Architektenrecht, Baurecht und Immobilienrecht

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schreibt verbindlich vor, dass der Kauf einer Immobilie nur mit einem notariell beglaubigten Kaufvertrag abgewickelt werden darf. Der Großteil dieser Kaufverträge ist einheitlich aufgebaut. Ein Notar hat die Pflicht, sich unparteiisch und neutral allen Vertragspartnern gegenüber zu verhalten. Dabei spielt es auch keine Rolle, von welcher Vertragspartei er bezahlt wird. Das unterscheidet ihn vom Rechtsanwalt. Der Notar ist auch dazu da, während des Notartermins alle den Kaufvertrag betreffenden Fragen zu erläutern.

 

Kosten (Gebühren) für den Notar beim Immobilienerwerb

Die Notarkosten ergeben sich aus der Bundesnotarordnung und dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Notare dürfen für ihre Leistungen ausschließlich die dort vorgeschriebenen Gebührenarten verlangen, und zwar in genau der vorgesehenen Höhe.
Der Notar setzt zunächst einen Termin für ein Vorgespräch an. Soweit möglich, bereitet er sich durch eine Einsichtnahme in das Grundbuch darauf vor, sodass er über die wichtigsten Informationen des (bebauten oder unbebauten) Grundstücks verfügt. Der genaue Inhalt eines Grundbuchblattes ist dem Artikel „Immobilienrecht – die Bedeutung des Grundbuchs“ zu entnehmen. Von zentraler Bedeutung ist hier, ob der Verkäufer seine die Immobilie betreffenden Bankschulden bereits getilgt hat. In diesem Fall werden die Altschulden in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst, also gegeneinander verrechnet, damit die Eintragung über die Grundschuld aus dem Grundbuch entfernt werden kann. Der Käufer zahlt dann die offene Grundschuld an die Bank und den verbleibenden Differenzbetrag an den Verkäufer.
 Wenn das Vorgespräch stattgefunden hat, fertigt der Notar einen Kaufvertragsentwurf. Um den Vertragsparteien jedoch eine genaue Prüfung des Vertragstextes zu ermöglichen, muss der Notar den Kaufvertrag so rechtzeitig per Post zusenden, dass bis zur Unterzeichnung noch mindestens zwei Wochen Zeit sind (§ 17 Abs. 2a Nr. 2 Beurkundungsgesetz (BeurkG)).

 

Voraussetzung für die Unterzeichnung des Kaufvertrags

Diese Bedingungen müssen vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags erfüllt sein:

  1. Alle Vertragspartner müssen vollständig mit ihrem Vor- und Nachnamen, dem Geburtsdatum sowie der vollständigen Postanschrift aufgeführt sein.
  2. Die Vertragspartner müssen sich entweder mit einem gültigen Personalausweis oder Reisepass ausgewiesen haben oder dem Notar persönlich bekannt sein.
  3. Der Kaufvertrag muss Angaben enthalten, anhand derer sich das Grundstück eindeutig identifizieren lässt. Dazu müssen mindestens das Grundbuch und das entsprechende Grundbuchblatt aufgeführt werden.
  4. Bei einer Veräußerung eines Grundstücks sollte der Kaufvertrag den Hinweis enthalten, in welcher Entwicklungsstufe (also beispielsweise Bauerwartungsland, baureifes Grundstück usw.) sich das Grundstück aus baurechtlicher Sicht befindet.
  5. Der Grundbuchauszug muss aktuell sein und alle Belastungen enthalten.
  6. Je nach Art der Belastungen muss im Kaufvertrag beschrieben sein, wie damit umgegangen werden soll.
  7. Der Vertragstext muss einen konkreten Zeitpunkt nennen, zu dem der Kaufpreis fällig ist.
  8. Es muss geregelt sein, ob der Kaufpreis unmittelbar an den Verkäufer gezahlt oder auf ein Notaranderkonto überwiesen werden soll. Wenn sich der Verkäufer und der Käufer nicht näher kennen, sollte sich der Verkäufer zu seiner Absicherung eine Bankbestätigung zeigen lassen, aus der die vorhandenen Barmittel oder aber die durch die Bank genehmigte Finanzierung hervorgehen.
  9. Erst wenn der Kaufvertrag rechtswirksam abgeschlossen worden ist, wird der Kaufpreis bezahlt.
  10. Die gekaufte Immobilie wird erst dann übergeben, wenn der Kaufpreis in voller Höhe gezahlt wurde.
  11. Sofern es um den Verkauf eines unbebauten Grundstücks geht, das für eine spätere Bebauung vorgesehen ist, muss darauf geachtet werden, dass alle für das Bauvorhaben nötigen behördlichen Genehmigungen vorliegen.
  12. Um den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch eintragen zu können, wird eine Vormerkung benötigt. Daher muss der Kaufvertrag eine Formulierung enthalten, dass eine Vormerkung durch den Verkäufer bewilligt und beantragt wird.
  13. In manchen Kaufverträgen werden Garantien benannt, mit denen der Verkäufer für eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks einsteht. Er sollte jedoch nur solche Garantien übernehmen, bei denen er sich über den jeweiligen Sachverhalt genau informiert hat oder diese und von vornherein gut kennt. Solche Garantien können beispielsweise eine Rolle spielen, wenn es um das Alter eines Gebäudes oder die Bebaubarkeit eines Grundstücks geht.

 

Der Termin beim Notar (Beurkundungstermin)

Während des Beurkundungstermins liest der Notar den Vertragstext laut vor. Sollten dort Abweichungen von den üblichen Gepflogenheiten enthalten sein, weist er auf die möglichen Risiken hin. Sofern der Vertrag nicht gegen gesetzliche Regelungen verstößt, wird er vom Notar so beurkundet werden, wie es die Vertragsparteien wünschen.

Was passiert nach dem Beurkundungstermin?

Die Zeit zwischen dem Abschluss des Kaufvertrages und dem Tag der Kaufpreisfälligkeit muss vom Notar für einige Formalitäten genutzt werden.

  • Auflassungsvormerkung
    Der Notar legt den Kaufvertrag beim Grundbuchamt vor, damit dort eine Auflassungsvormerkung eingetragen wird. Die Auflassungsvormerkung dient dem Schutz des Käufers:
    Sie stellt sicher, dass er nach der Zahlung des Kaufpreises tatsächlich Eigentümer des Grundstücks wird und in der Zwischenzeit keine Grundbucheintragungen ohne sein Einverständnis vorgenommen werden können.

  • Vorkaufsrecht der Kommune
    Der Notar stellt außerdem durch Nachfrage bei der Kommune, in der sich die Immobilie befindet, sicher, dass für das Kaufobjekt kein Vorkaufsrecht besteht. In der Regel wird dort ein sogenannter Negativbescheid ausgestellt, aus dem hervorgeht, dass die. Kommune kein Vorkaufsrecht ausübt.

  • Löschungsbewilligung
    Wenn die Immobilie noch mit Grundschulden belastet ist und diese nicht vom Käufer übernommen werden sollen, kümmert sich der Notar bei den Gläubigern um deren Löschungsbewilligung. Üblicherweise wird diese Löschungsbewilligung von den Gläubigern unter der Auflage erteilt, dass der entsprechende, noch nicht zurückgezahlte Darlehensbetrag vom Kaufpreis abgetrennt und ihnen und nicht dem Verkäufer überwiesen wird.

Nach der Erledigung dieser Formalitäten stellt der Notar den Kaufpreis fällig und teilt dies sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer schriftlich mit.

 

Wann der Käufer Eigentümer der Immobilie ist

Sofern keine anderen Absprachen getroffen wurden, wird der Käufer erst dann zum Eigentümer der Immobilie, wenn er in Grundbuch in Abteilung I auch als Eigentümer eingetragen wurde. Die meisten Kaufverträge für Immobilien beinhalten jedoch die Regelung, dass der Eigentumsübergang am Tag der Kaufpreiszahlung stattfindet. Dieser Stichtag ist sehr wichtig, da mit ihm auch alle Rechte und Pflichten an den neuen Eigentümer übergehen. Dabei geht es nicht nur um die Schlüsselübergabe und das Wohnrecht, sondern auch um den Räumdienst im Winter oder die Zahlung der Verbrauchskosten. Im ungünstigen Fall kann bei schädigenden Ereignissen also der neue Eigentümer zur Verantwortung gezogen werden.

 

 

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