mieter für die Courtage aufkommen muss.

  • Maklerauftrag zur Objektsuche
    Eindeutig ist die Situation, wenn der Makler gebeten wird, nach einem Objekt zu suchen. In solch einem Fall muss kein Hinweis auf die Courtage gegeben werden, um Zahlungsverpflichtung zu bewirken.
    Anders liegt der Fall, wenn ein Kunde einen Makler auf Immobilien aus seinem Bestand anspricht. Hier kann er auch nach Ansicht des Bundesgerichtshofs davon ausgehen, dass es zwischen dem Makler und den jeweiligen Anbietern der Immobilien bereits ein Vertragsverhältnis gibt und auf ihn als Suchenden keine Provisionsforderungen zukommen.

 

Laufzeit eines Maklervertrages

Die Laufzeit eines Maklervertrags ist unstrittig:
Wenn er keine Befristung enthält, gilt er auf unbestimmte Zeit, kann jedoch von beiden Vertragsparteien fristlos gekündigt werden. Dem Makler steht die Provision auch nach dem Vertragsende zu, wenn er seinen Auftrag im Rahmen der Vertragslaufzeit erfüllt hat, der Miet- oder Kaufvertrag jedoch erst nach deren Ende abgeschlossen worden ist. Der Nachweis über eine erfolgreiche Auftragserfüllung wird vom Makler erbracht, indem er seinem Auftraggeber die konkreten Objektdaten und die Kontaktdaten (Name, Adresse) des zum Vertragsabschluss bereiten Verhandlungspartners mitteilt. Um ein Umgehen des Maklers und damit das Verhindern einer Provisionsforderung zu vermeiden, wird von der Rechtsprechung in der Regel auch akzeptiert, wenn der Makler den Namen und die Adresse des Verhandlungspartners zunächst zurückhält.

 

Nichtigkeit des Maklervertrags

Es gibt Fälle, in denen ein Maklervertrag nichtig ist.

  • Immobiliengeschäfte oder Grundstücksgeschäfte durch Rechtsanwälte oder Notare
    Rechtsanwälten und Notaren ist es nicht erlaubt, als Makler Grundstücksgeschäfte zu vermitteln. Wenn sie es dennoch tun, steht ihnen keine Provision zu.

  • Provisionswucher
    Auch Wucher führt dazu, dass keine Courtage gezahlt werden muss. Von Wucher wird ausgegangen, wenn die geforderte Provision weit über der ortsüblichen Höhe liegt.

  • Fortfall des Provisionsanspruchs weil das Objekt bekannt war
    Ein Makler kann auch dann keine Provision verlangen, wenn sein Kunde eine Immobilie kauft oder mietet, die er ihm zwar vorgestellt hat, über deren Eigenschaft als Kauf- oder Mietobjekt der Kunde jedoch schon vorher informiert war.

  • Keine Maklerprovision bei Pflichtverletzungen des Maklers
    Pflichtverletzungen vonseiten des Maklers können ebenso dazu führen, dass er keine Provision erhält. Dazu zählt beispielsweise die fehlende Information des Kunden hinsichtlich relevanter Eigenschaften der Immobilie, von denen der Makler weiß oder erkennen kann, dass sie für diesen wichtig sind. Der Bundesgerichtshof stellte 2005 sogar fest, dass ein Makler auch dann zur Haftung herangezogen werden kann, wenn eine Täuschung über den Zustand der Immobilie vom Verkäufer ausgegangen ist und er über eine Klausel im Kaufvertrag gegen den Käufer Anspruch auf die Courtage erheben konnte. Im damaligen Fall hatte der Verkäufer einer Villa im Vertragstext wider besseres Wissen zugesichert, von geheimen Mängeln keine Kenntnis zu haben und eine Gewährleistung ausgeschlossen. Hier spielte es keine Rolle, dass dem Makler die Mängel nicht bekannt waren.

 

Maklerhaftung bei falschen Angaben im Exposé

Bei manchen Rechtsstreitigkeiten geht es darum, dass im Exposés die Wohnfläche deutlich größer angegeben worden ist, als sie tatsächlich war. Da im Regelfall ein Makler die Angabe des Verkäufers in das Exposé übernimmt, ist hier auch der Verkäufer in der Pflicht. Es gehört nicht zu den Aufgaben eines Maklers, derartige Angaben gesondert nachzuprüfen. Daher steht ihm trotz der falschen Angaben eine Provision zu.

 

Widerrufsrecht für Maklerverträge

Das Maklerrecht sieht auch Möglichkeiten vor, die einem Kunden ein Widerspruchsrecht einräumen:

  • Der Vertrag kann widerrufen werden, wenn er in den Privat- oder Arbeitsräumen des Kunden abgeschlossen wurde.
  • Ein Widerrufsrecht besteht möglicherweise auch nach dem Fernabsatzrecht, wenn der Vertrag mithilfe von elektronischen Medien oder per Brief zustande gekommen ist. Die Frist beträgt hierfür 14 Tage.

 

 

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